Sag om regreskrav efter udbetalt ejerskifteforsikring

Denne sag omhandler et regreskrav fra Topdanmark Forsikring A/S mod sagsøgte, der som sælger og selvbygger af en ejendom havde solgt denne til en køber, som Topdanmark efterfølgende udbetalte erstatning til via en ejerskifteforsikring.

Sagens Baggrund

Sagen blev anlagt den 11. september 2009. Topdanmark Forsikring A/S (herefter Topdanmark) havde som ejerskifteforsikringsselskab udbetalt erstatning til køberen af en ejendom, som sagsøgte tidligere havde solgt. Topdanmark krævede 131.517 kr. med procesrente fra sagens anlæg, mens sagsøgte påstod frifindelse eller subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb.

Sagsøgte havde i 1990 ansøgt om byggetilladelse til en tilbygning på sin ejendom i Nykøbing F. og fik dispensation til at bygge nærmere skel end 2,5 meter. Byggetilladelsen blev givet den 13. september 1990 i henhold til bygningsreglement for småhuse af 1985 (BR-S 85) med specifikke vilkår for lofthøjde, tagkonstruktionens ventilation, taghældning, dampspærre og afløb.

Byggeriet blev færdigmeldt den 10. juli 1991. Sagsøgte boede i ejendommen indtil 2004, hvor den blev sat til salg. I den forbindelse blev der udarbejdet en tilstandsrapport den 29. juli 2004, som identificerede flere mangler ved tagkonstruktionen på både den oprindelige bygning (bygning A) og tilbygningen (bygning B), herunder manglende fald på tagfladen til afløb.

Skadesanmeldelse og Undersøgelser

Den 3. september 2007 anmeldte køber (Vidne 1) en skade i tilbygningen til Topdanmark, hvor der blev konstateret svamp og råd i spær. Topdanmarks skadekonsulentrapport af 2. oktober 2007 bekræftede vandindtrængen og mangelfuld afvanding fra taget. Købers husforsikring hos Topdanmark dækkede ikke rådskade eller tagkonstruktionen på grund af mangelfuld ventilation.

Topdanmark rettede herefter henvendelse til sagsøgte, som afviste ansvar. Dette førte til en isoleret bevisoptagelse med syns- og skønsrapporter af 21. maj 2008 og 10. december 2008. Skønsmanden konstaterede følgende mangler ved tilbygningens tagkonstruktion:

• Tydelige spor efter vandskader og råd på dampspærren.
• Manglende fald på tagfladen, der ikke opfyldte forskrifter (1:40).
• Utilstrækkelig ventilation af tagkonstruktionen.
• Isolering ikke korrekt fastholdt.
• Tagspær med for stor spændvidde, hvilket medførte nedbøjning (1/234 mod accepteret 1/400).
• Afløbets placering overholdt ikke leverandørens anvisninger.
• Manglende vindbrædder i tagudhænget.
• Utilstrækkelig forankring af tagkonstruktionen.
• Manglende forskriftsmæssig brandsikring mod naboskel.

Skønsmanden opgjorde de samlede udbedringsudgifter til 104.250 kr. Hertil kom udgifter til genhusning af køberfamilien i 3 måneder, i alt 27.267,65 kr., hvilket bragte Topdanmarks samlede krav op på 131.517,65 kr.

Parternes Synspunkter

Topdanmark argumenterede for, at sagsøgte som selvbygger og tømrer havde handlet groft uagtsomt ved ikke at overholde byggetilladelsen og gældende normer, hvilket medførte de væsentlige mangler.

Sagsøgte påstod, at han kun hæftede for groft uagtsomme byggefejl i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Han mente, at køber var informeret om manglerne i tilstandsrapporten, at brandsikring ikke var et krav i byggetilladelsen, og at de konstaterede fejl var bagatelagtige eller uvæsentlige. Sagsøgte bestred desuden genhusningsudgifterne og hævdede, at udbedringerne udgjorde en forbedring af ejendommen.

Rettens Begrundelse og Afgørelse

Retten fastslog, at sagen var omfattet af Erstatningsansvarsloven § 22, stk. 1 og Erstatningsansvarsloven § 19, hvilket gav Topdanmark et regreskrav, hvis sagsøgte havde handlet groft uagtsomt. Dette blev yderligere understøttet af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. § 2, stk. 5.

Sagsøgtes Ansvar

Det blev lagt til grund, at sagsøgte, der i tilstandsrapporten havde oplyst at være tømrer og selvbygger, begik væsentlige konstruktions- og udførelsesfejl i forbindelse med tilbygningen, især vedrørende tagkonstruktionen. Dette inkluderede også mindre håndværksmæssige fejl og manglende forskriftsmæssig brandsikring. Vandindtrængen og rådangreb blev direkte tilskrevet disse mangler.

Retten fandt, at sagsøgte var erstatningsansvarlig, da han havde handlet groft uagtsomt ved enten at mangle den nødvendige faglige viden eller ved ikke at have søgt fagkyndig assistance, på trods af at han selv udførte arbejdet med de beskrevne mangler.

Erstatningskrav og Omkostninger

Udgifterne til udbedring, som Topdanmark havde opgjort, blev anset for passende. Retten fandt det godtgjort, at genhusning af køber var nødvendig, og at de opgjorte mangler havde en sådan sammenhæng, at der ikke var grundlag for at nedsætte kravet. Dog blev det vurderet, at et nyt tagpaptag udgjorde en vis forbedring af ejendommen.

Afgørelse:

Sagsøgte blev dømt til at betale Topdanmark Forsikring A/S 120.000 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.

Sagsøgte blev desuden pålagt at betale sagsomkostninger til Topdanmark Forsikring A/S på 79.211,39 kr., fordelt som følger:

• Advokatbistand: 37.500 kr.
• Retsafgift: 3.460 kr.
• Udgifter til syn og skøn samt afhjemling af skønsmanden: 38.251,39 kr.