Højesteret frifinder sælger i sag om afslag i købesum efter konstatering af mangler ved badeværelse

Denne sag omhandler et krav om afslag i købesummen for en ejerlejlighed i København på grund af mangler ved badeværelset. Sagen blev behandlet i flere instanser, startende i Københavns Byret, derefter Østre Landsret, og endeligt Højesteret.

Sagens Baggrund

I august 2019 solgte Appellant sin ejerlejlighed på ca. 62 m² i indre København til Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 for udbudsprisen på 3.195.000 kr. Lejligheden var en taglejlighed uden bopælspligt. Overtagelsesdatoen var 1. september 2019.

Parterne var enige om, at der forelå mangler ved badeværelset. En skønsmand opgjorde udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet til ca. 117.000 kr. (130.000 kr. fratrukket 10 % for forbedringer) og værdien af forbedringer til ca. 40.000 kr.

Parternes Påstande

Appellantens Påstand

Appellant påstod frifindelse og gjorde gældende, at køberne ikke havde godtgjort, at de med kendskab til manglerne ville have opnået et afslag i købesummen. Køberne havde ikke forhandlet om prisen, selvom de havde bemærket revner i badeværelsesgulvet ved besigtigelsen. Appellant mente, at et eventuelt afslag på ca. 80.000 kr. (svarende til ca. 2,5 % af købesummen) var under bagatelgrænsen.

Appelindstævntes Påstand

Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 påstod, at Appellant skulle betale 130.000 kr. med rente fra sagens anlæg den 6. oktober 2020, subsidiært et mindre beløb. De gjorde gældende, at skønsmanden havde konstateret skjulte funktionelle mangler, som de var tvunget til at udbedre. De mente, at afslaget skulle opgøres til de fulde udbedringsomkostninger på ca. 130.000 kr., uden fradrag for forbedringer, og at der ikke gælder en absolut bagatelgrænse for afslag.

Sagens Forløb i Tidligere Instanser

Sagen blev først behandlet af Københavns Byret, som afsagde dom den 4. januar 2022. Derefter blev sagen anket til Østre Landsret, som afsagde dom den 16. februar 2023. Begge disse domme er blevet omstødt af Højesteret.

Højesterets Afgørelse

Højesteret lagde til grund, at køberne (Appelindstævnte 1 og 2) ved besigtigelsen af lejligheden havde bemærket revner i badeværelsesgulvet og burde have antaget, at disse skulle udbedres, og at der kunne være fugtskader. De forsøgte ikke at opnå et afslag i udbudsprisen på baggrund heraf.

Retten fandt dog ikke grundlag for at fastslå, at køberne kendte eller burde have kendt til de konstaterede skjulte mangler, herunder mangelfuld vådrumssikring.

Spørgsmålet var herefter, om køberne havde sandsynliggjort, at kendskab til de skjulte mangler ville have ført til et afslag i købesummen for de yderligere udbedringsomkostninger.

Ved opgørelsen af udbedringsomkostningerne anvendte Højesteret princippet om "nyt-for-gammelt" og fastsatte skønsmæssigt udbedringsomkostningerne, med fradrag for forbedringer, til ca. 80.000 kr. Dette beløb svarede til ca. 2,5 % af købesummen.

Højesteret fandt på denne baggrund, at det ikke var sandsynliggjort, at kendskab til de skjulte mangler ved badeværelset ville have ført til en nedsættelse af købesummen. Det blev desuden bemærket, at der ikke var grundlag for at fastslå, at de skjulte mangler gjorde badeværelset uanvendeligt.

Betingelserne for at tilkende Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 afslag i købesummen blev således ikke opfyldt.

Konklusion

Appellant blev frifundet.

Sagsomkostninger

Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 blev pålagt at betale sagsomkostninger til Appellant:

• For byret og landsret: 93.065 kr.
• For Højesteret: 58.843,75 kr. (subsidiært statskassen, hvis dækket af retshjælpsforsikring, med indbetaling til Højesteret).

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter dommens afsigelse og forrentes efter Renteloven § 8 a.