Maskeret udlodning ved overdragelse af ejendom mellem interesseforbundne parter

Sagen omhandlede en klage over Skattestyrelsens forhøjelse af klagerens aktieindkomst for indkomståret 2013. Forhøjelsen skyldtes en maskeret udlodning i forbindelse med overdragelse af en ejendom fra klagerens ægtefælle til klagerens helejede selskab.

Ejendommen, der tidligere havde været ægteparrets fælles hjem, blev solgt til selskabet for 3.500.000 kr. den 27. september 2013. Den offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet var 2.400.000 kr. Ejendommen blev senere solgt til en uafhængig tredjepart i 2018 for 2.545.000 kr.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen forhøjede klagerens skattepligtige indkomst med 1.100.000 kr. som maskeret udlodning, idet de mente, at handlen mellem ægtefællen og selskabet var en transaktion mellem interesseforbundne parter, der skulle ske til markedspris i henhold til Ligningsloven § 2, stk. 1. Skattestyrelsen lagde som udgangspunkt den offentlige ejendomsvurdering til grund for handelsprisen og mente ikke, at de fremlagte ejendomsmæglervurderinger og salgsopstillinger var tilstrækkeligt bevis for en højere markedspris. De fremhævede ejendommens lange liggetid og prisreduktioner frem til salget i 2018 som argument for, at den oprindelige udbudspris var for høj.

Klagerens opfattelse

Klageren påstod, at forhøjelsen skulle nedsættes til 0 kr. Repræsentanten argumenterede for, at den faktiske overdragelsessum på 3.500.000 kr. var udtryk for en reel markedsværdi på overdragelsestidspunktet. Dette blev underbygget af:

• Tre uafhængige ejendomsmæglervurderinger fra 2012/2013, der alle anslog ejendommens værdi til ca. 3.500.000 kr.
• Det faktum, at ejendommen blev udbudt til salg til denne pris kort før overdragelsen til selskabet.
• En forklaring fra ejendomsmægleren om, at den lavere salgspris i 2018 skyldtes manglende vedligeholdelse efter udlejning og fugtproblemer i tagkonstruktionen, hvilket skulle forklare prisfaldet fra 2013 til 2018, trods en generelt stigende markedsudvikling.

Klageren mente, at den offentlige ejendomsvurdering kunne fraviges, da der forelå et bedre grundlag for fastlæggelse af markedsværdien.

Syn og skøn

Under sagens behandling blev der afholdt syn og skøn. Skønsmanden vurderede ejendommens markedsværdi pr. 27. september 2013 til 3.125.000 kr. Vurderingen baserede sig på statistisk materiale fra Finans Danmark for Q3 2013, der viste et gennemsnitligt afslag på 10,65% mellem udbudspris og realiseret handelspris for parcel- og rækkehuse i området, samt skønsmandens egen erfaring. Klageren anfægtede skønsmandens metode og mente, at det statistiske afslag var for usikkert og generelt, og at den aftalte overdragelsessum på 3.500.000 kr. lå inden for en acceptabel skønsmargen.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastslog, at alt, hvad der udloddes af et selskab til aktionærer, som udgangspunkt medregnes til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier, jf. Ligningsloven § 16a, stk. 1 og stk. 2, nr. 1.

Det blev endvidere fastslået, at skattepligtige, der foretager transaktioner med interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet, jf. Ligningsloven § 2, stk. 1. Landsskatteretten fandt, at klagerens ægtefælle og selskabet var omfattet af denne kreds af interesseforbundne parter.

På baggrund af syns- og skønserklæringen fastsatte Landsskatteretten ejendommens kontante handelsværdi pr. 27. september 2013 til 3.125.000 kr.

Landsskatteretten fandt, at der forelå en væsentlig afvigelse mellem den aftalte overdragelsessum (3.500.000 kr.) og den skønnede handelsværdi, hvilket begrundede en skattemæssig korrektion. Der blev henvist til Højesterets domme SKM2018.319H og TfS 1998.484.HR.

Det blev desuden anført, at et økonomisk gode kan anses for at have passeret hovedanpartshaverens økonomi, selvom godet ikke tilfalder anpartshaveren personligt, men derimod en nærtstående. Dette er i overensstemmelse med forarbejderne til Ligningsloven § 16a og Højesterets dom SKM2008.211.HR. Det var således uden betydning, at beløbet tilfaldt klagerens ægtefælle, da hele beløbet måtte anses for udloddet til klageren som anpartshaver og herfra eventuelt videreoverdraget.

Landsskatteretten nedsatte herefter Skattestyrelsens forhøjelse af klagerens aktieindkomst fra 1.100.000 kr. til 375.000 kr. (3.500.000 kr. - 3.125.000 kr. = 375.000 kr.).