Retten stadfæstede Huslejenævnets nedsættelse af husleje ved mangel på sammenlignelige lejemål

Denne sag omhandlede en tvist om lejens størrelse for en lejlighed i Skive, hvor Huslejenævnet havde nedsat lejen. Sagsøgeren, H.U.K. Finans Skive ApS, anlagde sag mod lejeren for at få tilsidesat Huslejenævnets afgørelse og opretholdt den oprindelige leje.

Sagens Baggrund

Den 26. oktober 2000 indgik H.U.K. Finans Skive ApS en lejekontrakt med sagsøgte om leje af en lejlighed i Skive. Lejemålet påbegyndtes den 15. september 2000 med en aftalt årlig leje på 37.200 kr., svarende til 3.100 kr. pr. måned plus varme.

Huslejenævnets Afgørelse

På initiativ af Lejernes Landsorganisation blev spørgsmålet om lejens størrelse indbragt for Det fælleskommunale Huslejenævn for Fjends, Sallingsund, Sundsøre, Spøttrup og Skive Kommuner. Den 2. april 2002 traf Huslejenævnet afgørelse om, at lejen i medfør af Boligreguleringsloven § 29c blev fastsat til 2.400 kr. pr. måned. Denne nedsættelse havde virkning fra indflytningstidspunktet den 15. september 2000, og det for meget betalte beløb skulle tilbagebetales med renter, jf. Boligreguleringsloven § 17. Huslejenævnet begrundede afgørelsen med, at lejemålet var blevet forbedret.

Sagsøgerens Påstand

Sagsøgeren anlagde sag den 1. maj 2002 med påstand om, at den oprindeligt aftalte leje på 3.100 kr. fortsat skulle være gældende, og at Huslejenævnets afgørelse af 2. april 2002 skulle tilsidesættes.

Sagsøgtes Påstand

Sagsøgte nedlagde påstand om frifindelse og stadfæstelse af Huslejenævnets afgørelse, hvilket ville medføre krav på tilbagebetaling af for meget betalt husleje fra den 15. september 2000 til den 30. maj 2001. Sagsøgte blev bevilget fri proces med retshjælpsforsikring.

Parternes Argumentation

Sagsøgerens Argumenter

Sagsøgeren anførte, at Boligreguleringsloven § 29c forudsætter, at lejeren beviser, at lejen væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold. Da et sådant bevis ikke var ført, og da der ikke fandtes sammenlignelige lejemål, burde Huslejenævnets afgørelse tilsidesættes. Sagsøgeren mente, at nævnet ikke kunne foretage et frit skøn, men burde have anvendt de indleverede oplysninger til at udarbejde et "skyggebudget", hvilket ikke var sket.

Sagsøgtes Argumenter

Sagsøgte anførte, at det var sagsøgeren (udlejeren), der skulle frembringe materiale, som godtgjorde, at den aktuelle husleje var rimelig. Huslejenævnet havde udtalt, at sagsøgerens anden ejendom ikke var sammenlignelig, og at huslejefastsættelsen derfor skulle ske i overensstemmelse med et skyggebudget. Sagsøgte mente, at Huslejenævnet ikke havde begået formelle fejl, og at nævnets afgørelse derfor burde stadfæstes.

Vidneforklaring

Direktøren og eneejeren af det sagsøgende selskab forklarede, at han havde erhvervet ejendommen i 1995 og ombygget den i 1997, hvor antallet af lejemål steg. Han havde fremsendt oplysninger om forbedrings- og driftsudgifter til Huslejenævnet, men disse blev ikke accepteret af nævnet.

Rettens Overvejelser og Afgørelse

Retten lagde til grund, at der ikke fandtes sammenlignelige lejemål, hvor lejen var reguleret efter Boligreguleringsloven § 7, jf. Boligreguleringsloven § 29c. Lejens størrelse skulle derfor fastsættes på baggrund af oplysninger om ejendommens driftsudgifter og indtægter.

Huslejenævnets Grundlag

Retten bemærkede, at Huslejenævnets afgørelse var baseret på oplysninger om udgifter til forbedringer af ejendommen samt driftsudgifter og indtægter. Nævnet havde tilsyneladende anvendt disse oplysninger til at fastsætte lejen.

Rettens Vurdering af Huslejenævnets Afgørelse

Retten havde ikke modtaget oplysninger om indtægter og udgifter i sagen, og sagsøgeren havde heller ikke anmodet om en besigtigelse af lejemålet. På baggrund heraf fandt retten ikke, at Huslejenævnet havde begået fejl, der berettigede en tilsidesættelse af dets afgørelse.

Domslut

Sagsøgtes påstand om frifindelse blev taget til følge. Sagsøgeren, H.U.K. Finans Skive ApS, blev dømt til at betale sagsomkostninger på 7.500 kr. til sagsøgte inden 14 dage.