Sag om erstatningsansvar for skimmelsvampeangreb i lejelejlighed

Denne sag, anlagt den 21. august 2006, omhandler spørgsmålet om, hvorvidt Sagsøgte ApS (udlejer), Dragør Kommune og Embedslægen for Københavns Amt (nu Embedslægerne Hovedstaden) er erstatningsansvarlige for helbredsmæssige skader, merudgifter og ulemper, som et skimmelsvampeangreb i sagsøgernes lejlighed måtte have forårsaget.

Sagens Baggrund

Lejeforhold og Skimmelsvamp

Sagsøger (Mor) lejede en lejlighed i Sagsøgte ApS' ejendom fra 1. februar 1999. I september 2004 fødte hun sin søn, Sagsøger (Barn). I sensommeren 2004 opdagede Sagsøger (Mor) brune skjolder i soveværelset, som hun mistænkte var skimmelsvamp. Efter en maling kom problemet igen i december 2004 med store grønne og sorte plamager i soveværelset og stuen.

Sundhedsplejerskens Indberetning

Den 7. december 2004 sendte Sagsøger (Mor)s sundhedsplejerske et brev til Dragør Kommune om fugt i lejligheden. Sagsøger (Barn) havde siden fødslen haft ukarakteristiske symptomer som skrigeture, forstoppelse og slim i bronkierne, mens Sagsøger (Mor) selv oplevede hovedpine og allergisymptomer. Sundhedsplejersken havde fået oplyst fra Embedslægeinstitutionen, at kommunen skulle følge op på sagen.

Indeklimaundersøgelser

• Bygge- og Miljøteknik A/S (23. februar 2005): En undersøgelse den 22. december 2004 konstaterede synlig skimmelvækst i stue, soveværelse og køkken. Rapporten konkluderede, at skimmelvæksten skyldtes markante kuldebroer og utilstrækkelig udluftning, samt muligvis ændret møblering. Det blev anbefalet at fjerne skimmelsvampen med Klorin eller Rodalon og at holde møbler fri fra ydervægge for at sikre luftcirkulation.
• Teknologisk Institut (28. januar 2005): Sagsøger (Mor) indsendte selv tapetprøver, som viste kraftig skimmelsvampevækst af bygningsrelaterede svampe (Altemaria tenuissima grp., Penicillium chrysogenum samt Ulocladium oudemansii). Rapporten anbefalede identifikation og fjernelse af fugtkilden samt grundig rengøring.
• Hussvamp Laboratoriet ApS (6. oktober 2005): På foranledning af Dragør Kommune blev der foretaget en undersøgelse, som påviste skimmelsvamp bag tapet i hjørner i stue, soveværelse og køkken. Rapporten konkluderede, at skimmelvæksten ikke var beboerrelateret, men skyldtes kuldebroer, og at omfanget var så stort, at det kunne påvirke indeklimaet. Rapporten anbefalede konstruktive ændringer for at stoppe kuldebroerne, eventuelt med indvendig isolering.

Sagsøgernes Helbred

Sagsøger (Mor) oplevede tiltagende neurotoksiske symptomer som nedsat korttidshukommelse, koncentrationsbesvær, træthed og hovedpine. Speciallæge Læge diagnosticerede "Indeklima syndrom" og konstaterede forhøjede præcipitater af Ulocladium. Sagsøger (Mor) og hendes søn blev syge, og lægen tilrådede hurtigst mulig renovering eller flytning, da lejligheden formentlig var uegnet til menneskebolig. Sagsøger (Mor) fraflyttede lejligheden i påsken 2007 og oplevede bedring i helbredet et halvt år efter fraflytningen.

Kommunens og Embedslægens Rolle

Tilbud om Husvildebolig

I april 2005 tilbød Dragør Kommune Sagsøger (Mor) en husvildebolig, som hun afslog, da den lugtede af mug og var dyrere end hendes nuværende lejlighed. Kommunen tilbød senere andre lejligheder i ejendommen, som også blev afvist.

Tilsynsmyndighedens Indgriben

Sagsøger (Mor)s advokat anmeldte i maj 2005 forholdet om skimmelsvamp til Embedslægen og anmodede om, at boligen blev gjort sundhedsmæssigt forsvarlig. Samtidig anmodede advokaten Dragør Kommune, med henvisning til Byggeloven § 14, om at sikre forsvarlige forhold. Embedslægen svarede, at de er faglig rådgiver for kommunen, som er tilsynsmyndighed i henhold til Byggeloven § 16A og Byggeloven § 17. Dragør Kommune pålagde den 1. november 2005 udlejer at klarlægge og fjerne skimmelsvampen i lejemålet.

Renoveringsprojekt og Forhindringer

Udlejer ansøgte kommunen om at iværksætte et facaderenoveringsprojekt, der skulle løse problemet med kuldebroer. Projektet blev godkendt, men forsinket. Udlejer satte ejendommen til salg i juni 2005. Kommunen udstedte den 26. september 2006 et påbud til udlejeren om at have udbedret skimmelsvampearbejderne senest den 31. januar 2007. Udlejer forsøgte at få adgang til lejligheden for at udføre arbejder, men Sagsøger (Mor) nægtede adgang, hvilket førte til en fogedsag. Landsretten gav udlejer medhold i februar 2008, og adgang blev opnået via fogedretten i april 2008.

Sagsøgernes Fraflytning og Indbo

Sagsøger (Mor) fraflyttede lejemålet i påsken 2007, da det ikke var muligt at bebo lejligheden på grund af manglende varme og vand som følge af renoveringsarbejder i ejendommen. Ifølge Sagsøger (Mor) blev hendes møbler flyttet til kælderen af udlejers repræsentanter og derefter sat på gaden, hvor de forsvandt. Sagsøger (Mor) blev i marts 2009 udsat af lejemålet ved fogedrettens beslutning under henvisning til, at lejemålet var ophævet på grund af udeblivelse med pligtig pengeydelse.

Parternes Påstande

Sagsøgernes Påstand

Sagsøgerne påstod principalt, at Sagsøgte ApS, Dragør Kommune og Embedslægen for Københavns Amt in solidum skulle dømmes til at erstatte ulemper, merudgifter, skader på indbo, udgifter til rensning, tab ved kassering af indbo samt midlertidige og permanente helbredsmæssige skader forårsaget af skimmelsvampen. De henviste til, at skimmelsvampen var bygningsrelateret, og at udlejer var ansvarlig for at holde ejendommen i forsvarlig stand i henhold til Lejeloven § 13 og Byggeloven § 14. De gjorde gældende, at kommunen og embedslægen havde pådraget sig selvstændigt ansvar ved at undlade at overholde deres tilsynsforpligtelser.

Sagsøgtes Påstande

Alle sagsøgte påstod frifindelse. Sagsøgte ApS anførte, at de havde handlet adækvat i forhold til kommunens pålæg, og at sagsøgerne havde hindret adgang til lejemålet og dermed udvist egen skyld. Dragør Kommune påstod frifindelse med henvisning til, at de havde reageret i overensstemmelse med deres pligter i henhold til byggelovgivningen. Embedslægerne Hovedstaden påstod frifindelse med henvisning til, at de havde opfyldt deres rådgivningsopgaver i henhold til Bekendtgørelse om embedslægeinstitutionernes virksomhed § 6 og Bekendtgørelse om embedslægeinstitutionernes virksomhed § 8 og ikke havde hjemmel til at påbyde kommunen at træffe bestemte afgørelser.

Sagsøgte ApS' Ansvar

Retten fandt, at udlejer, Sagsøgte ApS, senest fra medio oktober 2005 havde den fornødne viden om, at lejligheden var angrebet af bygningsrelaterede skimmelsvampe. Udlejer burde have udbedret skimmelsvampeangrebet på et tidligere tidspunkt end sket og er derfor erstatningsansvarlig for de helbredsmæssige skader, merudgifter og udgifter til undersøgelse af boligen for svampeforekomster, der er forårsaget af skimmelsvampen i boligen, alt fra den 1. november 2005.

Retten lagde til grund, at Sagsøger (Mor) allerede fra begyndelsen af 2005 var klar over, at det kunne være sundhedsskadeligt for hende og sønnen at opholde sig i lejligheden. Hun blev af sin læge rådet til at finde en anden bolig og afslog i april 2005 kommunens tilbud om en husvildebolig. Udlejer tilbød i efteråret 2006 andre lejligheder i ejendommen, som Sagsøger (Mor) ikke ønskede at tage imod. Det er ikke godtgjort, at de tilbudte boliger var mangelfulde, eller at Sagsøger (Mor) af andre grunde ikke havde mulighed for at benytte sig af disse tilbud.

Renoveringsprojektet blev udskudt af udlejer fra august 2006 til efteråret 2006. Udlejer varslede flere gange igangsættelse af renoveringsarbejdet i Sagsøger (Mor)s lejlighed uden at overholde de formelle varsler i lejeloven, hvilket Sagsøger (Mor) protesterede mod. Arbejdet blev ikke påbegyndt i hendes lejlighed, førend udlejer ved landsrettens kendelse af 22. februar 2008 fik medhold i, at udlejers varsling af 22. august 2007 var lovlig, og at udlejer skulle have fysisk adgang til lejemålet, hvilket skete ved en fogedforretning i april 2008. Sagsøger (Mor) fraflyttede lejemålet i påsken 2007, idet det ikke var muligt at bebo lejligheden, fordi udlejer havde igangsat renoveringen i øvrige dele af ejendommen, hvorfor der manglede blandt andet varme og vand i lejligheden.

Retten fandt på baggrund af en samlet vurdering af sagens forløb og håndtering, at Sagsøger (Mor) ikke i fornødent omfang har medvirket til at begrænse de mulige helbredsmæssige skader og eventuelle merudgifter. Udlejers erstatningsansvar for de helbredsmæssige skader og eventuelle merudgifter, der er forårsaget af skimmelsvampeangrebet, skal derfor under disse særlige omstændigheder skønsmæssigt nedsættes med halvdelen.

Udgifterne til undersøgelser af lejligheden for svampeforekomster skal udlejer dog erstatte fuldt ud, da disse undersøgelser har været relevante for afdækningen af forekomsten og omfanget af skimmelsvampen i lejligheden.

Sagsøgte ApS frifindes for rentepåstanden og de øvrige dele af påstanden, herunder skader på indbo, da disse ikke var tilstrækkeligt underbygget eller omfattet af de nedlagte påstande.

Dragør Kommunes Ansvar

Retten fandt, at Dragør Kommune ikke har tilsidesat sine pligter som tilsynsmyndighed. Kommunen iværksatte en indeklimaundersøgelse og pålagde udlejer at klarlægge og fjerne skimmelsvampen. Dragør Kommunes frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Embedslægerne Hovedstadens Ansvar

Retten fandt, at Embedslægerne Hovedstaden har opfyldt deres rådgivningsforpligtelse over for Dragør Kommune i henhold til Bekendtgørelse om embedslægeinstitutionernes virksomhed § 8. Det er ikke godtgjort, at Embedslægerne har tilsidesat de pligter, der påhviler dem i henhold til lovgivningen om embedslægeinstitutionernes virksomhed. Embedslægernes frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Sagsomkostninger

• Sagsøgte ApS skal betale 25.000 kr. til retshjælpsforsikringen, subsidiært statskassen, og 500 kr. til statskassen.
• Retshjælpsforsikringen, subsidiært statskassen, skal i sagsomkostninger til Dragør Kommune betale 25.000 kr.
• Retshjælpsforsikringen, subsidiært statskassen, skal i sagsomkostninger til Embedslægerne Hovedstaden betale 37.500 kr.
• De idømte beløb betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8a.