Nedsættelse af leje i "80/20"-ejendom grundet mangelfuld lejekontrakt

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse i en såkaldt "80/20"-ejendom i København. Lejerne indbragte sagen for huslejenævnet, da de mente, at den aftalte leje var for høj. Ejendommen er omfattet af boligreguleringslovens § 4, stk. 3, da mere end 80% af ejendommens bruttoetageareal pr. 1. januar 1988 blev anvendt til andet end beboelse.

Udlejer argumenterede for, at der var aftalt fri lejefastsættelse i henhold til lejelovens § 53, stk. 4, som tillader dette for lejemål, der pr. 31. december 1991 udelukkende blev benyttet til erhvervsformål. Huslejenævnet fandt dog, at betingelserne for at anvende denne regel ikke var opfyldt, da lejekontrakten ikke udtrykkeligt henviste til bestemmelsen eller angav betingelserne for fri lejefastsættelse.

Huslejenævnet besluttede derfor at vurdere lejen efter lejelovens §§ 47 og 48 om det lejedes værdi. Efter en besigtigelse fandt nævnet, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi, og nedsatte lejen til 1.200 kr. pr. m².

Udlejer ankede afgørelsen til ankenævnet, hvor udlejers advokat argumenterede for, at det tydeligt fremgik af lejekontrakten, at lejelovens §§ 47-49 var fraveget, og at sagen burde afvises, da nævnet ikke var kompetent til at træffe afgørelse i sagen.

Ankenævnet stadfæstede huslejenævnets afgørelse. Et flertal på tre ud af fem medlemmer i ankenævnet fandt, at betingelserne for at anvende reglen i lejelovens § 53, stk. 4 om fri lejefastsættelse ikke var opfyldt, da manglerne ved den indgåede aftale var så væsentlige, at bestemmelsen ikke kunne finde anvendelse.

Flertallet vurderede, at den aftalte leje var væsentligt højere end det lejedes værdi i henhold til lejelovens § 47, stk. 2, og stemte for at fastholde nedsættelsen af lejen til 1.200 kr. pr. m².

Et mindretal på to medlemmer stemte for at godkende den aftalte leje, da de mente, at lejemålet var unikt og af høj kvalitet.

Afgørelsen betyder, at den årlige leje nedsættes til 166.700 kr., og depositum reduceres tilsvarende til 41.700 kr. Lejenedsættelsen har virkning fra den 25. juli 2010, og udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter.

Afgørelsen kan indbringes for boligretten inden for 4 uger.