Planklagenævnets afgørelse om arealoverførsel i landzone vedrørende [adresse2] og [adresse1], Helsingør Kommune

Helsingør Kommune afslog den 13. maj 2019 en ansøgning om landzonetilladelse til arealoverførsel af en del af ejendommen [matrikel1] til [matrikel2]. Planklagenævnet modtog en klage over denne afgørelse. Kommunen havde anset den matrikulære ændring for en udstykning, der krævede landzonetilladelse. Planklagenævnet ophævede afgørelsen, da forholdet ikke krævede landzonetilladelse. Dette betød, at kommunens afgørelse ikke længere var gældende. Klagen blev indgivet den 5. juni 2019, og Planklagenævnet modtog den fra kommunen den 9. juli 2019.

Ejendommenes karakter og ansøgningens indhold

Sagen omhandler to ejendomme i landzone: [matrikel1] ([adresse2]-[adresse3]), en landbrugsejendom på 2,1 ha med to boliger, og [matrikel2] ([adresse1]), en bygningsløs naturejendom på 2,6 ha uden landbrugspligt. En del af begge ejendomme er registreret som beskyttet natur i henhold til naturbeskyttelseslovens § 3.

Ansøgningen fra maj 2019 omhandlede overførsel af ca. 1,8 ha af [matrikel1], inklusive boligen på [adresse3] (en overflødig landbrugsbygning indrettet til bolig), til [matrikel2]. Formålet var at etablere boligen som fremtidig bolig på en nydannet landbrugsejendom på ca. 4,4 ha.

Kommunens begrundelse for afslag

Helsingør Kommune afslog ansøgningen med den begrundelse, at den matrikulære ændring krævede landzonetilladelse efter Planloven § 35, stk. 1, da den blev anset for en udstykning, der ville oprette en ny, selvstændig boligejendom. Kommunen fremhævede, at:

• Det ansøgte ikke var en arealoverførsel af landbrugsjord.
• [matrikel2] er en naturejendom, ikke landbrugsnoteret og beskyttet eng.
• [matrikel1] er en lille landbrugsejendom, hvoraf ca. halvdelen er udyrkelig beskyttet natur.
• Den matrikulære ændring ville skabe en ny boligejendom på restparcellen af [matrikel1], hvilket strider mod landzonebestemmelsernes formål om at undgå spredt byggeri.
• Det ville give umiddelbar ret til mere byggeri på ejendommene.
• Planklagenævnets praksis for udstykning af boliger i overflødige landbrugsbygninger er restriktiv, og en tilladelse kunne skabe præcedens.

Klagerens og kommunens argumenter

Klageren anførte, at der var tale om en arealoverførsel og ikke en udstykning, og at kommunen derfor manglede hjemmel til at træffe afgørelse efter landzonereglerne. Klageren henviste til definitionerne i Udstykningsloven § 6 og Udstykningsloven § 7. Klageren argumenterede desuden for, at den matrikulære ændring ikke medførte en ændring i anvendelse, der krævede landzonetilladelse, og at en eventuel ophævelse af landbrugspligten ikke i sig selv udgjorde en ændret anvendelse.

Kommunen fastholdt sit afslag og argumenterede for, at opdelingen af [matrikel1] måtte betragtes som udstykning. Kommunen henviste til, at dannelsen af en ny og selvstændig boligejendom kræver landzonetilladelse, da det på sigt kan føre til mere byggeri i strid med landzonebestemmelsernes formål. Kommunen henviste også til rettigheder til byggeri på enkeltejendomme i landzonen, jf. Planloven § 36, stk. 1, og frygtede præcedensvirkning, hvis ”deklarationsvejen” blev benyttet.

Planklagenævnet har kompetence til at behandle klager over kommunale afgørelser efter Planloven § 35, stk. 1 og retlige spørgsmål vedrørende krav om landzonetilladelse, jf. Planloven § 58, stk. 1, nr. 1 og Planloven § 58, stk. 1, nr. 3.

Generelt om landzonetilladelse

Hovedformålet med landzonereglerne, jf. Planloven § 35, stk. 1, er at forhindre byspredning i det åbne land og sikre, at bymæssig udvikling sker planlagt. Reglerne skal administreres under hensyntagen til landskabelige, rekreative og arealressourcemæssige hensyn samt erhvervslivets muligheder. Landzoneområder skal som udgangspunkt friholdes for spredt og uplanlagt bebyggelse, medmindre det er nødvendigt for landbrug, skovbrug og fiskeri.

Sondring mellem udstykning og arealoverførsel

Planklagenævnet præciserer, at udstykning defineres som fraskillelse af areal til en ny samlet fast ejendom, jf. Udstykningsloven § 6. Arealoverførsel, hvor et areal overføres fra én fast ejendom til en anden, kræver derimod ikke landzonetilladelse, jf. Udstykningsloven § 7. Hvis en arealoverførsel dog medfører en ændret anvendelse eller bebyggelse af det overførte areal, kan dette kræve tilladelse, medmindre det er undtaget efter Planloven § 36 eller Planloven § 37.

Vurdering af ændret anvendelse

Nævnet fastslår, at ikke enhver ændring i anvendelsen kræver landzonetilladelse. Det afgørende er, om der sker en planmæssig relevant ændring, der påvirker omgivelserne anderledes end den hidtidige anvendelse. Interne bygningsændringer eller ophævelse af landbrugspligt på en landbrugsejendom anses ikke for at kræve landzonetilladelse.

Planklagenævnets konklusion

Planklagenævnet vurderede, at det ansøgte projekt er en arealoverførsel og ikke en udstykning. Nævnet fandt heller ikke, at der skete en ændret anvendelse, der krævede landzonetilladelse. Nævnet lagde vægt på, at:

• Ophævelse af landbrugspligten på [matrikel1] ikke er en ændret anvendelse.
• Ibrugtagning af et areal til landbrug kræver ikke landzonetilladelse, jf. Planloven § 36, stk. 1, nr. 5.
• Ændring af husets status på [adresse3] fra bolig i overflødiggjort landbrugsbygning til stuehus kræver ikke landzonetilladelse, jf. Planloven § 36, stk. 1, nr. 5 og Planloven § 37.
• Ændring af det nuværende stuehus på [adresse2] fra stuehus til almindeligt beboelseshus er en retlig ændring, ikke en ændring af anvendelsen, som fortsat er beboelse.

På baggrund heraf konkluderede Planklagenævnet, at arealoverførslen ikke kræver landzonetilladelse efter Planloven § 35, stk. 1.

Afgørelse

Planklagenævnet ophæver Helsingør Kommunes afgørelse af 13. maj 2019 om afslag på landzonetilladelse til arealoverførsel af en del af [matrikel1], på ejendommen [adresse2]-[adresse3], til [matrikel2], [adresse1]. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. En eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4. Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales.