Huslejenævnet fastsætter fraflytningskrav efter mislighold og bygningsmæssige mangler

Lejere og udlejer var uenige om omfanget af et fraflytningskrav for et lejemål i Kerteminde. Lejemålet, et hus på 92 kvm, blev overtaget den 1. juli 2016 med en tidsbegrænset lejeaftale, der dog fortsatte på samme vilkår. Lejerne havde den indvendige vedligeholdelse og betalte 18.000 kr. i depositum.

Tvist om opsigelse og fraflytningskrav

Lejerne hævdede at have opsagt lejemålet via SMS den 11. marts 2024, men udlejer bestred at have modtaget denne besked og oplyste først at have fået kendskab til fraflytningen den 9. eller 10. april 2024. Denne uenighed var central for vurderingen af, om udlejers krav var fremsat rettidigt i henhold til Lejeloven § 187, stk. 2.

Et fraflytningssyn blev afholdt den 23. april 2024 med deltagelse af parterne og kommunale medarbejdere. Kommunen udarbejdede et referat med beskrivelse af rum, billeder af skader og en vurdering af udbedringsbehov. Udlejer fremsatte efterfølgende et fraflytningskrav på 153.150 kr., som omfattede:

• Malerarbejde i stueetage, 1. sal, kælder, køkken og bad.
• Montering af vinylgulv.
• Gulvslibning på 1. sal.
• Tømrerarbejde, herunder udskiftning af greb til køkkenskabe og skuffer.

Mangler og skimmelsvamp

Lejerne fremlagde en udateret skrivelse vedrørende mangler ved installationer, løse gulvbelægninger og lister samt slidspor, som de mente var til stede ved indflytningen. En fugt- og skimmelsvampundersøgelse viste, at skimmelsvamp på badeværelset på 1. sal skyldtes en kombination af vandindtrængning gennem et tagvindue og periodisk kondensdannelse. Skimmelsvamp i et værelse på 1. sal og på ydervæg i køkkenet på stueplan blev vurderet at skyldes periodisk kondensdannelse. Undersøgelsen konkluderede, at årsagerne til skimmelsvamp var en kombination af bygningsmæssige udfordringer og brugeradfærd. Kælderen anbefaledes ikke til personophold grundet opfugtninger.

Lejerne krævede det fremsatte beløb nedsat, mens udlejer påstod beløbet fastholdt.

Huslejenævnet fandt, at lejerne ikke havde sandsynliggjort, at udlejer modtog opsigelsen via SMS. Nævnet lagde derfor til grund, at udlejer først blev bekendt med fraflytningen den 9. eller 10. april 2024. Da parterne gennemgik huset sammen den 23. april 2024, og udlejer her fremsatte sine krav, fandt nævnet, at kravet var fremsat rettidigt i henhold til Lejeloven § 187, stk. 2.

Nævnets vurdering af vedligeholdelseskravet

Nævnet konstaterede, baseret på rapporten og fremlagte billeder, at huset ikke havde været vedligeholdt, og at der forelå mislighold. Dog blev der taget højde for følgende forhold:

• Vinylgulvene blev anset for at have været løse og slidte allerede ved indflytningen, som følge af lejers mangelsindsigelse.
• Skader på vægge og loft i kælderen, badeværelset og køkkenet blev delvist tilskrevet bygningsmæssige forhold, baseret på skimmelsvampundersøgelsen.
• Beløbet for skuffegreb i tømrertilbuddet blev fundet for højt.

Afgørelse og konsekvens

På baggrund af disse vurderinger fastsatte Huslejenævnet skønsmæssigt vedligeholdelsesudgifterne til:

• Malerarbejde: 50.000 kr.
• Gulvslibning: 7.500 kr.
• Vinylgulv: 3.500 kr.
• Tømrer: 17.000 kr.

Den samlede fastsatte udgift udgjorde 78.000 kr. Efter fratræk af depositum på 18.000 kr. skulle lejer betale 60.000 kr. til udlejer. Afgørelsen var delt, da lejers krav om nedsættelse blev imødekommet betydeligt, men lejer stadig blev pålagt at betale et større beløb for misligholdelse.