Sag om overdragelse af andel i sommerhus: Spørgsmål om aftalens gyldighed og udnyttelse af svækket tilstand

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgte er bundet af en aftale om at sælge sin idéelle andel af et sommerhus ejet i lige sameje mellem parterne til sagsøgeren.

Sagens Baggrund

Parterne, der er brødre, har siden december 1970 ejet et sommerhus i lige sameje, oprindeligt sammen med deres moder. I forbindelse med moderens overdragelse af andelene i 1971 blev der tinglyst en forkøbsret på ejendommen. Denne forkøbsret forpligter en sælgende medejer til at tilbyde sin andel til den anden ejer for en købesum, der højest må udgøre 1/3 af den gældende offentlige vurderingssum til ejendomsværdi.

Den 10. juli 2020 underskrev sagsøgte en overdragelsesaftale, som sagsøgeren underskrev den 17. juli 2020. Aftalen omhandlede sagsøgtes overdragelse af sin andel af sommerhuset til sagsøgeren for en købesum på 410.000 kr.

Vidneforklaringer

Flere vidner, herunder sagsøgtes søn og tidligere ægtefælle, afgav forklaringer om sagsøgtes helbredstilstand og forståelse af aftalen. Det blev oplyst, at sagsøgte lider af Parkinson's sygdom og demens, og at hans hukommelse og evne til at forholde sig til tal har været svækket over en længere periode. Sagsøgte underskrev en fremtidsfuldmagt den 18. december 2020, mere end fem måneder efter overdragelsesaftalen. Notaren fandt ikke grundlag for at bemærke, at sagsøgte ikke var i stand til at handle fornuftsmæssigt.

Parternes Påstande

• Sagsøger nedlagde påstand om, at sagsøgte skulle tilpligtes at underskrive tinglysningsfuldmagt mod samtidig deponering af 410.000 kr.
• Sagsøgte nedlagde påstand om frifindelse.

Sagsøgers Anbringender

Sagsøger anførte, at:

• Ejendommens værdi ifølge en skønserklæring er 2.175.000 kr., hvoraf halvdelen udgør 1.087.500 kr. Den seneste offentlige vurdering er 820.000 kr.
• Prisfastsættelsen på 410.000 kr. følger den tinglyste deklaration fra 1970, som fastsætter forkøbsretten til 1/3 af den offentlige ejendomsværdi.
• Sagsøgte har ikke dokumenteret, at han på tidspunktet for underskrivelsen af aftalen var i en tilstand, der gjorde aftalen ugyldig.
• Sagsøgte er ikke under værgemål, fremtidsfuldmagt er ikke aktiveret, og han er proceshabil.

Sagsøgtes Anbringender

Sagsøgte anførte, at:

• Aftalen og sagsøgtes underskrift kan tilsidesættes efter Aftaleloven § 30, Aftaleloven § 31 og Aftaleloven § 36.
• Sagsøger har udnyttet sagsøgtes svækkede tilstand til at opnå en underskrift, som ikke ville være opnået under normale omstændigheder.
• Sagsøger forsøger at opnå en betydelig økonomisk gevinst, da 410.000 kr. er væsentligt under markedsprisen.
• Servitutten om forkøbsret handler om, hvad en anpartshaver skal tilbyde, ikke hvad en anpartshaver kan kræve at overtage.
• Initiativet til at opløse samejet og få sagsøgte ud af samejet har ligget hos sagsøger.

Rettens Begrundelse og Resultat

Retten konstaterede, at parterne har ejet sommerhuset i lige sameje siden 1970, og at der er tinglyst en forkøbsret, der forpligter en sælgende medejer til at tilbyde sin andel til den anden ejer for en købesum, der højest må udgøre 1/3 af den gældende offentlige vurderingssum til ejendomsværdi.

Sagsøgtes Handleevne

Retten fandt ikke grundlag for at fastslå, at sagsøgte på tidspunktet for underskrivelsen af overdragelsesaftalen den 10. juli 2020 manglede evnen til at handle fornuftsmæssigt eller til at forstå vilkårene i købsaftalen på grund af demens eller lignende. Det blev bemærket, at sagsøgte ikke er under værgemål, og at den senere underskrevne fremtidsfuldmagt ikke er sat i kraft. Sagsøgte havde heller ikke fremlagt tilstrækkelig lægelig dokumentation eller anmodet om forelæggelse for Retslægerådet for at underbygge sin påstand om manglende handleevne.

Prisfastsættelse og Misforhold

Retten vurderede, at købsprisen på 410.000 kr., som er fastsat i overensstemmelse med den tinglyste forkøbsret (1/3 af den offentlige vurderingssum på 820.000 kr.), ikke stod i åbenbart misforhold til værdien af sagsøgtes ideelle andel af ejendommen. Selvom en skønserklæring angav en højere markedspris for hele ejendommen, blev det anerkendt, at sagsøgtes ideelle andel var underlagt forkøbsretten, hvilket påvirkede dens værdi.

Utilbørlig Påvirkning

Retten fandt endvidere ikke grundlag for at antage, at sagsøgeren på utilbørlig vis havde påvirket sagsøgte til at underskrive købsaftalen. Sagsøgerens forklaring om, at der ikke var skænderier eller tegn på uligevægt under telefonsamtaler, blev ikke imødegået af sagsøgtes partsforklaring.

Rettens Afgørelse

På baggrund af ovenstående fandt retten, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte købsaftalen i medfør af Aftaleloven § 30, stk. 1, Aftaleloven § 31, stk. 1, eller Aftaleloven § 36. Sagsøgerens påstand blev derfor taget til følge.

Sagsomkostninger

Sagsøgte blev tilpligtet mod samtidig deponering af 410.000 kr. at underskrive tinglysningsfuldmagt. Det deponerede beløb skal frigives i overensstemmelse med overdragelsesaftalen. Statskassen skal til sagsøger betale sagsomkostninger på 60.000 kr. til dækning af advokatbistand. Beløbet skal betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8 a.