Landsretten dømmer interessenter til at betale erstatning for misligholdelse af administrationsaftale efter salg af ejendom

Denne sag omhandler en tvist mellem Part 1 ApS (appellant) og I/S Anelystparken 38 samt otte andre indstævnte parter vedrørende en administrationsaftale og betaling af honorar.

Sagens Baggrund

Sagen blev oprindeligt afgjort af Retten i Aalborg den 5. november 2007. Appellanten, Part 1 ApS, havde indgået en administrationsaftale med de indstævnte, som omhandlede selskabsadministration for ejendomsselskaber. Kernen i tvisten var, hvorvidt de indstævnte havde misligholdt aftalen ved manglende betaling af administrationshonoraret, og om aftalens uopsigelighedsklausul var gyldig.

Parternes Påstande

Appellanten gentog sin påstand fra byretten. De indstævnte påstod principalt, at byrettens dom skulle stadfæstes, og subsidiært, at de in solidum skulle dømmes til at betale et beløb mindre end 149.239,18 kr. med procesrente fra den 21. september 2006.

Vidneforklaringer og Baggrund for Overdragelse af Opgaver

Flere vidner afgav forklaringer, der belyste baggrunden for appellantens forretningsmodel og overdragelsen af administrationsopgaver til Difko:

• Vidne 1 forklarede, at overdragelsen af administration for fem selskaber til Difko skyldtes skattemæssige grunde, da appellanten ikke kunne varetage både ejendoms- og selskabsadministration samtidigt. Vidnet bekræftede antallet af administrerede ejendomsselskaber og nævnte, at lignende overførsler var sket tidligere.

• Statsautoriseret revisor Vidne 3 rådgav appellanten og advarede mod, at appellanten påtog sig ejendomsadministration for I/S Industrikrogen, da dette skattemæssigt ville ramme ejerne af de øvrige ejendomsselskaber. Han bekræftede, at erklæringen om ejendomsselskaber var baseret på en efterprøvelse af regnskabsoplysninger om indbetalt honorar.

• Vidne 2 supplerede revisorerklæringen og forklarede, at appellanten i årene 2004-2006 administrerede et varierende antal ejendomsselskaber udbudt af Virk. 1 ApS. Vidnet huskede, at de indstævntes ejendom kunne have været genudlejet, men appellanten afstod af skattemæssige grunde.

• Indstævnte 2 (Part A) forklarede, at den reelle grund til overdragelsen af administration til Difko var risikoen for sammenblanding af selskabs- og ejendomsadministration. De rådførte sig med advokater, men fik ikke oplyst, at aftalen ikke kunne bringes til ophør ved salg af ejendommen. De fandt administrationshonoraret for højt i forhold til appellantens indsats. Et forsøg på salg af ejendommen faldt igennem på grund af kommunale begrænsninger.

• Indstævnte 3 (Part B) deltog også i I/S Industrikrogen og forsøgte at genudleje eller sælge ejendommen med hjælp fra ejendomsmæglere.

• Vidne 4 (formand for bestyrelsen i I/S Industrikrogen) forklarede, at lejeren opsagde aftalen, og bygningen stod tom i længere tid. Appellanten ydede ingen bistand til genudlejning og afviste at dele aftalen med Difko.

Enighed om Opgørelse og Skattemæssige Forhold

Parterne var enige om den størrelsesmæssige opgørelse af appellantens krav, herunder fradrag for betaling modtaget fra en interessent og bortfaldne variable omkostninger, samt at der skulle tillægges renter som påstået.

Det blev også lagt til grund, at det for ejendomsprojekter med 10 eller færre deltagere, som det omhandlede, var en forudsætning for at opnå skattemæssige fradrag for afskrivninger mv. efter den dagældende bestemmelse i Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 12, 1. pkt., at formidling eller administration af udlejning af interessentskabets ejendomme ikke blev foretaget af det selskab, der udførte selskabsadministrationen.

Landsrettens Afgørelse og Begrundelse

Landsretten tiltrådte byrettens afgørelse og fandt, at bestemmelsen om uopsigelighed i administrationsaftalens § 4 ikke kunne tilsidesættes i medfør af Aftaleloven § 33 eller Aftaleloven § 36. Retten fastslog, at der forelå misligholdelse med betalingen af administrationshonoraret til appellanten.

Appellanten blev anset for berettiget til at ophæve aftalen og kræve sin positive opfyldelsesinteresse erstattet.

Erstatningens Størrelse

Det blev lagt til grund, at appellantens virksomhed var tilrettelagt med henblik på selskabsadministration i forbindelse med såkaldte 10-mands afskrivningsprojekter. Det var afgørende for deltagernes mulighed for at opnå skattemæssige fradrag, at appellanten ikke udførte ejendomsadministration i tilknytning til selskabsadministrationen. Denne skattemæssige begrundelse, og ikke arbejdspres, var den reelle årsag til, at appellanten afgav administrationsopgaver til Difko.

Landsretten fandt det godtgjort, at appellanten ikke i nævneværdig grad kunne påvirke efterspørgslen efter sine ydelser eller vilkårligt undlade at afgive administrationsopgaver til Difko. De administrationsaftaler, appellanten senere indgik, ville være opnået uanset ophævelsen af aftalen med de indstævnte. Appellanten havde således lidt et tab som følge af de indstævntes misligholdelse.

Domskendelse

De indstævnte, 1. I/S Anelystparken 38, 2. Part A, 3. Part B, 4. Part C, 5. Part D, 6. Part E, 7. Part F, 8. Part G og 9. Part H, skal in solidum til appellanten, Part 1 ApS, betale 149.239,18 kr. med procesrente fra den 21. september 2006.

Sagens omkostninger for begge retter, i alt 62.000 kr., skal de indstævnte in solidum betale til appellanten. Heraf dækker 7.760 kr. retsafgift, 3.920 kr. udarbejdelse af ekstrakt, og resten advokatbistand.

Det idømte beløb skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.