Klage over ejendomsmæglers håndtering af salg, herunder oplysninger om vandindtrængning og personlig interesse

Disciplinærnævnet traf afgørelse i sagen, hvor de indklagede ejendomsmæglere CC og DD samt ejendomsformidlingsvirksomheden FF A/S blev frifundet. Klagen mod ejendomsmægler EE blev afvist.

Afvisning af klage over ejendomsmægler EE

Nævnet afviste at behandle klagen over ejendomsmægler EE, da han ikke var godkendt som ejendomsmægler på tidspunktet for handlens indgåelse. Nævnet har kun kompetence til at behandle klager over godkendte ejendomsmæglere, jf. Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 52, stk. 1.

Vurdering af de enkelte klagepunkter

• Nærtstående relation: Nævnet fandt, at oplysningen i salgsopstillingen om, at sælger var i nær familie med en ansat, var tilstrækkelig til at opfylde kravene i Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 35. Der var derfor ikke handlet i strid med god ejendomsmæglerskik på dette punkt.

• Vandindtrængning: Nævnet kunne ikke tage stilling til dette punkt. Der var modstridende oplysninger, og det kunne ikke forventes, at en ejendomsmægler opdager skjulte fejl, som en byggesagkyndig ikke har konstateret. Nævnet anerkendte dog, at ejendomsmægler DD på grund af sin familiære relation kunne have haft en særlig viden, men en afklaring heraf ville kræve bevisførelse i form af afhøringer, hvilket ligger uden for nævnets rammer.

• Udlevering og ændring af salgsopstilling: På grund af modstridende forklaringer fandt nævnet det mest sandsynligt, at salgsopstillingen var udleveret sammen med købsaftalen. Selvom det blev anset for kritisabelt at ændre i salgsopstillingen efter aftalens indgåelse, fandt nævnet ikke, at de konkrete ændringer var i strid med god ejendomsmæglerskik. Nævnet afstod fra at tage stilling til, om køberne blev orienteret om ændringerne, da der var ord mod ord.

• Ansvarlig ejendomsmægler: Nævnet fandt det ikke i strid med god ejendomsmæglerskik, at den ansvarlige ejendomsmægler, CC, ikke havde direkte kontakt med køberne, da dette er en almindelig praksis i henhold til Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 28.

Konklusion

På baggrund af ovenstående blev ejendomsmæglerne CC og DD samt ejendomsformidlingsvirksomheden frifundet for alle anklager.

• Varetagelse af Købers Interesser: En køberrådgiver skal varetage køberens interesser og yde relevant, retvisende og fyldestgørende rådgivning (§ 48, stk. 1).
• God Skik: Rådgiveren skal handle i overensstemmelse med god skik, hvilket indebærer omsorgsfuldhed, grundighed, og loyalitet over for køberen (§ 48, stk. 2).
• Forbud mod Dobbeltrepræsentation: Det fastslås utvetydigt, at ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Dette gælder for ejere, ansatte og personer med lignende tilknytning til virksomheden (§ 48, stk. 3).
• Oplysningspligt: Rådgiveren skal skriftligt oplyse både køber og sælger, hvis vedkommende har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i handlens gennemførelse (§ 48, stk. 4).
• Værdiansættelse: Ved værdiansættelse på vegne af en køber skal der tages hensyn til markedsforhold, beliggenhed, stand m.v. (§ 49).
• Undtagelser: Reglerne gælder ikke for advokater og finansielle virksomheder, i det omfang de er underlagt særskilt regulering.
• Lov om Juridisk Rådgivning: For at undgå overlap undtages køberrådgivning fra visse bestemmelser i lov om juridisk rådgivning, specifikt forbuddet mod at modtage betroede midler og regler om interessekonflikter, da disse nu reguleres direkte i ejendomsmæglerloven.

Skærpede Sanktioner og Styrkelse af Disciplinærnævnet

Lovforslaget giver Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere en række nye og skærpede værktøjer.

• Nye Sanktionstyper:

  • Kritik: Nævnet kan udtale kritik som en mildere sanktion end en advarsel. Afgørelser om kritik offentliggøres ikke med navns nævnelse (§ 53, stk. 1).
  • Betinget Frakendelse: Ved grov eller gentagen forsømmelse kan nævnet frakende en ejendomsmæglers godkendelse betinget. Frakendelsen bliver kun effektiv, hvis mægleren begår nye overtrædelser inden for en prøvetid på 1-5 år (§ 53, stk. 2).

• Konsekvenser af Ubetalte Bøder:

  • Forbud mod Virksomhedsudøvelse: Der indføres et direkte forbud mod at udøve formidling af salg af fast ejendom til forbrugere, hvis en person eller virksomhed har forfaldne, ubetalte bøder fra Disciplinærnævnet. Forbuddet ophæves, når gælden er betalt (§ 53 a). Overtrædelse kan straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder.
  • Offentliggørelse: Nævnet skal offentliggøre en liste med navne på de ejendomsmæglere og virksomheder, der har ubetalte bøder (§ 53, stk. 7).
  • Overtrædelse af God Skik: Manglende betaling af en disciplinær bøde anses i sig selv for en overtrædelse af god ejendomsmæglerskik, hvilket kan føre til en ny sag (§ 52, stk. 5).

Andre Væsentlige Ændringer

• Tilsynsgrænse: En ansvarlig ejendomsmægler må maksimalt føre tilsyn med 5 personer (beregnet som fuldtidsækvivalenter). Denne regel træder i kraft 1. januar 2025 for at give branchen tid til at tilpasse sig (§ 28, stk. 2).
• Afskaffelse af Klagegebyr: Det nuværende gebyr på 250 kr. for at indbringe en klage for Disciplinærnævnet afskaffes for at lette adgangen for forbrugere (§ 52, stk. 4 ophæves).
• Aftaler om Variabelt Vederlag: Aftaler om variabelt vederlag skal fremover indeholde oplysning om beregningsgrundlaget, et maksimalt beløb som forbrugeren kan komme til at betale, samt et regneeksempel (§ 29, stk. 2).
• Nedsættelse af Gældsgrænse: Grænsen for, hvornår en ejendomsmæglers godkendelse kan nægtes eller fratages på grund af gæld til det offentlige, ændres.

• Administrative Ændringer: Ansvaret for sekretariatsbetjening af Disciplinærnævnet og udstedelse af visse bekendtgørelser flyttes formelt fra Erhvervsstyrelsen til Nævnenes Hus for at afspejle den faktiske administrative placering.

Ikrafttrædelse

Loven træder i kraft den 1. januar 2024. Dog træder bestemmelsen om, at en ansvarlig ejendomsmægler maksimalt må føre tilsyn med 5 personer, først i kraft den 1. januar 2025.