Planklagenævnets afgørelse om erhvervsmæssig udlejning af sommerhuse

Erhvervsstyrelsen (nu Bolig- og Planstyrelsen) traf den 13. december 2019 afgørelse om, at udlejningen af to sommerhuse beliggende på [A2] og [A3] i Frederiksværk var erhvervsmæssig, og gav samtidigt afslag på tilladelse hertil. Sommerhusenes ejer klagede over denne afgørelse til Planklagenævnet. Sagen omhandlede primært spørgsmålene om, hvorvidt udlejningen var erhvervsmæssig, og om der kunne gives tilladelse til en sådan udlejning. Planklagenævnet behandlede klagen i henhold til Sommerhuslovens § 10 e, stk. 1.

Ejendommene og udlejningsaktiviteten

De to sommerhuse, beliggende på [A2] og [A3], er begge store ejendomme på 298 m² med sovepladser til op til 24 personer hver. De er opført i henholdsvis 2015 og 2017 og ligger med kun ca. 100 meters afstand i et sommerhusområde, der er omfattet af lokalplan nr. 01.37, Asserbohus. Begge huse er ensartede i udtrykket og ligger i et område med andre store sommerhuse af lignende karakter.

Erhvervsstyrelsens begrundelse for afgørelsen

Erhvervsstyrelsen vurderede, at udlejningen af sommerhusene havde en "mere professionel karakter" og ikke blot var et supplement til ejerens egen brug. Styrelsen lagde vægt på flere faktorer i sin vurdering af, at udlejningen var erhvervsmæssig, herunder:

• Sommerhusenes store kapacitet, indretning og faciliteter.
• Størrelsen af lejeindtægterne og udlejningens omfang.
• Husenes beliggenhed i et område med andre store, ensartede sommerhuse, hvilket samlet set understregede, at husene var indrettet til og målrettet intensiv udlejning.
• Det faktum, at ejeren i 2019 begyndte at udleje det andet sommerhus på [A3], som yderligere bestyrkede den samlede professionelle karakter af udlejningsaktiviteten.

Det blev bemærket, at det var uden betydning, at udlejningen ikke var ejerens hovederhverv. Afslag på tilladelse til erhvervsmæssig udlejning blev begrundet med, at der ifølge fast praksis og lovens forarbejder som altovervejende hovedregel ikke gives tilladelse til erhvervsmæssig udlejning, og at der i den konkrete sag ikke var hensyn, der begrundede en fravigelse fra denne hovedregel, jf. Sommerhuslovens § 2, stk. 1.

Klagerens argumenter

Klageren anførte, at sommerhusene var erhvervet til eget brug med familie og venner, og at udlejningen kun skete i perioder, hvor husene ikke blev anvendt af ejeren. Klageren mente, at udlejningen var inden for rammerne af gældende praksis og svarede til almindelig kendt udlejning. Klageren bestred, at husenes størrelse eller indretning var ekstravagant, og at lejeindtægterne ikke var udtryk for fortjeneste, da omkostningerne oversteg indtægterne. Klageren fremhævede desuden, at husene var lovligt opført i overensstemmelse med lokalplan og bygningsreglement, og at deres udseende derfor ikke burde have betydning for udlejningsspørgsmålet.

Planklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen, hvilket betyder, at Erhvervsstyrelsens afgørelse af 13. december 2019 om erhvervsmæssig udlejning af sommerhusene på [A2] og [A3] i Frederiksværk fastholdes.

Vurdering af erhvervsmæssig udlejning

Et flertal i Planklagenævnet (9 medlemmer) fandt, at der skal foretages en konkret vurdering i hver enkelt sag af, om udlejningen er erhvervsmæssig. Vurderingen skal baseres på, om udlejningen sker som et supplement til ejerens egen brug og ikke får en mere professionel karakter, samt om udlejning har været det væsentligste formål med erhvervelsen. Faktorer som sommerhusets størrelse og indretning, ejerens egen rekreative brug, udlejningens omfang, lejeindtægternes størrelse og ejerens besiddelse af flere sommerhuse samt deres indbyrdes beliggenhed kan indgå i den samlede vurdering. Flertallet fandt, at ingen af disse faktorer i sig selv medfører, at udlejningen bliver erhvervsmæssig.

Et enstemmigt Planklagenævn konkluderede efter en samlet vurdering, at klagerens udlejning af begge sommerhuse havde karakter af erhvervsmæssig udlejning, som kræver tilladelse efter Sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1. Nævnet lagde vægt på, at klageren ejer to meget store sommerhuse, der ligger med kort afstand mellem hinanden, og at begge sommerhuse blev udlejet samtidigt. På baggrund af dette samt sommerhusenes størrelse og indretning fandt nævnet, at udlejning måtte antages at have været et væsentligt formål med erhvervelsen. Nævnet vurderede, at udlejningen havde et professionelt præg og ikke var et reelt supplement til ejerens egen brug, uanset om ejeren selv måtte have benyttet sommerhusene rekreativt i mere end to uger om året.

Vurdering af afslag på tilladelse

Planklagenævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Erhvervsstyrelsens afslag på tilladelse til erhvervsmæssig udlejning, jf. Sommerhuslovens § 2, stk. 1. Nævnet lagde vægt på, at det er forudsat i forarbejderne til sommerhusloven, at tilladelser til erhvervsmæssig udlejning kun vil blive meddelt i et stærkt begrænset omfang. Nævnet fandt endvidere ikke grundlag for at konkludere, at Erhvervsstyrelsen ikke havde foretaget en konkret vurdering af, om der kunne gives tilladelse i den specifikke sag.

Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. En eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4. Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales ikke, da nævnet ikke har givet klageren medhold eller ændret afgørelsen, jf. Bekendtgørelse om gebyr for indbringelse af klager for Planklagenævnet § 3.