Dom om forholdsmæssigt afslag ved køb af boligejendom som følge af arealmangel

Denne sag omhandler en tvist om arealmangel ved køb af en ejendom, hvor en gildesal på 33 m² ikke var godkendt til beboelse, og ejendommens samlede boligareal var mindre end oplyst. Sagen blev anket til Vestre Landsret efter en dom fra Retten i Esbjerg.

Sagens Baggrund

Appelindstævnte 1 og 2 (køberne) købte en ejendom af Appellant (sælgeren) i 2010. I forbindelse med købet godkendte købernes advokat handlen betinget af, at ejendommens status blev ændret til udelukkende beboelse, og at en udestue ikke var registreret i BBR. En gildesal på ejendommen, som sælgeren havde opført i 1984 som garage, fyrrum og overdækket terrasse, var indrettet med betongulv, radiator og havde en loftshøjde på 2,1-2,3 m. Køberne opfattede ejendommen som en stor bolig med overnatningsmuligheder og stolede på ejendomsmæglerens oplysninger.

Kommunal Korrespondance

I 2021 forespurgte køberne Vejen Kommune, om gildesalen var godkendt til beboelse. Kommunen svarede, at lokalerne i udhuset ikke var godkendt til beboelse og ville kræve byggetilladelse for ændring af status. Kommunen oplyste desuden, at det i området var usædvanligt med beboelse i naboskel, og at en tilladelse derfor var usandsynlig.

Syn og Skøn

Et supplerende syn og skøn i marts 2021 fastslog, at gildesalen var 33 m² og indeholdt redningsåbninger (dør og vindue), men en dør til garagen kunne ikke betegnes som flugtvej. Det blev også konstateret, at gildesalen havde en vandbåret radiator og en loftshøjde mellem 2,1 og 2,3 m.

Parternes Påstande

Appellant (tidligere Sagsøgte) påstod:

• Frifindelse.
• Subsidiært, at Appelindstævnte 1 og 2 skulle betale sagsomkostninger for byretten, uanset ankesagens udfald.
• Anført, at det tilkendte beløb i byretten oversteg deres påstand og var forældet, da kravet om arealmangel først blev nedlagt mere end 10 år efter overtagelsen.
• Gjorde gældende, at gildesalen kunne anmeldes som boligareal, og at der ikke forelå et tilstrækkeligt sammenligningsgrundlag for at fastslå et tab.

Appelindstævnte 1 og 2 (tidligere Sagsøger 1 og 2) påstod:

• Dommen fra byretten skulle stadfæstes.
• Anført, at deres påstand i byretten var korrekt opgjort, og at kravet ikke var forældet.
• Gjorde gældende, at gildesalen ikke skulle medregnes i boligarealet, og at arealet ikke kunne anvendes som boligareal.
• Fastholdt, at omfanget af manglerne berettigede et forholdsmæssigt afslag på 92.000 kr. (7,36 % af købesummen).

Landsrettens Begrundelse og Resultat

Landsretten tiltrådte byrettens afgørelse og fandt, at ejendommens boligareal var 147,4 m², hvilket var 28,6 m² mindre end det oplyste ved salget, når kælderarealet fraregnes. Dette blev anset for en mangel.

Væsentlighed af Arealafvigelsen

Landsretten vurderede, at arealafvigelsen ikke var uvæsentlig, da boligarealets størrelse har stor betydning for prisfastsættelsen af en familiebolig. Værdiforringelsen blev fastsat til 92.000 kr. baseret på manglens karakter og skønsmandens vurdering, og beløbet blev ikke anset for uvæsentligt i forhold til købesummen.

Forældelse af Kravet

Arealmanglen blev først konstateret ved et syn og skøn i oktober 2019. Appelindstævnte 1 og 2's ændring af påstand skete i januar 2020. Da overtagelsesdagen var den 1. juni 2010, fandt landsretten, at kravet ikke var forældet efter Forældelsesloven § 3, stk. 1 eller Forældelsesloven § 3, stk. 3, nr. 4.

Sagsomkostninger

Landsretten tiltrådte, at Appellant, tidligere Sagsøgte, skulle betale sagsomkostninger for byretten, da Appelindstævnte 1 og 2 fik medhold i, at der var arealmangler. Landsretten stadfæstede byrettens dom.

Afgørelse

Byrettens dom blev stadfæstet. Appellant, tidligere Sagsøgte, blev pålagt at betale 36.000 kr. inklusive moms i sagsomkostninger for landsretten til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8 a.