Andelsboligforening kunne gøre byggegaranti gældende trods manglende formel overdragelse

Sagens Baggrund og Forløb

Parterne og Anken

Sagen omhandler en anke fra Atradius, Filial af Atradius Credit Insurance N.V. Holland (herefter Atradius), mod A/B Dokhuset. Atradius påstod frifindelse, subsidiært stadfæstelse af byrettens dom. A/B Dokhuset påstod stadfæstelse af byrettens dom og anerkendelse af, at en garanti udstedt af Atradius ikke var nedskrevet til mindre end 10%, subsidiært 2%, af entreprisesummen.

Garantierklæringens Indhold

Den omhandlede garantierklæring var udstedt af Atradius til K/S Dokhuset c/o Keops Development A/S (bygherren) som sikkerhed for RK Entreprise A/S' forpligtelser vedrørende totalentreprise på Holbæk Havn. Garantisummen var oprindeligt 5.022.231 kr.

Garantien indeholdt specifikke bestemmelser om nedskrivning og ophør:

• Efter aflevering, jf. ABT 93 § 28, nedskrives garantien til 10% af entreprisesummen, jf. ABT 93 § 6, stk. 2.
• 1 år efter afleveringstidspunktet nedskrives garantien til 2%, jf. ABT 93 § 6, stk. 3. Dette gælder dog ikke, hvis bygherren skriftligt har fremsat krav om afhjælpning af mangler.
• Garantien ophører 5 år efter afleveringstidspunktet, jf. ABT 93 § 6, stk. 4. Dette gælder dog ikke, hvis bygherren skriftligt har fremsat krav om afhjælpning af mangler.

Sagens Kronologi

• Maj 2005: K/S Dokhuset transporterede sine rettigheder i henhold til garantien til Sparekassen Sjælland. Sparekassens krav ophørte ultimo 2006.
• 2006-2008: Der blev afholdt møder mellem A/B Dokhuset og Keops Development A/S (Keops) vedrørende mangellister. RK Entreprise A/S (RK Entreprise) deltog ikke i disse møder og modtog ikke kopier af referaterne.
• Januar 2007: Keops fremsendte en e-mail med en "Revideret 1 årsliste Dokhuset" til RK Entreprise.
• Maj 2008: Keops tilbød A/B Dokhuset en kompensation på 840.000 kr. for forhøjet el-forbrug.
• Juni/Juli 2008: RK Entreprise kom i økonomiske vanskeligheder og gik i betalingsstandsning den 1. juli 2008. Keops oplyste, at de havde udarbejdet mangellister til garantiholderen.
• August 2008: Keops meddelte, at de også havde finansielle problemer.
• Juni 2009: Keops blev erklæret konkurs. A/B Dokhuset anmeldte et krav på 3.475.000 kr. i konkursboet for bl.a. manglende udbedring af fejl og mangler.
• Juni 2009: A/B Dokhuset henvendte sig for at få oplysninger om garantien og blev henvist til kurator i Keops' konkursbo.
• April 2010: A/B Dokhuset fik via Sparekassen Sjælland oplysninger om, at Atradius havde stillet garantien. A/B Dokhuset anmodede Atradius om udbetaling af garantien.
• Efterfølgende: Atradius anmodede om dokumentation for transport af garantien fra K/S Dokhuset til A/B Dokhuset. Et forsøg på at få garantien tiltransporteret fra Keops' konkursbo mislykkedes.
• December 2010: Atradius blev indkaldt til en 5-årsgennemgang af ejendommen.

Mangler og Reklamationer

A/B Dokhuset påpegede, at fem poster fra en mangelliste udarbejdet af et ingeniørfirma i forbindelse med 5-årsgennemgangen gik igen fra 1-årsgennemgangen. Disse mangler omfattede problemer med varmt vand og el, brandtætning, isolering af gulve, stopning af vinduer og døre samt randisolering. A/B Dokhuset fastholdt, at manglerne ikke var fuldt udbedret og stadig bestod.

Parternes Anbringender

Atradius' Argumenter

Atradius anførte, at der ikke var sket transport af garantien til A/B Dokhuset. De mente, at en byggegaranti af denne art ikke automatisk overdrages ved salg af ejendommen. En automatisk overdragelse ville være i strid med konkurslovens ligedelingsprincip og omstødelsesregler. Arbejdsgarantien er stillet for at sikre beneficianten mod hovedmandens (entreprenørens) insolvens, ikke senere erhververe mod en overdragers insolvens.

A/B Dokhusets Argumenter

A/B Dokhuset anførte, at transporterklæringen til Sparekassen Sjælland og Atradius' notering heraf blot illustrerede, at rettighederne i relation til garantien kan transporteres uden retstab for Atradius, og at garantien derfor kan påberåbes uden egentlig transporterklæring. Det var ikke A/B Dokhusets risiko, at afleveringstidspunktet eller 1-årsgennemgangen ikke kunne defineres præcist. De fastholdt, at der var fremsat krav om afhjælpning af mangler inden for et år efter afleveringstidspunktet, og at det ikke var et krav, at reklamationer skulle rettes direkte til Atradius.

Landsretten fandt, at der ikke var sket transport af den omhandlede garanti til A/B Dokhuset. Landsretten fandt heller ikke grundlag for at antage, at en byggegaranti automatisk er omfattet af en videreoverdragelse af ejendommen. Spørgsmålet var herefter, om A/B Dokhuset på andet grundlag var indtrådt i retten til at gøre garantien gældende mod Atradius.

Flertallets Begrundelse (To Dommere)

Flertallet udtalte, at en aftale som altovervejende udgangspunkt kun har retsvirkninger for dens parter, medmindre særlige forhold giver grundlag for at fravige dette.

• Argumenter for at fastholde udgangspunktet: Garantien var stillet som sikkerhed for entreprenørens forpligtelser, ikke for Keops' eller K/S Dokhusets insolvens. A/B Dokhuset kunne have sikret sig transport af garantien.
• Argumenter for at fravige udgangspunktet: A/B Dokhuset havde ingen mulighed for at rette sit krav i anledning af de ubestridte mangler mod andre end Atradius, da både RK Entreprise og Keops/K/S Dokhuset var erklæret konkurs. Det var tilfældigt for Atradius, at det ikke var den oprindelige beneficiant, der gjorde krav gældende. Atradius ville opnå en ugrundet berigelse, hvis A/B Dokhuset ikke kunne indtræde i Keops'/K/S Dokhusets ret.

Konklusion om indtrædelse: Efter en samlet afvejning fandt flertallet, at der var grundlag for at fravige udgangspunktet, da identiteten af beneficianten ikke havde betydning for Atradius. De tiltrådte derfor, at A/B Dokhusets påstand 1 blev taget til følge.

Konklusion om nedskrivning: For så vidt angår A/B Dokhusets påstand 2 (om garantiens nedskrivning), fandt flertallet, at det ikke var godtgjort, at bygherren inden 1 år efter afleveringstidspunktet skriftligt havde fremsat krav om afhjælpning af de nu påberåbte mangler over for entreprenøren som foreskrevet i garantiens punkt II B. De tiltrådte derfor, at garantien var nedskrevet til 2%.

Mindretallets Begrundelse (Én Dommer)

Mindretallet (landsdommer Michael Dorn) udtalte, at garantierklæringen alene var afgivet over for K/S Dokhuset c/o Keops Development A/S. Der var hverken efter kautionsretlige regler eller principper om indtrædelsesret grundlag for at anse garantien som afgivet til fordel for eller overdraget til A/B Dokhuset. Denne dommer stemte derfor for at tage Atradius' påstand om frifindelse til følge.

Afgørelse

Afgørelse blev truffet efter stemmeflertallet. Byrettens dom blev stadfæstet.

Sagsomkostninger

Atradius skulle, jf. Retsplejeloven § 313, stk. 1, betale delvise sagsomkostninger for landsretten til A/B Dokhuset med i alt 62.500 kr. Beløbet skulle betales inden 14 dage efter domsafsigelsen og forrentes efter Renteloven § 8 a.