Andelsboligforenings ansvar for manglende oplysning om valuarvurdering

Sagen omhandler en tidligere andelshavers (Appellant) krav om erstatning fra andelsboligforeningen (Appelindstævnte A/B) som følge af en manglende orientering om en væsentlig forøgelse af andelsværdien i forbindelse med salg af hendes andelsbolig.

Sagens Baggrund

Appellant solgte sin andelsbolig på 56 m² til en køber (Person 1) med overtagelsesdag den 1. august 2020. Overdragelsesaftalen blev underskrevet af Appellant og køber den 1. juli 2020 og godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse den 7. juli 2020. Salgsprisen var fastsat til 847.548 kr., baseret på andelsværdien vedtaget på foreningens generalforsamling i september 2019, som igen var baseret på den offentlige ejendomsvurdering på 212 mio. kr.

Værdiforøgelse og Manglende Oplysning

Andelsboligforeningen havde i foråret 2020 indhentet en valuarvurdering af ejendommen. Den 19. maj 2020 modtog bestyrelsen en foreløbig vurdering på 247-251 mio. kr., hvilket var væsentligt højere end den hidtidige offentlige ejendomsvurdering. Den endelige valuarvurdering pr. 30. juni 2020 lød på 251,85 mio. kr. Denne information blev lagt på foreningens hjemmeside den 24. juli 2020.

På andelsboligforeningens generalforsamling den 28. oktober 2020 blev det besluttet at overgå til valuarvurdering som grundlag for andelsværdiberegningen. Dette medførte en forhøjelse af andelskronen fra 274 til 321,20, hvilket øgede værdien af den solgte andel med 146.001 kr. til 993.549 kr.

Appellanten's Påstand

Appellant gjorde gældende, at hun først indgik en bindende aftale om overdragelse den 7. juli 2020, da bestyrelsen godkendte aftalen. Hun mente, at bestyrelsen havde handlet ansvarspådragende ved ikke forud for godkendelsen at orientere hende om den mulige forhøjelse af andelsværdien og muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul i overdragelsesaftalen.

Andelsboligforeningens Argument

Andelsboligforeningen bestred erstatningsansvaret og hævdede, at en bindende aftale om overdragelse allerede var indgået den 19. maj 2020. De mente desuden, at bestyrelsen havde opfyldt sin orienteringspligt ved at meddele andelshaverne den 26. juni 2020, at foreningen var ved at indhente en valuarvurdering.

Højesterets Vurdering

Højesteret fastslog, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig først er endelig og bindende, når den er godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse. Den indledende aftale af 19. maj 2020 blev derfor anset for betinget, og den endelige bindende aftale blev indgået den 7. juli 2020.

Retten fandt, at bestyrelsen har pligt til at sikre, at prisen for andelen ikke overstiger maksimalprisen i henhold til Andelsboligforeningsloven § 5, stk. 1. Endvidere påhviler det bestyrelsen at varetage sælgers interesser ved at give de fornødne oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig. Dette inkluderer en pligt til at orientere sælger om en mulig forhøjelse af andelsværdien på den førstkommende generalforsamling og om muligheden for en prisreguleringsklausul, hvis foreningen har hjemmel hertil. Denne pligt udspringer også af bestyrelsens generelle pligt til at orientere andelshaverne om foreningens forhold, når der er behov herfor, jf. Andelsboligforeningsloven § 6 c, stk. 1, nr. 4.

Højesteret lagde vægt på, at bestyrelsen modtog den foreløbige valuarvurdering den 19. maj 2020, som væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, og at bestyrelsen vidste, at den endelige vurdering ville foreligge inden den 1. juli 2020. Bestyrelsen burde derfor have været opmærksom på resultatet af den endelige valuarvurdering inden godkendelsen af overdragelsesaftalen den 7. juli 2020. Bestyrelsen havde således ikke i tilstrækkelig grad varetaget Appellants interesser som sælger.

Højesterets Afgørelse

Højesteret ændrede landsrettens dom og gav Appellant medhold i hendes påstand. Retten fandt, at andelsboligforeningen (Appelindstævnte A/B) havde handlet ansvarspådragende ved ikke at varetage Appellants interesser som sælger i tilstrækkelig grad.

Appelindstævnte A/B blev dømt til at betale Appellant:

• 146.001 kr. med procesrente fra den 13. december 2020.

Sagsomkostninger

Appelindstævnte A/B skal betale sagsomkostninger til Appellant som følger:

De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter dommens afsigelse og forrentes efter Renteloven § 8 a.