Højesteret afklarer indkaldelsespligt ved tvangsauktion af andelsboligforenings ejendom

Sagen omhandlede en tvangsauktion over en fast ejendom, der tilhørte en andelsboligforening. Kærende, Realkredit Danmark A/S, anfægtede en tidligere kendelse fra Københavns Byret og Østre Landsret, som havde udsat auktionen med henblik på at indhente pantoplysninger fra andelsboligbogen og indkalde panthavere med pant i de enkelte andele, selvom disse ikke fremgik af ejendommens blad i tingbogen.

Sagens Forløb i Tidligere Instanser

• Københavns Byret, Tvangsauktionsafdelingen: Afsagde kendelse den 9. juni 2008.
• Østre Landsret, 18. afdeling: Afsagde kendelse den 30. juli 2008.

Procesbevillingsnævnet meddelte den 23. september 2008 tilladelse til, at kendelsen kunne indbringes for Højesteret.

Kærendes Påstande og Anbringender

Realkredit Danmark A/S påstod, at auktionen skulle fremmes uden udsættelse for at fremskaffe pantoplysninger fra andelsboligbogen og uden indkaldelse af panthavere med pant i andelsboligbogen, når disse panthavere ikke fremgik af ejendommens blad i tingbogen. Kærende nedlagde desuden påstand om, at statskassen skulle betale kæresagens omkostninger samt omkostningerne ved indkaldelse til en ny auktion.

Kærende argumenterede for, at pant- og udlægshavere samt servitutberettigede kun er berettiget til indkaldelse, hvis de har en ret over den faste ejendom. Det blev fremført, at kreditorer med tinglyst pant i andelsboligbogen ikke har en direkte eller afledt ret over den faste ejendom, da dette ville kræve en egentlig pantsætning af selve ejendommen, hvilket ikke var sket. Derfor var det ifølge kærende uberettiget at udsætte auktionen for at indkalde disse panthavere, og fogedretten burde fremme auktionen uden deres indkaldelse. Da udsættelsen blev anset for uhjemlet, mente kærende, at statskassen burde bære omkostningerne til en ny auktion.

Indkærede A/B 1 udtalte sig ikke i anledning af kæremålet, og Landsretten havde henholdt sig til sin tidligere afgørelse.

Højesterets Afgørelse

Højesteret fandt, at kreditorer med pant i individuelle andelsboliger ikke har sikkerhed eller rettigheder i den faste ejendom, der tilhører andelsboligforeningen. Dette gælder hverken som panthavere, udlægshavere, servitutberettigede eller andre berettigede i ejendommen.

Det blev fastslået, at selvom ejendommen er andelsboligforeningens væsentligste aktiv, og selvom panthavere i andelene er kreditorer hos andelsboligforeningen for eventuel udlodning ved dens opløsning, medfører dette ikke, at de berøres af ejendommens salg i henhold til Retsplejeloven § 564, stk. 1. Derfor skulle disse kreditorer ikke indkaldes til auktionen.

Der var ikke grundlag for, at statskassen skulle betale sagsomkostninger til kærende eller afholde omkostningerne ved indkaldelse til en ny auktion.

Kendelsens Resultat

Landsrettens kendelse blev ophævet, og sagen blev hjemvist til fortsat behandling i fogedretten. Hver part skulle bære egne omkostninger for Højesteret, og kæreafgiften blev tilbagebetalt til kærende.