Ugyldig vedtægtsændring i grundejerforening: Strid med lokalplaner

Indledning

Sagen omhandler en tvist mellem en grundejerforening og et af dens medlemmer vedrørende betaling af kontingent. Kernen i sagen er gyldigheden af en vedtægtsændring, der blev enstemmigt vedtaget på en generalforsamling, og hvorvidt denne ændring er i strid med gældende lokalplaner for grundejerforeningens område, samt om den kræver kommunal godkendelse.

Sagens Parter og Påstande

• Sagsøger: Grundejerforeningen, repræsenteret ved sin formand, Person 1.
• Sagsøgte: Part A.

Grundejerforeningen nedlagde påstand om, at Part A skulle betale 2.800 kr. med procesrente fra sagens anlæg. Dette beløb bestod af 1.800 kr. i kontingent for 2010 og en ekstraordinær indbetaling på 1.000 kr., som var vedtaget på en ekstraordinær generalforsamling den 26. oktober 2010.

Part A nedlagde påstand om frifindelse, men tilkendegav at være indforstået med at betale et endnu ikke opgjort beløb for kontingent, fratrukket vedligeholdelsesudgifter vedrørende Grundejerforeningens private veje, stier og pladser.

Sagens Baggrund og Forløb

Grundejerforeningens Struktur og Formål

Grundejerforeningen består af tre boligområder (Område 1, Område 2 og Område 3) samt grønne arealer og veje. Foreningen blev stiftet på baggrund af Kommune 1's lokalplan nr. 21 og 23 fra 1997. Sagen blev ikke behandlet efter reglerne om småsager, jf. Retsplejeloven § 402, stk. 1, nr. 1.

Lokalplanernes Bestemmelser

• Lokalplan nr. 21, § 10: Bestemmer etablering af én grundejerforening med pligtmedlemskab. Medlemmer skal betale kontingent og deltage i udgifter vedtaget af generalforsamlingen eller som følge af lokalplanens forpligtelser. Grundejerforeningens opgaver omfatter varetagelse af fælles interesser, herunder ren- og vedligeholdelse af fælles arealer, stianlæg, veje og pladser.
• Lokalplan nr. 23, § 10.1: Fastslår, at beboerforeninger eller grundejere inden for lokalplanområdet skal være medlemmer af den etablerede grundejerforening og betale kontingent.

Vedtægtsændringen fra 2008

Grundejerforeningens vedtægter fra 1998 fastslår i punkt 3.1, at foreningens formål er at varetage medlemmernes fælles interesser i overensstemmelse med lokalplan nr. 21 og 23, herunder ren- og vedligeholdelse af fællesarealer og interne færdselsarealer. Punkt 20.2 angiver, at ingen vedtægtsbestemmelse må være i strid med tinglyste deklarationer eller kommunale vedtægter.

Den 31. marts 2008 blev der afholdt en generalforsamling, hvor et forslag om at udvide vedtægternes § 3.1 blev enstemmigt vedtaget. Denne ændring indebar, at Grundejerforeningen skulle stå for den samlede sommer- og vintervedligeholdelse af alle veje og plæner inden for foreningens område.

Kommunens Afgørelse

Kommune 2 meddelte i et brev af 23. februar 2009, at en grundejerforening ikke gyldigt kan vedtage ændringer i vedtægterne, som er i strid med lokalplanen. Kommunen fastholdt, at alle ændringer i en grundejerforenings vedtægter skal godkendes af kommunen. Da færdselsarealet på Matr.nr. 2 blev anset for en privat vej, der skulle vedligeholdes af Område 3, kunne vedtægtsændringen fra 2008 ikke godkendes, da den stred mod lokalplanernes bestemmelser. Kommunens afgørelse blev ikke påklaget til Vejdirektoratet.

Parternes Synspunkter

Grundejerforeningens Argumenter

Grundejerforeningen gjorde gældende, at Part A's ejendom er omfattet af lokalplan 23, og at Part A derfor har pligt til medlemskab og kontingentbetaling samt deltagelse i udgifter vedtaget af generalforsamlingen eller som følge af lokalplanen. Foreningen mente, at vedtægtsændringen fra 2008 var gyldig, da den var enstemmigt vedtaget og ikke i strid med lokalplan 23 eller andre bestemmelser. Grundejerforeningen anførte desuden, at kommunen ikke skal godkende vedtægterne eller vedtægtsændringen, og at Part A er bundet af sin stemmeafgivning.

Part A's Argumenter

Part A anførte, at generalforsamlingen kun havde kompetence til at ændre vedtægter i overensstemmelse med lokalplan 21 og 23. Beslutningen om at påtage sig vedligeholdelse af private arealer blev anset for ugyldig, da den stred mod hjemmelsgrundlaget. Part A fremhævede, at lokalplan 21 og 23 normerer, hvad Grundejerforeningen kan vedtage, og at kommunen skal godkende vedtægtsændringer. Da kommunen ikke havde godkendt ændringen fra 2008, fordi den stred mod lokalplanerne, var vedtægterne ikke gyldige som hjemmel for kontingentopkrævningen. Part A mente derfor ikke at være forpligtet til at betale kontingent på et ugyldigt grundlag, og at hans stemmeafgivning var baseret på forkerte forudsætninger, idet han var blevet oplyst, at generalforsamlingen kunne vedtage hvad som helst ved enighed. Part A argumenterede endvidere for, at vedtægtsændringens gyldighed skulle ses i et foreningsretligt lys, og at der som pligtmedlem af en grundejerforening er begrænsninger for, hvad der kan vedtages, idet beslutninger skal være i overensstemmelse med lokalplanerne. Vedtægtsændringen overførte en privatretlig vedligeholdelsespligt til tredjemand, hvilket var i strid med lokalplanens § 10.2, der kun omhandler fælles arealer.

Rettens Begrundelse og Afgørelse

Retten lagde til grund, at Grundejerforeningens vedtægter blev ændret den 31. marts 2008. Denne ændring medførte, at alle vedligeholdelsesudgifter inden for Grundejerforeningens område skulle afholdes af samtlige medlemmer i fællesskab. Dette indebar, at udgifter til arealer, der tidligere blev afholdt af Område 3 og Område 1, nu skulle dækkes af den samlede Grundejerforening.

Det var ubestridt, at der inden for Grundejerforeningens område findes både private veje og private fællesveje. Område 3's område blev betegnet som privat vej, og Område 1's arealer er særskilt matrikuleret.

Forholdet til Lokalplanerne

Retten bemærkede, at Grundejerforeningens vedtægter, jf. punkt 3.1 og 20.2, skal være i overensstemmelse med lokalplanerne. Dette opstiller begrænsninger for, hvad der gyldigt kan vedtages på en generalforsamling.

Lokalplan nr. 21 § 10.3 og lokalplan nr. 23 § 10.2, som er enslydende, fastslår, at Grundejerforeningen skal sørge for ren- og vedligeholdelse af fælles arealer, herunder stianlæg, veje og pladser. Retten fandt, at hverken en ordlyds- eller formålsfortolkning af disse bestemmelser kunne føre til, at vedligeholdelsesforpligtelsen også skulle gælde for private veje.

Gyldighed af Vedtægtsændringen

På baggrund heraf konkluderede retten, at vedtægtsændringen fra generalforsamlingen den 31. marts 2008 var i strid med lokalplan nr. 21 og lokalplan nr. 23. Det havde ingen betydning, at vedtægtsændringen blev enstemmigt vedtaget, ligesom en kommunal godkendelse ikke blev anset for en gyldighedsbetingelse. Vedtægtsændringen blev derfor erklæret ugyldig.

Afgørelse

Domskonklusion

Part A's påstand om frifindelse blev taget til følge.

Sagsomkostninger

Efter sagens karakter, parternes påstande og synspunkter blev det bestemt, at ingen af parterne skulle betale sagsomkostninger til den anden part, jf. Retsplejeloven § 313, stk. 1.