Kendelse om annullation af hammerslag grundet manglende sikkerhedsstillelse ved tvangsauktion

Baggrund for Tvangsauktionen

Den 5. december 2008 blev der afholdt en ny tvangsauktion over ejendommen beliggende Adresse 1, 4100 Ringsted, tilhørende ER-BO Ejendomsselskab A/S. Auktionen blev begæret af SKAT og behandlet under sagsnummer AS 10-257/2008. Rekvirenten, advokat Elo Jensen, var til stede, mens skyldneren ikke mødte op. Bekendtgørelse om auktionen var fremlagt fra Statstidende og Dagbladet.

Fordringshavere og Deres Krav

Flere fordringshavere var repræsenteret eller havde krav i ejendommen:

• 1. prioritet: Pantebrev til BRFkredit A/S, repræsenteret ved advokat Louise Milthers. Fordringen var opgjort til 1.910.258,04 kr.
• 2. prioritet: Pantebrev til BRFkredit A/S, ligeledes repræsenteret ved advokat Louise Milthers. Fordringen var opgjort til 1.425.196,57 kr.
• Kautionist: FIH Erhvervsbank A/S mødte ved prokurist Person 1, der oplyste, at FIH var selvskyldnerkautionist for både 1. og 2. prioritetsfordringerne.
• 3. prioritet: Pantebrev til Richwood Ressources. Ingen mødte, og fordringen blev forbeholdt som på 1. auktion med 1.145.996,52 kr.
• 4. prioritet: Ejerpantebrev m/meddelelse til Lokalbanken i Hillerød. Ingen mødte, og fordringen blev forbeholdt som på 1. auktion med 1.021.123,41 kr.

Fogeden bemærkede, at alle fordringer forrentes fra datoen for afholdelse af 1. auktion.

Auktionsforløb og Bud

Ejendommen indeholder 10 beboelseslejemål, hvoraf 6 var ledige. Størstebeløbet, der skulle betales ud over budsummen, inklusive omkostninger ved ny auktion, varmeregning og auktionsafgift, ville ikke overstige 360.000,00 kr. Mindste overbud blev fastsat til 10.000,00 kr.

Ejendommen blev opråbt til salg med respekt for byrder og servitutter. Følgende bud blev afgivet:

• Højestbydende: Flinterup Invest ApS (cvr. 25540964) med et bud på 2.400.000,00 kr.
• Næsthøjestbydende: Person 3 og Person 4 med et bud på 2.390.000,00 kr.

Trods tre opfordringer fremkom intet højere bud.

Problem med Sikkerhedsstillelse

Der blev meddelt hammerslag til Flinterup Invest ApS, men det tidligere meddelte hammerslag blev annulleret. Fogedretten vejledte højestbydende om, at hammerslaget kunne annulleres, hvis behørig sikkerhed ikke blev stillet. Flinterup Invest ApS fremlagde en skriftlig advokatindeståelse af 4. december 2008 fra advokat Lene Østerberg, men denne var ikke underskrevet. De berettigede ønskede ikke at frafalde kravet om sikkerhedsstillelse.

Fogedretten gav højestbydende 10 minutter til at kontakte advokaten telefonisk for at fremskaffe en underskrevet indeståelse. Højestbydende oplyste, at kun den ikke-underskrevne indeståelse kunne fremlægges, hvilket de berettigede fastholdt ikke kunne accepteres.

Salg til Næsthøjestbydende

Som følge heraf besluttede fogedretten at annullere det tidligere meddelte hammerslag til Flinterup Invest ApS. Ejendommen måtte i stedet sælges til næsthøjestbydende, Person 3 og Person 4, forudsat at de kunne stille behørig sikkerhed. Sikkerhedsstillelsen i henhold til auktionsvilkårenes pkt. 7 blev fastsat til 415.000,00 kr. Næsthøjestbydende deponerede en bankgaranti på 225.000,00 kr., og advokat Elo Jensen indestod for det resterende beløb, hvorefter restsikkerheden blev frafaldet. Fogedretten meddelte herefter endeligt hammerslag til næsthøjestbydende.

Efterfølgende fremlagde den oprindelige højestbydende (Flinterup Invest ApS) en underskrevet advokatindeståelse, men næsthøjestbydende fastholdt, at de ved endeligt hammerslag havde erhvervet ejendommen.

Kendelse om Hammerslag og Sikkerhedsstillelse

Fogedretten annullerede det oprindelige hammerslag til Flinterup Invest ApS, da selskabet trods gentagne muligheder ikke kunne fremskaffe en behørig underskrevet advokatindeståelse som sikkerhed for auktionsvilkårene. Da den ikke-underskrevne indeståelse ikke blev accepteret af de berettigede, blev det tidligere meddelte hammerslag annulleret.

Ejendommen blev i stedet solgt ved endeligt hammerslag til næsthøjestbydende, Person 3 og Person 4, som stillede behørig sikkerhed for auktionsvilkårene. Sikkerhedsstillelsen blev fastsat til 415.000,00 kr., hvoraf 225.000,00 kr. blev deponeret som bankgaranti, og resten blev dækket af advokat Elo Jensens indeståelse.

Kære af Auktionen

Højestbydende (Flinterup Invest ApS) kærede auktionen. Fogedretten vejledte om fremsendelse af kæreskrift og fastsatte en frist på 7 dage til betaling af kæreafgiften på 400,00 kr. Kæren blev tillagt opsættende virkning i medfør af Retsplejeloven § 587, stk. 2.