Planklagenævnets afgørelse om erhvervsmæssig udlejning af sommerhuse

Sagen omhandler en klage over Erhvervsstyrelsens (nu Bolig- og Planstyrelsen) afgørelse af 13. december 2019, som fastslog, at udlejningen af fire sommerhuse var erhvervsmæssig, og at der ikke kunne gives tilladelse hertil. Klageren, ejeren af sommerhusene, har indbragt sagen for Planklagenævnet, som skulle vurdere, om udlejningen var erhvervsmæssig, og om der kunne gives tilladelse til erhvervsmæssig udlejning.

Ejendommene og den oprindelige afgørelse

Klagen vedrørte oprindeligt fire sommerhuse. Dog er to af disse, beliggende i Henne og Vejby, sidenhen solgt af klagerne. Planklagenævnet har derfor kun behandlet spørgsmålet om udlejningen af de to resterende sommerhuse, som fortsat ejes af klagerne:

• Sommerhus på [A3], Frederiksværk: Opført i 2015 med et boligareal på 267 m² og sovepladser til op til 22 personer. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 01.37, Asserbohus.
• Sommerhus på [A4], Bogense: Opført i 2018 med et boligareal på 375 m² og sovepladser til op til 30 personer. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 2011-4, Sommerhusområde ved Strandgyden Skåstrup.

Erhvervsstyrelsen vurderede, at udlejningen af sommerhusene var erhvervsmæssig, da den havde en "mere professionel karakter" og ikke blot var et supplement til ejerens eget brug. Styrelsen lagde vægt på sommerhusenes store kapacitet, indretning, faciliteter, lejeindtægternes størrelse, udlejningens omfang og husenes beliggenhed i områder med andre store sommerhuse. Erhvervsstyrelsen afslog samtidig tilladelse til erhvervsmæssig udlejning med henvisning til fast praksis og forarbejderne til Sommerhusloven § 2, stk. 1.

Klagerens argumenter og Erhvervsstyrelsens bemærkninger

Klageren anførte, at der ikke er en lovmæssig grænse for udlejningsomfang, så længe sommerhuset bruges rekreativt af ejeren. Klageren mente, at Erhvervsstyrelsens fokus på store sommerhuse medførte forskelsbehandling og at lejeindtægternes størrelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i forhold til udgifter. Erhvervsstyrelsen fastholdt sin praksis og understregede, at en samlet vurdering af flere faktorer, herunder størrelse, udlejningsfrekvens, lejeindtægter og markedsføring, førte til konklusionen om erhvervsmæssig udlejning.

Planklagenævnets vurdering af erhvervsmæssig udlejning

Planklagenævnet har kompetence til at behandle klager over afgørelser efter Sommerhusloven § 2, jf. Sommerhusloven § 10 e, stk. 1. Nævnet bemærkede, at sommerhusloven har til formål at kontrollere presset på rekreative arealer og sikre, at ferieboliger forbliver tilgængelige for almindelige danskere, samt at forhindre omgåelse af lov om erhvervelse af fast ejendom. Det følger af Sommerhusloven § 1, stk. 1, nr. 1, at erhvervsmæssig udlejning kræver tilladelse.

Nævnet foretager en samlet vurdering af, om udlejningen er erhvervsmæssig, baseret på faktorer som sommerhusets størrelse og indretning, ejerens rekreative brug, udlejningens omfang, lejeindtægternes størrelse og antallet samt beliggenheden af ejerens sommerhuse. Et flertal i nævnet fandt, at der ikke var grundlag for at antage en fast administrativ praksis om, at udlejning ikke er erhvervsmæssig, blot fordi ejeren har brugt sommerhuset rekreativt i mindst to uger. Et mindretal mente dog, at to ugers egen brug som udgangspunkt ville betyde, at udlejningen ikke var erhvervsmæssig, medmindre andre omstændigheder talte imod.

Et enstemmigt Planklagenævn konkluderede, at klagernes udlejning af begge sommerhuse var erhvervsmæssig. Nævnet lagde vægt på, at klageren ejer to meget store sommerhuse, som udlejes samtidigt. Dette, kombineret med sommerhusenes størrelse og indretning, indikerer, at udlejning må antages at have været et væsentligt formål med erhvervelsen, og at udlejningen har et professionelt præg, der ikke blot er et supplement til ejernes egen brug.

Planklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen over Erhvervsstyrelsens afgørelse af 13. december 2019. Dette betyder, at Erhvervsstyrelsens afgørelse om, at udlejningen af sommerhusene på [A3], Frederiksværk og [A4], Bogense, er erhvervsmæssig, fastholdes.

Vurdering af erhvervsmæssig udlejning

Planklagenævnet fandt enstemmigt, at klagernes udlejning af de to sommerhuse har karakter af erhvervsmæssig udlejning, som kræver tilladelse efter Sommerhusloven § 1, stk. 1, nr. 1. Nævnet lagde vægt på, at klageren ejer to meget store sommerhuse, og at begge udlejes samtidigt. Dette, sammenholdt med sommerhusenes størrelse og indretning, førte til den konklusion, at udlejning må antages at have været et væsentligt formål med erhvervelsen, og at udlejningen har et professionelt præg, der ikke er et reelt supplement til ejernes egen brug, uanset den oplyste egen brug på mere end to uger årligt.

Afslag på tilladelse til erhvervsmæssig udlejning

Planklagenævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Erhvervsstyrelsens afslag på tilladelse til erhvervsmæssig udlejning, jf. Sommerhusloven § 2, stk. 1. Nævnet lagde vægt på, at det er forudsat i forarbejderne til sommerhusloven, at tilladelser til erhvervsmæssig udlejning kun vil blive meddelt i et stærkt begrænset omfang. Nævnet fandt endvidere ikke grundlag for at konkludere, at Erhvervsstyrelsen ikke havde foretaget en konkret vurdering af, om der kunne gives tilladelse til erhvervsmæssig udlejning, selvom myndigheder ikke må "sætte skøn under regel" ved at fastsætte interne regler, der udelukker et konkret og individuelt skøn.

Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Klagegebyret tilbagebetales ikke, da nævnet ikke har givet klageren medhold eller ændret afgørelsen, jf. Bekendtgørelse om gebyr for indbringelse af klager for Planklagenævnet § 3.