Dom om mangler ved andelsbolig og fastsættelse af erstatningskrav

Sagen omhandler en tvist mellem en køber (Appellant, tidligere Sagsøger) og en sælger (Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte) af en andelsbolig. Tvisten drejer sig om påståede mangler ved andelsboligen, herunder skimmelsvamp og ulovlige forhold i badeværelset, som køberen opdagede efter overtagelsen. Sagen blev oprindeligt behandlet i Retten i Aalborg, og Vestre Landsret behandlede ankesagen.

Sagens Baggrund og Forløb

• Overtagelse af Lejlighed: Appellant overtog lejligheden den 29. august 2014.
• Påståede Mangler: Appellant gjorde krav gældende for mangler i lejligheden, herunder skimmelsvamp i køkken og soveværelse samt ulovlige forhold i badeværelset.
• Skønsmandens Vurdering: En skønsmand vurderede, at udbedringsomkostningerne for badeværelset og svampeskaden samt udgifter til et nyt køkken samlet udgjorde 300.000 kr. Fra dette beløb blev der fratrukket 50.000 kr. som kompensation for 'nyt for gammelt', hvilket resulterede i et krav på 250.000 kr.
• Sælgers Forklaring: Appelindstævnte forklarede, at en VVS-tjek blev udført i sommeren 2014, og at hun ikke havde bemærket utætheder eller fugtgener efter udskiftning af faldstammen i sommeren 2014. Hun mente, at skaden kunne være opstået efter hendes fraflytning.
• Skønsmandens Supplerende Forklaring:
  • Skimmelsvampen i soveværelset var typisk for ældre ejendomme og var til stede ved overtagelsen.
  • Skimmelsvampen i køkkenet skyldtes primært vandskade, som også var til stede ved overtagelsen.
  • Vandskaden i badeværelset (rustdannelser ved brusearmaturet) kunne have udviklet sig over op til 10 år, og en lille udbuling var et tegn på fejl for en fagmand, men ikke for en lægmand.
  • Råd i bjælkeender ved vaskeskabet i køkkenet var langsomt udviklende.
• Parternes Påstande:
  • Appellant påstod, at Appelindstævnte skulle betale 250.000 kr. med procesrente.
  • Appelindstævnte påstod frifindelse mod betaling af 20.000 kr. (allerede betalt), subsidiært frifindelse mod betaling af et større beløb, men mindre end 250.000 kr.

Landsrettens Afgørelse

Landsretten stadfæstede byrettens dom og frifandt Appelindstævnte mod betaling af 20.000 kr., som allerede var erlagt. Afgørelsen bygger på følgende hovedpunkter:

Indsigelsesfrist og Synlige Mangler

• Landsretten tiltrådte, at indsigelsesfristen i overdragelsesaftalens § 1 skulle regnes fra den 29. august 2014, hvor Appellant reelt overtog lejligheden.
• Bestemmelsen afskærer alene Appellant fra at fremsætte indsigelser vedrørende synlige fejl og mangler.

Manglernes Tilstedeværelse og Omfang

• Det blev bevist, baseret på skønsmandens forklaring, at skimmelvæksten i både køkken og soveværelse var til stede, da Appellant overtog lejligheden.
• Manglerne, herunder skimmelsvamp og ulovlige forhold i badeværelset, blev opgjort til i alt 300.000 kr.
• Manglerne var ikke synlige for en lægmand, og Appellant kendte eller burde ikke have kendt til dem inden for reklamationsfristen, hvorfor hun ikke har fortabt sin ret til at gøre krav gældende.

Forholdsmæssigt Afslag og Maksimalprisregler

• Landsretten tiltrådte, at Appelindstævnte ikke havde handlet ansvarspådragende, og der kunne derfor ikke pålægges erstatningsansvar.
• Manglernes karakter og omfang var dog af en sådan art, at der var grundlag for et forholdsmæssigt afslag.
• Parterne handlede til maksimalprisen i henhold til andelsboliglovens regler.
• Maksimalprisreglerne indebærer en formodning om, at en andel med mangler ville være handlet til en nedsat maksimalpris.
• Forbedringer i badeværelset til ca. 20.000 kr. indgik i købsprisen, og maksimalprisen burde have været nedsat med dette beløb, hvis manglerne havde været kendt.
• Svampeskaderne var ikke relateret til konkrete forbedringer.
• Appellant fremlagde ikke dokumentation for andelsboligens markedsværdi, og landsretten fandt, at hun ikke havde afkræftet formodningen om, at markedsværdien var højere end den nedsatte maksimalpris.

Sagsomkostninger

• Appellant skal inden 14 dage betale 55.362,50 kr. i sagsomkostninger for landsretten til Appelindstævnte. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8 a.
• Byrettens afgørelse om omkostninger blev stadfæstet.