Lov om lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer og fastholdelse af loft over investorfradraget
- Indfører lagerbeskatning for selskabers fortjeneste på udlejningsejendomme, hvor urealiserede værdistigninger og -fald beskattes årligt.
- Lagerbeskatningen gælder kun for selskaber og koncerner, hvis samlede portefølje af udlejningsejendomme overstiger en handelsværdi på 100 mio. kr. (2023-niveau).
- Ejendomme, der primært anvendes til selskabets egen drift, er undtaget fra lagerbeskatningen, ligesom visse former for udlejning som f.eks. hoteldrift og andelsboliger.
- Der indføres en overgangsordning med en "realisationssaldo" til at håndtere den latente skat på ejendomme, der skifter fra realisations- til lagerbeskatning.
- Selskaber kan ikke længere foretage skattemæssige afskrivninger på lagerbeskattede ejendomme, men kan i stedet fradrage forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter.
- Loftet for investorfradraget fastholdes på det nuværende niveau (400.000 kr. for direkte og 125.000 kr. for indirekte investeringer), og en planlagt forhøjelse fra 2023 annulleres.
- Loven træder i kraft den 1. januar 2023 og har virkning for indkomstår, der påbegyndes denne dato eller senere.
Lovforslaget gennemfører to finansieringselementer fra aftalen om "en ny ret til tidlig pension". Det primære formål er at indføre en ny model for beskatning af selskabers ejendomsavancer, kendt som lagerbeskatning, samt at fastholde det nuværende loft for investorfradraget.
Hovedelement 1: Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer
Lovforslaget ændrer grundlæggende beskatningsprincippet for visse selskabers faste ejendomme fra et realisationsprincip (beskatning ved salg) til et lagerprincip (årlig beskatning af urealiseret værditilvækst).
Anvendelsesområde og betingelser
Lagerbeskatningen omfatter selskaber, foreninger m.v. (omfattet af selskabsskattelovens § 1 og § 2), som opfylder to betingelser:
- Udlejning i overvejende omfang: Ejendommen skal være udlejet mere end 50% af enten bygningens etageareal eller ejendommens grundareal i mindst 90 dage i løbet af indkomståret eller i en sammenhængende periode på mindst 30 dage.
- Værdigrænse: Den samlede handelsværdi af selskabets (eller koncernens) udlejningsejendomme under dansk beskatning skal overstige et grundbeløb på 82,1 mio. kr. (2010-niveau), hvilket svarer til 100 mio. kr. i 2023-niveau. Værdien opgøres ved indkomstårets udløb og inkluderer ejendomme ejet af interesseforbundne selskaber (jf. ligningslovens § 2).
Når en ejendom først er omfattet af lagerbeskatning, fortsætter den med at være det, så længe selskabet ejer den, uanset om betingelserne senere ikke længere er opfyldt.
Undtagelser fra lagerbeskatning
Visse typer af udlejning anses ikke som udlejning i lovens forstand og er derfor undtaget:
- Koncernintern udlejning: Udlejning til et selskab inden for samme koncern (interessefællesskab), som anvender ejendommen til egen drift.
- Andelsboliger: Udlejning fra en andelsboligforening til en andelshaver, hvor der er knyttet en brugsret til kapitalandelen.
- Momspligtig udlejning: Udlejning omfattet af momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., hvilket bl.a. gælder hotelværelser, parkeringspladser og korttidsudlejning (under 1 måned).
- Livsforsikringsselskaber: Disse selskaber og deres sambeskattede datterselskaber er undtaget, da de i forvejen er underlagt regler, der reelt medfører en form for løbende beskatning.
Opgørelse og konsekvenser
- Årlig avance: Fortjeneste eller tab opgøres årligt som forskellen mellem ejendommens handelsværdi ved indkomstårets udløb og handelsværdien ved indkomstårets begyndelse.
- Ingen afskrivninger: Med lovforslagets § 2 ophæves muligheden for at foretage skattemæssige afskrivninger på bygninger og installationer, der er omfattet af lagerbeskatningen.
- Fradrag for udgifter: Til gengæld kan selskaber fradrage udgifter til forbedring, vedligeholdelse, opførelse og nedrivning direkte i den skattepligtige indkomst.
Overgangsordning: Fra realisations- til lagerbeskatning
For at håndtere overgangen fra det gamle til det nye system indføres en særlig mekanisme baseret på en "realisationssaldo".
- Fiktivt salg: Når en ejendom overgår til lagerbeskatning, anses den for afstået til handelsværdien på overgangstidspunktet. Den gevinst eller det tab, der ville være realiseret ved et faktisk salg, opgøres.
- Realisationssaldo: Denne opgjorte gevinst (positiv saldo) eller tab (negativ saldo) beskattes ikke med det samme. I stedet placeres beløbet på en særskilt realisationssaldo for den enkelte ejendom.
- Modregning: Saldoen modregnes i fremtidige gevinster og tab på ejendommen opgjort efter lagerprincippet. Først når saldoen er opbrugt, vil fremtidige gevinster blive beskattet, eller fremtidige tab kunne fradrages fuldt ud.
- Beskatning ved salg: En eventuel resterende positiv saldo beskattes, og en resterende negativ saldo kan fradrages, når ejendommen rent faktisk sælges.
| Saldo ved overgang | Hændelse under lagerbeskatning | Skattemæssig behandling | Realisationssaldo efter hændelse |
|---|---|---|---|
| Positiv (latent gevinst) | Tab (værdifald) | Tabet fratrækkes ikke, men modregnes i saldoen. | Reduceres |
| Positiv (latent gevinst) | Gevinst (værdistigning) | Gevinsten beskattes fuldt ud. | Uændret |
| Negativ (latent tab) | Gevinst (værdistigning) | Gevinsten beskattes ikke, men modregnes i saldoen. | Reduceres (mod nul) |
| Negativ (latent tab) | Tab (værdifald) | Tabet fratrækkes fuldt ud. | Uændret |
| Resterende saldo ved salg | Faktisk salg af ejendom | Positiv saldo beskattes. Negativ saldo fratrækkes. | Nulstilles |
Hovedelement 2: Fastholdelse af loft over investorfradrag
Lovforslaget annullerer en planlagt forhøjelse af loftet for investorfradraget, som skulle være trådt i kraft fra 2023. Loftet fastholdes derfor permanent på det nuværende niveau:
- Direkte investeringer: Maksimalt fradragsgrundlag på 400.000 kr. årligt.
- Indirekte investeringer (via investorfradragsfond): Maksimalt fradragsgrundlag på 125.000 kr. årligt.
Øvrige ændringer og ikrafttrædelse
Lovforslaget medfører en række konsekvensændringer i andre love for at sikre sammenhæng med de nye regler. Dette gælder bl.a. fusionsskatteloven, selskabsskatteloven og skattekontrolloven. I skattekontrolloven indføres f.eks. en ny bestemmelse (§ 36 a), der pålægger selskaber en dokumentationspligt for værdiansættelsen af deres lagerbeskattede ejendomme.
Loven træder i kraft den 1. januar 2023 og har virkning for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2023 eller senere.
Lignende afgørelser
