Dom om mangler ved badeværelse i ejerlejlighed stadfæstes

Sagen omhandler en tvist mellem en sælger (Appellant, tidligere Sagsøgte) og købere (Appelindstævnte 1 og 2, tidligere Sagsøger 1 og 2) af en ejerlejlighed vedrørende påståede mangler ved badeværelset. Køberne gjorde gældende, at badeværelset havde funktionelle mangler, herunder revner i gulvet, afskalninger i beton og kalkaflejringer, som krævede udbedring. Sælgeren bestred manglerne og anførte, at badeværelset blot bar præg af almindelig brug, og at eventuelle mangler var bagatelagtige.

Sagens Forløb og Påstande

Københavns Byret afsagde dom i sagen den 4. januar 2022. Sælgeren, Appellant, har i ankesagen gentaget sin påstand om frifindelse, mens køberne, Appelindstævnte 1 og 2, har påstået byrettens dom stadfæstet.

Skønsmandens Vurdering

En skønsmand vurderede udbedringsomkostningerne til mellem 120.000-140.000 kr. (2021-priser), hvoraf 40.000 kr. blev anset for en forbedring. Skønsmanden tog udgangspunkt i badeværelsets stand, herunder revner i gulvet og afskalninger, og vurderede, at en 15-16 år gammel konstruktion/overflade, der erstattes af en tilsvarende ny, ville have en forbedringsværdi på 40%.

Parternes Forklaringer

• Appellant (tidligere Sagsøgte): Forklarede, at der var kalkpletter på fliserne, og badeværelset bar præg af brug, men han oplevede ikke særlig fugt. Han havde ikke hørt om mangler i badeværelserne i ejerforeningen og huskede ikke, at ejendomsmæglere bemærkede revner.
• Appelindstævnte 1 (tidligere Sagsøger 1): Forklarede, at badeværelset ikke forekom nedslidt, men at der var kalk på væggene og det var lidt slidt. De ville ikke have købt lejligheden, hvis de havde kendt til manglerne, og de havde indhentet tilbud på forbedring, som var dyrere end skønsmandens overslag.
• Appelindstævnte 2 (tidligere Sagsøger 2): Forklarede, at lejligheden så pæn ud, men der var punkterede ruder og revner på badeværelset, som mægleren sagde ikke var væsentlige. Hun ville ikke have købt lejligheden til den pris, hvis hun havde vidst, hvad hun ved nu.
• Vidne (ejendomsmægler): Forklarede, at lejligheden var unik og en "attraktiv vare" i et hektisk boligmarked. Han huskede ikke den konkrete fremvisning, herunder revner i badeværelsesgulvet.

Anbringender

• Appellant: Anførte, at byrettens afgørelse var i strid med tidligere praksis, idet et forholdsmæssigt afslag på 80.000 kr. (2,5 % af købesummen på 3.195.000 kr.) lå under bagatelgrænsen på 6-8 % for mangler og 3-4 % for funktionsmangler. Han argumenterede for, at badeværelset stedse havde fungeret, og at afskrivningen burde være lineær over 20-30 år med fradrag for indeksering, hvilket ville reducere afslaget til 2,3 % eller 2,01 % af købesummen.
• Appelindstævnte 1 og 2: Anførte, at det ca. 16 år gamle badeværelse ikke var tæt på at være afskrevet, og at afskrivningen af et badeværelse i en ejerlejlighed ikke kan opgøres til en kortere periode end for andelslejligheder, hvor vådrumsgulve afskrives over 30 år.

Østre Landsret stadfæstede byrettens dom, som fandt, at der var funktionelle mangler ved badeværelset, der krævede udbedring for at sikre fortsat normal og forsvarlig brug. Landsretten lagde til grund, at en udbedring af badeværelset, ved genanvendelse af eksisterende sanitet og inventar, ikke ville medføre en forbedring af lejlighedens værdi. Et forholdsmæssigt afslag blev beregnet ud fra udbedringsværdien i 2019, som udgjorde 128.700 kr. Dette beløb svarede til 4,03 % af købesummen på 3.195.000 kr. Appellant blev pålagt at betale 25.000 kr. i sagsomkostninger til Appelindstævnte 1 og 2 til dækning af advokatbistand, forrentet efter Renteloven § 8 a. Appellant skulle desuden bære udgifterne til supplerende syn og skøn.