Lejeres partsstatus ved forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser og betydningen af manglende høring

Denne sag omhandler to ankesager, BS-106/2021-OLR og BS-110/2021-OLR, der blev behandlet samlet af Østre Landsret. Sagerne vedrører lejeres partsstatus og Huslejenævnets sagsbehandling i forbindelse med forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejder i en ejendom.

Sagens Baggrund

Sagerne blev anket fra Retten på Frederiksberg, boligretten, som afsagde dom den 21. december 2020. Appellanterne, Lejer 1, Lejer 3, Lejer 2, Lejer 4, Lejer 6, Lejer 7 og Lejer 5 (herefter benævnt lejerne), var lejere i en ejendom, hvor Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse (udlejer) havde anmodet Huslejenævnet, Frederiksberg Kommune, om forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejder.

Påstande

Sag BS-106/2021-OLR

• Lejerne: Påstod, at Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse og Huslejenævnet skulle anerkende, at lejerne havde partsstatus i sagen ved Huslejenævnet om forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejder.
• Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse: Påstod dommen stadfæstet.
• Huslejenævnet: Principalt påstod sagen afvist, subsidiært dommen stadfæstet.

Sag BS-110/2021-OLR

• Lejerne: Principalt påstod, at Huslejenævnets afgørelse af 7. marts 2019 om forhåndsgodkendelsen skulle ophæves, og sagen hjemvises til Huslejenævnet til fornyet behandling. Subsidiært påstod de, at forhåndsgodkendelsen skulle godkendes med et væsentligt lavere beløb.
• Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse: Påstod dommen stadfæstet.

Huslejenævnets Praksis

En vidneforklaring fra en ansat i Frederiksberg Kommune, der arbejder med huslejenævnssager, oplyste, at Huslejenævnet generelt ikke tillægger lejere partsstatus i sager om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser. Nævnet tager konkret stilling til spørgsmålet, hvis det opstår, og har i tidligere sager, samt i denne sag, fundet, at lejere ikke havde partsstatus. Det er nævnets opfattelse, at lejere har partslignende rettigheder, herunder retten til at indsende bemærkninger, som indgår i sagsbehandlingen, men ikke formel partsstatus.

Anbringender

Parterne gentog i det væsentlige deres anbringender fra byretten. Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse nedlagde desuden påstand om, at lejerne skulle betale 26.500 kr. i sagsomkostninger for boligretten, tillagt moms. Lejerne erklærede sig enige i, at eventuelle sagsomkostninger skulle tillægges moms.

Landsrettens Begrundelse og Afgørelse

Sag BS-106/2021-OLR: Partsstatus i Forhåndsgodkendelsessager

Landsretten fastslog, at Huslejenævnets afgørelse af 7. februar 2019 om lejernes manglende partsstatus i sagen om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser var en selvstændig forvaltningsretlig afgørelse, som lejerne havde retlig interesse i at få prøvet ved domstolene. Huslejenævnets påstand om afvisning af sagen blev derfor ikke taget til følge.

Retten vurderede, at det ikke var hensigten med Lejeloven § 59 a og Lejeloven § 59 b, at lejere skulle have fuld partsstatus i sager om forhåndsgodkendelse. I stedet er lejerne tillagt en række partslignende rettigheder, herunder retten til at blive hørt i forbindelse med Huslejenævnets behandling af sagen, jf. Lejeloven § 59 b, stk. 5. Lejerne er desuden sikret adgang til at få prøvet planlagte forbedringer i Huslejenævnet i henhold til Boligreguleringsloven §§ 23 og Boligreguleringsloven §§ 24, samt mulighed for at indbringe Huslejenævnets afgørelse for boligretten efter Boligreguleringsloven §§ 43 og Boligreguleringsloven §§ 44.

Landsretten stadfæstede boligrettens dom, hvorefter Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse og Huslejenævnet blev frifundet for lejernes påstand om partsstatus.

Sag BS-110/2021-OLR: Manglende Høring og Sagsbehandlingsfejl

Det blev ubestridt, at Huslejenævnet ikke foretog høring af lejerne i forbindelse med behandlingen af anmodningen om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelsen. Ligeledes undlod nævnet at give lejernes advokat en frist til at fremsætte bemærkninger, trods anmodning herom.

Landsretten fandt, at Huslejenævnet i henhold til Lejeloven § 59 b, stk. 5 har pligt til at høre de berørte lejere, før der træffes afgørelse i sager om forhåndsgodkendelse efter Lejeloven § 59 a, stk. 2. Den manglende høring og undladelsen af at give advokaten en frist udgjorde en væsentlig sagsbehandlingsfejl. Da det ikke på forhånd kunne udelukkes, at lejernes indsigelser kunne have haft betydning for sagens afgørelse, fandtes afgørelsen om forhåndsgodkendelse at være ugyldig.

Lejernes principale påstand blev taget til følge.

Afgørelse

Sag BS-106/2021-OLR

Boligrettens dom stadfæstes.

Sagsomkostninger: Lejer 1, Lejer 3, Lejer 2, Lejer 4, Lejer 6, Lejer 7 og Lejer 5 skal in solidum inden 14 dage betale 20.000 kr. til Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8 a.

I forholdet mellem lejerne og Huslejenævnet, Frederiksberg Kommune, skal ingen af parterne betale sagsomkostninger til den anden part.

Sag BS-110/2021-OLR

Huslejenævnets afgørelse af 7. marts 2019 ophæves, og sagen hjemvises til Huslejenævnet, Frederiksberg Kommune, til fornyet behandling.

Sagsomkostninger: Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse skal inden 14 dage betale 51.250 kr. til Lejer 1, Lejer 3, Lejer 2, Lejer 4, Lejer 6, Lejer 7 og Lejer 5. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8 a. Beløbet dækker 50.000 kr. til advokatbistand inkl. moms og 1.250 kr. til retsafgift.