Fastsættelse af anskaffelsessum ved overdragelse af ejendom mellem hovedanpartshavere og selskab

Sagen omhandlede fastsættelsen af anskaffelsessummen for en ejendom, beliggende [adresse1], som [virksomhed1] ApS havde købt af selskabets hovedanpartshavere, [person1] og [person2], den 1. august 2011. Da transaktionen skete mellem interesseforbundne parter, skulle overdragelsen ske på armslængdevilkår, jf. Ligningsloven § 2, stk. 1.

Den oprindelige salgspris var 3.450.000 kr., mens ejendommens seneste offentlige ejendomsværdi før salget var 1.850.000 kr. SKAT skønnede ejendommens handelspris til 2.550.000 kr. baseret på en intern ejendomsvurdering, der bl.a. tog højde for ejendommens stand, gennemsnitlige kvadratmeterpriser i området og et nedslag for tagmateriale.

Selskabet påstod, at anskaffelsessummen skulle fastholdes til 3.450.000 kr., subsidiært den af skønsmanden vurderede værdi. Selskabet henviste til to eksterne værdiansættelser fra [virksomhed2] og [virksomhed3], der begge understøttede den oprindelige salgspris.

Syns- og skønsforretning

Under sagens behandling blev der afholdt en syns- og skønsforretning. Skønsmanden vurderede ejendommens markedsværdi pr. 1. august 2011 til 2.650.000 kr. Skønsmanden beskrev ejendommen som velholdt, men bemærkede væsentlige bygningsændringer foretaget efter salgstidspunktet, herunder:

• Ny flisebelægning, hegn, dobbelt carport og udhuse opført i 2013.
• Nye vinduer fra 2012.
• Ny varmepumpe og el-paneler fra 2012, der reducerede el-udgiften markant.
• Modernisering af køkken og bad i 2013/2014.

Skønsmanden lagde vægt på, at 2011 var et år med få handler og lang liggetid i området, og sammenlignede med en lignende ejendom, der var handlet i 2012. Skønsmanden tog højde for ejendommens specielle stil (bjælkehytte) og store el-forbrug i 2010/2011.

Klagepunkt og afgørelser

Den endelige afgørelse for anskaffelsessummen for ejendommen for indkomståret 2011 blev som følger:

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastslog, at skattepligtige, der foretager transaktioner med interesseforbundne parter, skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet, jf. Ligningsloven § 2, stk. 1. Det blev lagt til grund, at overdragelsen af ejendommen til selskabet var omfattet af denne bestemmelse.

Landsskatteretten fandt, at den af syns- og skønsmanden fastsatte markedsværdi på 2.650.000 kr. pr. 1. august 2011, ved fri handel på sædvanlige markedsvilkår, måtte anses for et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på armslængde. Dette var i modsætning til SKATs oprindelige skøn på 2.550.000 kr. og selskabets påstand om 3.450.000 kr.

Landsskatteretten ændrede herefter SKATs afgørelse i overensstemmelse med skønsmandens vurdering.