Landsretten afviser sag om erstatningskrav vedrørende sommerhusleje i Norge

Denne sag omhandler en tvist mellem en norsk appellant (udlejer) og Dansommer A/S (formidler/lejer) vedrørende en udlejningsaftale for et fritidshus beliggende i Norge. Sagen drejer sig primært om spørgsmålet om værneting, herunder fortolkningen af Luganokonventionens regler om enekompetence.

Sagens Baggrund

Sagen blev oprindeligt behandlet ved Retten i Århus, hvor appellanten også nedlagde påstand om afvisning på grund af manglende værneting i Danmark. Under byrettens forberedelse blev parterne enige om at afvente resultatet af en tilsvarende sag, der verserede ved Retten i Århus mellem Dansommer A/S og en anden norsk udlejer. I den tilsvarende sag afsagde Retten i Århus dom den 20. oktober 1999, hvor det blev fastslået, at sagen ikke var omfattet af enekompetencereglen i [Luganokonventionen artikel 16, nr. 1, litra a eller b]. På baggrund af dette frafaldt appellanten sin påstand om afvisning forud for domsforhandlingen i byretten.

Den Norske Højesterets Kendelse

Under ankesagen oplyste appellantens advokat, at han ikke var bekendt med en kendelse afsagt den 6. august 1999 af den norske Højesterets kæremålsudvalg i en sag mellem Dansommer A/S og en anden norsk udlejer (sag nr. 399 K/1999). Denne sag omhandlede spørgsmålet, om en udeblivelsesdom afsagt af Retten i Århus i en tilsvarende sag kunne tvangsfuldbyrdes i Norge. I den norske sag nægtede Gulating Lagmannsret at fuldbyrde dommen, da retten fandt, at sagen var omfattet af [Luganokonventionen artikel 16, nr. 1, litra a]. Højesterets kæremålsudvalg stadfæstede denne afgørelse og fandt, at lagmannsretten ikke havde fortolket artikel 16, nr. 1, litra a, forkert. Den norske lagmannsret beskrev aftaleforholdet som en lejeaftale, hvor Dansommer A/S havde fuld dispositionsret over hytten mod et vederlag, og hvor rettigheder og forpligtelser i det væsentlige svarede til et leje-forhold.

Appellanten og Indstævntes Anbringender for Landsretten

Appellantens Påstande

Appellanten påstod principalt, at byretsdommen skulle ophæves, og sagen afvises fra de danske domstole, subsidiært frifindelse. Hun gjorde gældende, at der ikke var værneting i Danmark, da sagen var omfattet af enekompetencereglen i [Luganokonventionen artikel 16, nr. 1, litra a], hvorefter retterne i Norge er enekompetente, da sagen drejer sig om leje af en fast ejendom beliggende i Norge. Appellanten anførte desuden, at hun i forholdet til Dansommer A/S var forbruger, og at sager mod forbrugere efter [Luganokonventionen artikel 14] skal rejses ved forbrugerens bopæl. Den indgåede værnetingsaftale stred ifølge appellanten mod både forbrugerreglerne og enekompetencereglen, og den omstændighed, at hun tidligere havde frafaldet påstanden om afvisning, var uden betydning i lyset af [Luganokonventionen artikel 19], der kræver, at retten afviser sagen ex officio.

Indstævntes Påstande

Indstævnte, Dansommer A/S, påstod principalt byretsdommen stadfæstet, subsidiært at appellanten blev dømt til at betale et mindre beløb. Dansommer A/S gjorde gældende, at appellanten var afskåret fra at nedlægge påstand om afvisning under ankesagen, da hun havde frafaldet denne påstand i byretten, hvilket udgjorde en bindende proceserklæring. De henviste også til [Retsplejeloven § 384] om nova i anken. Endvidere bestred Dansommer A/S, at aftalen var en lejeaftale, men derimod en formidlingsaftale, og at den norske fortolkning af aftalen var urigtig. De fremhævede, at de ikke var lejere eller forpagtere, men alene formidlere, og at de ikke var beskyttet mod opsigelse som en lejer.

Landsrettens Begrundelse og Resultat

Landsretten fastslog, at bestemmelserne i Luganokonventionen artikel 16, Luganokonventionen artikel 17, Luganokonventionen artikel 18 og Luganokonventionen artikel 19 indebærer, at en domstol i en kontraherende stat af egen drift skal afvise en sag, hvis en domstol i en anden kontraherende stat har enekompetence til at behandle sagen i henhold til artikel 16. Parterne kan ikke ændre denne enekompetence gennem forudgående værnetingsaftaler, værnetingsaftaler under sagen eller ved frivilligt fremmøde. Indstævntes indsigelse om, at appellanten ikke skulle tillades at nedlægge påstand om afvisning under ankesagen, blev derfor ikke taget til følge.

Vurdering af Aftalens Karakter

Retten vurderede, at den mellem parterne indgåede aftale, benævnt ”udlejningsaftale” og udarbejdet af indstævnte, i væsentlige punkter svarer til en lejeaftale for fast ejendom. Dette blev begrundet med, at:

• Indstævnte fik fuld dispositionsret over appellantens fritidshus i en aftalt periode med henblik på udlejning.
• Indstævnte forpligtede sig til at betale det aftalte lejebeløb forskudsvis.
• Indstævnte påtog sig risikoen for lejernes hærværk eller lignende skader op til et fastsat beløb.
• Appellanten ikke kunne benytte eller udleje huset uden indstævntes accept.
• Aftalen kun kunne opsiges ved udløb af aftaleperioden, og en eventuel køber af huset skulle respektere udlejningsaftalen.

Enekompetence og Afvisning

Landsretten fandt, at retssager om betaling/tilbagebetaling af leje og misligholdelse af det lejede, selvom de ikke er mellem den egentlige lejer og udlejer, falder ind under enekompetencereglen i [Luganokonventionen artikel 16, nr. 1, litra a]. Dette er i overensstemmelse med retspraksis, herunder fra EF-domstolen vedrørende EF-domskonventionens tilsvarende bestemmelse. Da sagen udspringer direkte af aftalens bestemmelser om appellantens forpligtelser og misligholdelse, er den omfattet af denne enekompetenceregel. Domstolene i Norge, hvor ejendommen er beliggende, er derfor enekompetente.

Afgørelse

Landsretten tog appellantens principale påstand til følge. Byretsdommen blev ophævet, og sagen blev afvist fra de danske domstole.

Sagsomkostninger

Indstævnte, Dansommer A/S, blev pålagt at betale 15.000 kr. i sagsomkostninger til appellanten for begge retter inden 14 dage.