Ophævelse af påbud om lovliggørelse af servitutstridige byggerier på grund af manglende klarhed

Frederikshavn Kommune meddelte den 26. august 2020 et påbud om lovliggørelse af en række bygningsmæssige forhold på en ejendom i et sommerhusområde. Ejeren klagede over afgørelsen til Planklagenævnet.

Servitutbestemmelser for ejendommen

Ejendommen er omfattet af en servitut fra 1996, der fastsætter detaljerede regler for bebyggelse, herunder:

• Kun ét sommerhus og ét udhus pr. grund.
• Maksimalt boligareal på 120 m².
• Bygninger må kun have én etage med en facadehøjde på højst 2,50 m og en totalhøjde på højst 5,00 m.
• Ydervægge skal primært være af træ og holdes i mørke, jordnære farver.
• Tage skal være symmetriske saddeltage med en vinkel på 15-25 grader og dækket med mørke, ikke-reflekterende materialer.
• Hegn skal som udgangspunkt være levende hegn.

Sagens forløb og påbuddet

Sagen har en lang forhistorie, der strækker sig tilbage til 1998. Et tidligere påbud fra 2012 blev stadfæstet af Vestre Landsret i 2016, som fastslog, at forholdene på ejendommen var i strid med servitutten. Efterfølgende har kommunen været i dialog med ejeren om lovliggørelse.

Det påbud, der blev udstedt den 26. august 2020, omfatter en række punkter, som kommunen anser for servitutstridige:

Klagerens anbringender

Klageren har anført, at kommunen har udvist myndighedspassivitet ved ikke at handle hurtigt nok efter landsretsdommen i 2016. Desuden gøres det gældende, at påbuddet er i strid med lighedsgrundsætningen, da kommunen ikke har håndhævet servitutten over for fem andre ejendomme i området med lignende overtrædelser.

Planklagenævnet ophæver Frederikshavn Kommunes afgørelse af 26. august 2020. Det betyder, at påbuddet om lovliggørelse ikke længere er gyldigt.

Afvisning af myndighedspassivitet

Nævnet finder ikke, at kommunen har fortabt sin ret til at håndhæve servitutten på grund af passivitet. Nævnet lægger vægt på, at kommunen tog skridt til at følge op på landsretsdommen fra 2016 inden for en rimelig tid og efterfølgende var i dialog med ejeren. Sagens lange historik og behandling i retsinstanserne betød, at ejeren måtte være bekendt med, at kommunen ønskede forholdene lovliggjort.

Påbuddets ugyldighed på grund af manglende klarhed

Afgørelsens centrale mangel er, at påbuddet ikke er tilstrækkeligt klart og præcist formuleret. Påbuddet angiver kun, hvilke paragraffer i servitutten der er overtrådt, men specificerer ikke, hvordan de enkelte bygningsdele er i strid med bestemmelserne, eller hvad ejeren konkret skal gøre for at lovliggøre dem. Da manglende efterkommelse af et påbud er strafbelagt i henhold til Planlovens § 64, stk. 1, nr. 4, er det en afgørende betingelse, at adressaten ikke er i tvivl om, hvad der kræves. Denne uklarhed udgør en væsentlig retlig mangel, der medfører påbuddets ugyldighed.

Fejlagtig henvisning til lovhjemmel

Kommunen henviste fejlagtigt til Planlovens § 18 og § 51, som omhandler en pligt til at håndhæve lokalplaner. Kommunen har ikke en tilsvarende pligt til at håndhæve privatretlige servitutter, men en beføjelse hertil efter Planlovens § 43. Nævnet vurderer dog ikke, at denne fejl alene er en væsentlig mangel, da kommunen også henviste til den korrekte bestemmelse.

Lighedsgrundsætningen

Planklagenævnet tager ikke stilling til, om lighedsgrundsætningen er tilsidesat. Nævnet har ikke tilstrækkelige oplysninger til at vurdere, om forholdene på de fem andre nævnte ejendomme er sammenlignelige. Kommunen pålægges at undersøge og tage stilling til dette spørgsmål, hvis den vælger at genoptage sagen og udstede et nyt påbud.