Planklagenævnets afgørelse om afslag på godkendelse af vedtægter for grundejerforening

Stevns Kommune traf den 25. maj 2022 afgørelse om afslag på godkendelse af vedtægter for grundejerforeningen Nicolinelund 2. Grundejerforeningen og udstykkeren af området klagede over denne afgørelse til Planklagenævnet.

Ejendommen og lokalplanen

Klagen vedrørte vedtægterne for grundejerforeningen Nicolinelund 2, som blev godkendt på den stiftende generalforsamling den 27. april 2021 med senere ændringer. Ejeren af [matr.nr.1], som har udstykket parcellerne i lokalplanområdet, ejer de fælles naturarealer, veje og tekniske anlæg, der etableres i forbindelse med byggemodningen. Disse arealer overdrages til grundejerforeningen for videre drift og pleje, når byggemodningen er gennemført.

Vedtægternes indhold

Vedtægterne indeholdt bestemmelser, der – indtil senest tre år efter den samlede udvikling og etablering af etapen/området er gennemført – gav ejeren af [matr.nr.1] en række beføjelser og rettigheder. Disse omfattede blandt andet vetoret ved ændringer af fælles naturarealer og ændringer af grundejerforeningens vedtægter, jf. § 21.1. Desuden fik ejeren ret til at være medlem af grundejerforeningen, jf. § 4.2, og mulighed for at udpege et bestyrelsesmedlem, jf. § 15.3.

Lokalplanens krav til grundejerforeningen

Grundejerforeningen er omfattet af Lokalplan nr. 184, Nicolinelund etape 3.1. Lokalplanen fastsætter i § 12 om grundejerforeninger, at:

• Alle grundejere i lokalplanområdet har pligt til at tage medlemskab af en nyetableret grundejerforening, der dækker lokalplanens område, jf. § 12.1.1.
• Grundejerforeningen er ansvarlig for drift og vedligeholdelse af private fællesveje, stier, grønne områder, regnvandssystemet og andre fællesanlæg inden for lokalplanområdet, jf. § 12.1.2.
• Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Stevns Kommune, jf. § 12.1.3.

Kommunens begrundelse for afslag

Stevns Kommune begrundede afslaget med henvisning til Planlovens § 15, stk. 2, nr. 17 og lokalplanens § 12.1.1-12.1.5. Kommunen anførte, at flere af vedtægternes bestemmelser gav ejeren af [matr.nr.1] påtaleret på flere områder, herunder i forhold til ændring af vedtægterne, samt ret til medlemskab og bestyrelsespost. Kommunen henviste til lovbemærkningerne til en ændringslov fra 2002, som foreskriver, at kommunen skal sikre, at ejendommene får en forholdsmæssig andel i rettigheder og pligter. På denne baggrund kunne kommunen ikke godkende den del af vedtægterne, som gav [matr.nr.1] andre rettigheder end de øvrige medlemmer. Desuden bemærkede kommunen, at bilag, der supplerede bestemmelserne, ikke var tinglyst, hvilket umuliggjorde en stillingtagen til disse bestemmelser. Kommunen understregede, at den kun godkender de dele af vedtægterne, der omhandler arbejds- og ansvarsopgaver beskrevet i lokalplanens § 12.1.2, eller som har betydning for grundejerforeningens opfyldelse af de formål og opgaver, kommunen har pålagt foreningen gennem lokalplanen.

Planklagenævnet ophævede Stevns Kommunes afgørelse af 25. maj 2022 om afslag på godkendelse af vedtægter for grundejerforeningen og hjemviste sagen til fornyet behandling i kommunen.

Planklagenævnets kompetence

Planklagenævnet har kompetence til at behandle retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven, jf. Planlovens § 58, stk. 1, nr. 3. Dette omfatter spørgsmål om lovligheden eller gyldigheden af trufne afgørelser, herunder fortolkning af lovbestemmelser og overholdelse af forvaltningsretlige grundsætninger.

Vurdering af kommunens hjemmel til afslag

Lokalplanen fastsætter i § 12.1.3, at grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Stevns Kommune. Planklagenævnet fastslog, at anvendelsesområdet for kommunens godkendelse og vetoret er snævert og begrænset til situationer, hvor vedtægten er i strid med lokalplanen, eller hvor forhold, der reguleres i vedtægten, har en planlægningsmæssig relevans. Dette kan eksempelvis være, hvis vedtægtsbestemmelsen har betydning for, at grundejerforeningen kan fungere hensigtsmæssigt til opfyldelse af de formål, der er beskrevet i lokalplanen.

Planklagenævnets konklusion

Nævnet fandt, at kommunen ikke med den angivne begrundelse havde hjemmel til at afslå godkendelse af vedtægterne. Planklagenævnet lagde vægt på, at de vedtægtsbestemmelser, der gav ejeren af [matr.nr.1] særlige rettigheder i en tidsbegrænset periode, ikke havde betydning for foreningens muligheder for at løse de drifts- og vedligeholdelsesopgaver, som foreningen er pålagt i henhold til lokalplanens § 12.1.2. Nævnet konkluderede, at kommunen ikke havde en planlægningsmæssig interesse i at kræve, at der i vedtægterne fastsættes bestemmelser, der sikrer en forholdsmæssig andel i rettigheder og pligter i den midlertidige anlægsfase.

Fortolkning af lovbemærkninger

Kommunen havde henvist til bemærkninger til en ændringslov fra 2002, der omhandler, at ejendommene skal sikres en forholdsmæssig andel i rettigheder og pligter. Planklagenævnet bemærkede, at denne ændring af planloven primært vedrørte muligheden for at kræve oprettelse af grundejerforeninger i byomdannelsesområder med forskellige bebyggelsesarter og ejerformer. Bemærkningen om forholdsmæssig andel vedrører fordeling af rettigheder og pligter i ejerlejligheds- og andelsboligforeninger og var derfor ikke relevant i den foreliggende situation.

Planklagenævnet fandt således, at kommunen ikke havde hjemmel i planloven til at give afslag på godkendelse af den del af grundejerforeningens vedtægter, som i en nærmere angivet tidsperiode gav ejeren af [matr.nr.1] andre rettigheder end de øvrige medlemmer af grundejerforeningen.

Afgørelse

Planklagenævnet ophævede Stevns Kommunes afgørelse af 25. maj 2022 og hjemviste sagen til fornyet behandling i kommunen. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. Lov om Planklagenævnet § 4, stk. 1. Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4.