Sag om erstatning for mangler ved køb af "totalrenoveret bungalow"

Denne sag omhandler et krav om erstatning for omfattende mangler ved en ejendom, som Sagsøger 1 og Sagsøger 2 købte af Sagsøgte ApS. Ejendommen blev solgt som "totalrenoveret bungalow", men viste sig at have alvorlige fejl og mangler, herunder manglende hulmursisolering, forkert inddækning, for højt terrænniveau, skimmelsvamp og manglende vådrumsmembran.

Sagens Baggrund

Sagen blev anlagt den 11. juni 2017. Sagsøgerne påstod, at Sagsøgte ApS skulle betale 760.000 kr. i erstatning for udbedring af manglerne, med tillæg af procesrente. Sagsøgte ApS påstod frifindelse.

Købet af ejendommen var omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, som begrænser sælgers ansvar. Det centrale spørgsmål var derfor, om Sagsøgte ApS havde ydet en garanti for ejendommens stand eller handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, hvilket ville medføre erstatningsansvar.

Parternes Synspunkter

Sagsøgernes Argumenter

Sagsøgerne anførte, at:

• Der var konstateret omfattende fejl, mangler og skader på ejendommen, dokumenteret af flere syns- og skønserklæringer.
• Arbejderne var udført i Sagsøgte ApS' ejertid og ikke i overensstemmelse med gældende forskrifter.
• Ejendommen var i salgsopstillingen og tilsynsrapporten beskrevet som "lækker, totalrenoveret bungalow" og "gennemgribende renoveret i nyeste tid i god håndværksmæssig standard", hvilket udgjorde en garanti.
• Sagsøgte ApS havde afgivet urigtige oplysninger om hulmursisolering, omfangsdræn og fugtforsegling, som viste sig ikke at være til stede.
• Sagsøgte ApS, som professionel aktør på ejendomsmarkedet, burde have foretaget de fornødne undersøgelser for at sikre korrekte oplysninger og havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt.
• Sagsøgte ApS havde handlet svigagtigt eller i hvert fald groft uagtsomt.

Sagsøgtes Argumenter

Sagsøgte ApS anførte, at:

• De påberåbte forhold var sædvanlige for en ejendom af den pågældende alder (opført 1939) og udgjorde derfor ikke mangler i obligationsretlig forstand.
• Sagsøgerne havde modtaget en tilstandsrapport, og var afskåret fra at påberåbe sig mangler i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, stk. 1.
• Sagsøgte ApS havde ikke handlet svigagtigt eller groft uagtsomt og var i god tro om ejendommens stand.
• Den byggesagkyndige havde ikke bemærket de påberåbte forhold, hvilket understregede, at Sagsøgte ApS, uden håndværksmæssig indsigt, ikke kunne have haft viden om forholdene.

Rettens Begrundelse og Afgørelse

Retten lagde til grund, at ejendommen, som Sagsøger 1 og Sagsøger 2 købte af Sagsøgte ApS med overtagelse den 1. april 2015, var blevet renoveret af Sagsøgte ApS med henblik på videresalg og solgt som en "totalrenoveret bungalow".

Mangler og Udbedringsomkostninger

Baseret på skønserklæringer og supplerende forklaringer fandt retten, at totalrenoveringen af ejendommen ikke var udført håndværksmæssigt korrekt på flere områder. Desuden burde andre mangler være opdaget under renoveringen. Retten fastslog, at udbedringsomkostningerne udgjorde mindst 760.000 kr.

Fortolkning af "Totalrenoveret Bungalow"

Købet var omfattet af begrænsningerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2. Spørgsmålet var, om Sagsøgte ApS havde ydet garanti eller handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.

Retten fortolkede udtrykket "totalrenoveret bungalow" som en garanti for, at renoveringsarbejdet var udført håndværksmæssigt korrekt, og at eventuelle fejl og mangler, der burde være opdaget, var udbedret. Denne fortolkning blev foretaget i overensstemmelse med aftaleloven § 38 b, stk. 1, da aftalevilkåret ikke havde været genstand for individuel forhandling og derfor skulle fortolkes mest gunstigt for køberne.

Erstatningsansvar og Grov Uagtsomhed

Retten fandt, at Sagsøgte ApS var erstatningsansvarlig for udbedringsomkostningerne på 760.000 kr. Dette skyldtes, at Sagsøgte ApS, som professionel aktør inden for renovering og videresalg af ejendomme, ikke havde medarbejdere med byggeteknisk erfaring eller indsigt og undlod at føre tilsyn med renoveringen. Retten konkluderede, at Sagsøgte ApS i hvert fald havde handlet groft uagtsomt ved at sælge ejendommen som "totalrenoveret", når dette ikke var tilfældet.

Sagsomkostninger

Sagsomkostningerne blev fastsat til 201.131 kr., fordelt som følger:

Domslut

Sagsøgte ApS blev dømt til at betale Sagsøger 1 og Sagsøger 2:

• 760.000 kr. med tillæg af procesrente af 553.687,50 kr. fra den 29. maj 2019 og af 206.312,50 kr. fra den 11. juni 2017.
• Sagsomkostninger på 201.131 kr. til Sagsøger 1.

Beløbene skal betales inden 14 dage og forrentes efter renteloven § 8 a.