Højesteret stadfæster afslag på Dansk Ejendomsmæglerforenings biintervention

Sagen omhandler Dansk Ejendomsmæglerforenings anmodning om at biintervenere i en ankesag ved Østre Landsret, hvor tidligere Appellant ApS var sagsøgt for mangler ved en solgt ejendom. Anmodningen blev afvist af Landsretten, og denne afgørelse blev kæret til Højesteret.

Baggrund for Hovedsagen

Indkærede 1 og 2 anlagde den 11. juni 2017 sag mod tidligere Appellant ApS med påstand om erstatning for mangler ved en ejendom, de havde købt i 2015. Ejendommen var blevet renoveret af tidligere Appellant ApS med henblik på videresalg og blev solgt som en "totalrenoveret bungalow".

Retten i Glostrups Dom (23. marts 2021)

Retten i Glostrup fandt, at arbejderne med totalrenoveringen ikke var udført håndværksmæssigt korrekt, og at udbedringsomkostningerne udgjorde mindst 760.000 kr. Købet var omfattet af begrænsningerne i sælgers ansvar i medfør af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. § 2.

Retten lagde til grund, at formuleringen "totalrenoveret bungalow" i købsaftalen skulle sidestilles med en garanti for, at arbejderne var udført korrekt, og at fejl og mangler ville blive udbedret. Dette aftalevilkår var ikke genstand for individuel forhandling og blev fortolket til fordel for køberne i henhold til Aftaleloven § 38 b, stk. 1. tidligere Appellant ApS blev herefter fundet erstatningsansvarlig for 760.000 kr.

Ankesagen og Biinterventionsanmodningen

tidligere Appellant ApS ankede sagen til Østre Landsret. Under forberedelsen anmodede Dansk Ejendomsmæglerforening om tilladelse til at indtræde som biintervenient til støtte for tidligere Appellant ApS. tidligere Appellant ApS tilsluttede sig anmodningen, mens Indkærede 1 og 2 modsatte sig.

Østre Landsrets Kendelse (16. december 2021)

Landsretten afviste at tillade biintervention. Landsretten henviste til Retsplejeloven § 252, stk. 1, hvorefter tredjemand kan indtræde som biintervenient, hvis vedkommende har en retlig interesse, og det findes rimeligt og velbegrundet. Landsretten fandt, at Dansk Ejendomsmæglerforenings interesse i sagen var af en hypotetisk og fjerntliggende karakter, da ingen af parterne i hovedsagen var ejendomsmæglere, og der ikke var oplysninger om, at en ejendomsmægler ville blive holdt ansvarlig.

Parternes Synspunkter for Højesteret

Dansk Ejendomsmæglerforening anførte, at udfaldet af sagen ville få afgørende betydning for ejendomsmæglerbranchen og ejendomsmæglernes ansvar. De frygtede, at anprisninger som "totalrenoveret" ville blive betragtet som garantier, hvilket ville medføre objektivt ansvar for skjulte fejl. Foreningen mente, at sælgere med stor sandsynlighed ville videreføre krav mod den involverede ejendomsmægler, hvilket var bekræftet af en mail fra tidligere Appellant ApS' advokat, der forbeholdt sig ret til at kræve tabet erstattet af ejendomsmægleren.

Indkærede 1 og 2 fastholdt, at foreningens interesse var hypotetisk og indirekte. De påpegede, at den involverede ejendomsmægler først blev procesunderrettet sent i sagen (ca. 4½ år efter sagens anlæg), og at et eventuelt krav mod ejendomsmægleren derfor kunne være fortabt som følge af passivitet eller forældelse. De argumenterede desuden for, at biintervention ville komplicere og fordyre sagens behandling.

Højesterets Afgørelse

Højesteret stadfæstede Østre Landsrets kendelse om at afvise Dansk Ejendomsmæglerforenings anmodning om biintervention i sagen.

Begrundelse for Afgørelsen

Højesteret tiltrådte Landsrettens vurdering af, at det ikke var rimeligt og velbegrundet at tillade biintervention. Begrundelsen herfor var baseret på følgende punkter:

• Tidspunkt for procesunderretning: Den ejendomsmægler, der medvirkede ved salget af ejendommen, blev først procesunderrettet af tidligere Appellant ApS ca. 4½ år efter sagens anlæg og var ikke i øvrigt inddraget i sagen.
• Ejendomsmæglerens ansvar: Ejendomsmæglerens eventuelle ansvar var ikke på nuværende tidspunkt til prøvelse i sagen.
• Fjern afsmittende effekt: En eventuel afsmittende effekt, som Landsrettens afgørelse i ankesagen måtte kunne få for ejendomsmæglere generelt, blev anset for at være for fjerntliggende til at berettige Dansk Ejendomsmæglerforening til at indtræde som biintervenient.

Sagsomkostninger

Dansk Ejendomsmæglerforening blev pålagt at betale 6.000 kr. i sagsomkostninger til Indkærede 1 og Indkærede 2. Beløbet skal betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8 a.