Afgørelse om fradrag for grundforbedringer i Rødekro Andelsboligforening

Denne sag omhandler en tvist mellem Rødekro Andelsboligforening og Skatteministeriet vedrørende fradrag for grundforbedringer i forbindelse med ansættelsen af grundværdien for en ejendom beliggende Ryttervænget 1-83, Rødekro. Sagen blev oprindeligt anlagt ved Retten i Sønderborg og senere henvist til Vestre Landsret.

Sagens Baggrund

Andelsboligforeningen erhvervede i 1987 en ubebygget grund på 18.208 m² til opførelse af 30 lejligheder og 10 ungdomsboliger. I forbindelse med købet og byggeriet afholdt foreningen betydelige udgifter til diverse anlæg, herunder:

• Etablering af boligveje og gadebelysning.
• Tilslutning til Rødekro Fjernvarmecentral, herunder et investeringsbidrag og et stikledningsbidrag.
• Anlæg af interne veje, parkeringspladser og stianlæg.

Foreningen har i byggeregnskabet anført udgifter til "interne veje/p-pladser" på 1.248.060 kr. og "Fjernvarmestik" på 890.868 kr. En opmåling af vejarealet på ejendommen viste 1.436 m², og vejarealet inklusive parkeringspladser udgjorde 2.026 m².

Tidligere Afgørelser

• Vurderingsankenævnet i Haderslev (1. november 2007): Godkendte et fradrag efter Vurderingsloven § 17 på 2.174.032 kr. Dette inkluderede 190.222 kr. for tilslutningsbidrag til fjernvarmen og 500.000 kr. for vejanlæg, vejafvanding, kantsten og fortov.
• Landsskatteretten (25. november 2010): Forhøjede fradraget for forbedringer med 250.000 kr., hvilket bragte det samlede fradrag op på 2.424.032 kr. for de påklagede vurderinger. Fradraget blev anset for gældende i 30 år fra 1988, hvor forbedringen blev fuldført, og kunne foretages fra genoptagelsesåret 2001.

Landsskatteretten bemærkede, at en grundforbedring skal være en materiel foranstaltning, der øger den almindelige handelsværdi af grunden i ubebygget stand. Fradrag for vej- og forsyningsanlæg gives som hovedregel kun for udgifter til anlæg uden for ejendommen, medmindre ejendommen er så stor, at interne anlæg kan betragtes som hovedanlæg i tilfælde af udstykning. Landsskatteretten godkendte ikke fradrag for byggepladsindretning, geotekniske og arkæologiske undersøgelser, da disse ikke ansås for at øge grundens værdi i ubebygget stand.

Parternes Påstande og Argumenter

Rødekro Andelsboligforening (Sagsøger)

Andelsboligforeningen påstod, at Skatteministeriet skulle anerkende yderligere fradrag i grundværdien for årene 2001-2004 for udgifter til:

• Stikledninger fra hovedledningen til de enkelte bebyggelser.
• Parkeringsanlæg.
• Stianlæg.
• Etablering af hoved- og fordelingsledninger samt anlæg af vej.

Foreningen argumenterede for, at disse udgifter var værdiforøgende grundforbedringer og en forudsætning for byggemodning. De henviste til Vurderingsvejledningen 2011-2 og anførte, at en langvarig administrativ praksis må vige, hvis den ikke har tilstrækkelig hjemmel i lovgivningen eller er i strid med lighedsgrundsætningen. Specifikt for stikledninger gjorde foreningen gældende, at de ikke var knyttet til byggeriet, og at Landsskatterettens praksis var i strid med lighedsgrundsætningen. For parkeringspladser og stianlæg blev det anført, at de tjente offentlige færdselsformål eller var sammenlignelige med interne veje, for hvilke der var givet fradrag. Foreningen mente desuden, at de godkendte fradrag for hoved- og fordelingsledninger samt interne veje var for lave i forhold til de faktiske afholdte udgifter.

Skatteministeriet (Sagsøgte)

Skatteministeriet påstod frifindelse og gjorde gældende, at de omhandlede udgifter til parkeringspladser, stianlæg og stikledninger ikke berettigede til fradrag efter Vurderingsloven § 17. Ministeriet argumenterede for, at disse foranstaltninger var tæt knyttet til byggeriet og derfor ikke forøgede værdien af den ubebyggede grund. De henviste til fast administrativ praksis og retspraksis, herunder SKM 2011.496 V, som fastslog, at der ikke er fradragsret for parkeringsudgifter på grund af deres nære tilknytning til byggeriet. Ministeriet bestred desuden, at andelsboligforeningen havde dokumenteret grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over størrelsen af de fradragsberettigede udgifter til interne veje og hoved- og fordelingsledninger.

Landsrettens Afgørelse og Begrundelse

Landsretten fandt, at udgifter til grundforbedringer kun kan fradrages, hvis de forøger værdien af den ubebyggede grund. En afgørende faktor er, om foranstaltningen er tæt knyttet til etableringen af et byggeri på ejendommen. Hvis dette er tilfældet, berettiger udgiften som udgangspunkt ikke til fradrag efter Vurderingsloven § 17.

Stikledninger fra Hovedledning til Enkelte Bebyggelser

Retten fastslog, at udgifterne til stikledninger har en nær tilknytning til byggeriet på ejendommen og derfor ikke berettiger til fradrag efter Vurderingsloven § 17.

Parkeringsanlæg

Lokalplan R.2.5. indeholdt ikke specifikke bestemmelser om antallet af parkeringspladser, hvorfor Bygningsreglement 1982, punkt 2.1.3 fandt anvendelse, som knytter antallet af parkeringspladser til antallet af boligenheder. Retten vurderede, at en ubebygget grund som udgangspunkt ikke stiger i værdi ved anlæg af parkeringspladser. Da parkeringspladserne ikke blev anset for en del af ejendommens vejanlæg og havde en nær sammenhæng med byggeriet, kunne der ikke gives fradrag for disse udgifter efter Vurderingsloven § 17.

Stianlæg

Det blev anerkendt, at skattemyndighedernes praksis tillader fradrag for udgifter til etablering af hovedstier, der betjener dele af ejendommen i tilfælde af udstykning. Landsretten fandt dog, at de pågældende stier ikke kunne anses for hovedstier, der tjener adgangen til området, men snarere interne fordelingsstier knyttet til byggeriet. Det kunne ikke ud fra det fremlagte kortbilag konstateres, at Landsskatterettens skøn om, at ingen af de anlagte stier var fradragsberettigede, var åbenbart urimeligt eller hvilede på et forkert grundlag. Andelsboligforeningen fik derfor ikke fradrag for udgifterne til stianlægget.

Yderligere Fradrag for Hoved- og Fordelingsledning samt Vejanlæg

Udgifterne til etablering af hoved- og fordelingsledninger samt vejanlæg blev afholdt i forbindelse med opførelsen af boligerne i 1987-1988. Landsretten fandt, at de oplysninger, som andelsboligforeningen baserede sine påstande på, var behæftet med for stor usikkerhed til at tilsidesætte Landsskatterettens skøn. Andelsboligforeningen var derfor ikke berettiget til yderligere fradrag for disse udgifter.

Kendelse

Skatteministeriets påstand om frifindelse blev taget til følge.

Andelsboligforeningen blev pålagt at betale sagsomkostninger til Skatteministeriet på 40.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand. Beløbet er inkl. moms, da Skatteministeriet ikke er momsregistreret. Landsretten lagde vægt på sagens økonomiske værdi og omfang ved fastsættelsen af beløbet. De idømte sagsomkostninger skal forrentes efter Renteloven § 8 a og betales inden 14 dage.