Planklagenævnets afgørelse om dispensation fra lokalplan nr. 1078, Boliger i Lellinge, vedrørende bygningshøjde

Køge Kommune meddelte den 7. februar 2020 dispensation fra lokalplan nr. 1078, Boliger i Lellinge, til en bygningshøjde på 4,9 m for fire bygninger på matr.nr. [M1], [A1], 4600 Køge. Afgørelsen blev påklaget til Planklagenævnet af en nabo.

Projektbeskrivelse og lokalplanens rammer

Sagen omhandler opførelse af 4 ud af 23 nye rækkehusboliger på en ejendom omfattet af lokalplan nr. 1078, Boliger i Lellinge, vedtaget den 28. august 2018. Ejendommen ligger i delområde A.

Lokalplanens formål (§ 1.1) er blandt andet at muliggøre tæt-lav boligbebyggelse, sikre passende udformning og arkitektur, herunder symmetrisk sadeltag, samt at bebyggelsen langs [A2] fungerer som støjskærm.

Lokalplanens § 6.2 fastsætter specifikke højder for bebyggelse i delområde A:

• Bygninger langs skel mod [A2] må opføres i maks. 2,5 etage og op til 10 meters højde.
• Bygninger langs skel mod syd må opføres i maks. 1 etage og op til 4,5 meters højde.
• Øvrige bygninger må opføres i maks. 2 etager og op til 8,5 meters højde.

Desuden fastsætter lokalplanens § 6.7 en minimumsgulvkote på 15,45 meter (DVR90) for ny bebyggelse.

Sagsforløb og kommunens afgørelse

Den 6. maj 2019 ansøgte bygherre om dispensation fra lokalplanens § 6.2 til en bygningshøjde på 4,9 m for de fire bygninger langs skel mod syd, hvilket var en overskridelse på 40 cm i forhold til de tilladte 4,5 m. En byggetilladelse blev meddelt den 1. oktober 2019 efter en helhedsvurdering, men dispensationsansøgningen blev fejlagtigt ikke behandlet.

Efter en naboklage den 8. januar 2020 blev kommunen opmærksom på den ubehandlede dispensationsansøgning og igangsatte herefter en naboorientering.

Køge Kommune traf den 7. februar 2020 afgørelse om dispensation til en bygningshøjde på 4,9 m. Kommunen begrundede afgørelsen med, at byggeriet opføres med lavest mulig taghøjde og samlet set er i overensstemmelse med lokalplanens intentioner om tæt-lav boligbebyggelse og hensyn til eksisterende bebyggelse. Kommunen anførte, at bygherre ikke opfører bygningerne højere end nødvendigt ud fra den fastsatte minimumsgulvkote og kravet til sadeltag.

Klagerens anbringender

Klageren, en nabo, klagede den 1. marts 2020 over kommunens dispensation. Klageren anførte:

• At den faktiske bygningshøjde er 5,3 m målt fra terræn, selvom dispensationen er givet til 4,9 m.
• At den øgede højde medfører genevirkninger i form af dårligere lysindfald og tabt udsigt fra klagerens køkkenvinduer.
• At klagerens ejendom potentielt kan tabe værdi på grund af bygningernes placering og højde.
• At valget af teglsten som tagmateriale bidrager til den øgede højde, selvom lokalplanen tillader andre materialer, der kunne give en lavere højde.

Kommunens bemærkninger til klagen

Køge Kommune fastholdt, at bygningshøjden er målt fra den i lokalplanens § 6.7 fastsatte minimumsgulvkote på 15,45 m, og at de ansøgte bygninger overholder den udstedte dispensation på 4,9 m. Kommunen afviste klagerens påstand om en højde på 5,3 m.

Planklagenævnet ophæver Køge Kommunes afgørelse af 7. februar 2020 om dispensation fra lokalplan nr. 1078 og hjemviser sagen til fornyet behandling i kommunen.

Planklagenævnets kompetence

Planklagenævnet kan prøve retlige spørgsmål i kommunale afgørelser efter planloven, jf. Planloven § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet kan dog ikke tage stilling til skønsmæssige afgørelser, herunder om en dispensation er rimelig eller hensigtsmæssig. Dette omfatter klagerens anbringender om dårligere lysindfald, tabt udsigt, værditab og valg af tagmateriale.

Måling af bygningshøjde og retlig mangel

Lokalplanens bestemmelser er bindende, jf. Planloven § 18. En dispensation er nødvendig for dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen. Lokalplanens § 6.2 fastsætter en maksimal bygningshøjde på 4,5 m for bygninger langs skel mod syd. Kommunen har givet dispensation til 4,9 m.

Nævnet bemærker, at der ikke er fastsat bestemmelser i planloven om måling af bygningshøjde. Ifølge Bygningsreglement 2018 (BR-18) skal højder måles lodret fra naturligt terræn eller fra et eller flere niveauplaner. Vejledningen til Bygningsreglement 2018 (BR-18) definerer "naturligt terræn" som det oprindelige terræn, fastsat eller forudsat af kommunen ved ansøgning om byggetilladelse.

Kommunen har målt bygningshøjden fra den i lokalplanens § 6.7 fastsatte minimumsgulvkote på 15,45 m. Planklagenævnet fastslår, at bygningshøjden skal måles fra det naturlige terræn, og ikke fra en minimumsgulvkote. Da det ikke fremgår af sagens oplysninger, hvad der er naturligt terræn, og om dette svarer til den anvendte gulvkote, finder nævnet, at der er tale om en væsentlig retlig mangel ved afgørelsen, som gør den ugyldig.

Mulighed for dispensation

En kommune kan dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper, jf. Planloven § 19, stk. 1. Videregående afvigelser kræver en ny lokalplan, jf. Planloven § 19, stk. 2.

Planklagenævnet vurderer, at lokalplanens § 6.2 om bygningshøjde ikke er en del af planens principper. Dette skyldes, at bestemmelsen er bebyggelsesregulerende, og at formålsbestemmelsen (§ 1.1) er generel og ikke specifikt henviser til denne højdebestemmelse som et særligt princip. Der er heller ikke andre holdepunkter i planen, der indikerer, at bestemmelsen har en sådan særlig betydning.

På denne baggrund finder nævnet, at kommunen har mulighed for at dispensere fra lokalplanens § 6.2 om bygningshøjde efter en konkret vurdering.

Afgørelse og bemærkninger til fornyet behandling

Planklagenævnet ophæver og hjemviser Køge Kommunes afgørelse af 7. februar 2020. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. Lov om Planklagenævnet § 4, stk. 1.

Ved den fornyede behandling skal kommunen:

• Beregne bygningshøjden fra naturligt terræn, defineret som det oprindelige terræn før byggeri og terrænregulering.
• Foretage en konkret vurdering af, om dispensation til den konkrete bygningshøjde ønskes meddelt.
• Begrunde afgørelsen i overensstemmelse med Forvaltningsloven § 24, stk. 1 og Forvaltningsloven § 24, stk. 2, herunder angive hovedhensyn og relevante faktiske omstændigheder.