Erstatningsansvar for manglende registrering af revner i murværk i tilstandsrapport

Sagens faktiske omstændigheder

Ejendommen, opført i 1958 med en tilbygning fra 1979, har ydervægge af gasbeton, som i midten af 1980'erne blev efterisoleret med mineraluld, hvorpå murstensskaller blev pålimet. Denne opsætning skete uden brug af armeringsnet eller fibernet, hvilket ifølge flere sagkyndige vurderinger er en byggeteknisk sårbar løsning, selvom den var i overensstemmelse med datidens byggeskik. Klageren anmeldte i april 2018 skader i form af porøse og udfaldne fuger samt revnede og løse murstensskaller på facaderne.

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerens påstande: Klageren krævede fuld dækning for nedtagning og genmontering af murstensskallerne med fibernet på alle facader samt dækning af udgifter til sagkyndig bistand på 20.000 kr. Klageren argumenterede for, at den manglende K2-anmærkning i tilstandsrapporten fra 2017 fratog ham muligheden for at undersøge forholdet nærmere før huskøbet. Han anførte, at den tilbudte partielle reparation på 57.750 kr. ikke ville holde og ville medføre nye skader, da den bagvedliggende konstruktion ikke var udført efter nuværende normer. Klageren henviste til, at Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige havde kritiseret den bygningssagkyndige for ikke at anmærke facaderne i tilstandsrapporten.

Selskabets argumenter: Gjensidige Forsikring afviste oprindeligt dækning, men ændrede senere afgørelsen og tilbød partiel dækning for udbedring af manglende/løse fuger og knækkede/løse murstensskaller. Selskabet tilbød også at betale for påsætning af armeringsnet over terrassedør og vindue, hvis nødvendigt. Selskabet fastholdt, at opsætningen af murstensskallerne uden armeringsnet var udført i overensstemmelse med datidens byggeskik, og at det var forventeligt, at skallerne ville løsne sig med alderen. De argumenterede for, at den latente vedligeholdelsesbyrde og det faktum, at et forhold ikke var omtalt i tilstandsrapporten, i sig selv ikke udgjorde en skade i ejerskifteforsikringens forstand. Selskabet oplyste, at de ville vurdere dækning af undersøgelsesomkostninger, hvis klageren fremsendte fakturaer.

Relevante forhold og dokumentation

Sagen involverede flere sagkyndige vurderinger, herunder rapporter fra klagerens bygningskonstruktør og syns- og skønsmand, som begge anbefalede fuld nedtagning og genmontering med fibernet. Dansk Miljørådgivning, rekvireret af selskabet, vurderede, at fugningen ikke var udført med tilstrækkelig omhu, men fandt ingen følgeskader. Teknologisk Institut og Rockwool bekræftede, at direkte pålimning af murstensskaller på isoleringsbatts uden armeringsnet var en gængs metode i midten af 1980'erne. Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige fandt, at forholdet burde have været registreret som en K2-anmærkning i tilstandsrapporten og fastsatte erstatning til klagerens selvrisiko på 5.100 kr. Sagen er tegnet i medfør af Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.