Sag om erstatning/afslag i købesum for andelsbolig pga. mangler ved badeværelse og tagterrasse

Sagen drejer sig om sagsøgernes krav om erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i overdragelsessummen for en andel i en andelsboligforening, som de erhvervede fra sagsøgte den 16. juli 2015. Kravet vedrører påståede mangler ved opbygningen af badeværelsesgulvet og valg af materialer til underbjælker i forbindelse med etableringen af lejlighedens tagterrasse.

Sagens Baggrund

Sagsøgerne købte andelsboligen, beliggende Adresse, København K, til maksimalprisen, hvor forbedringer i lejligheden udgjorde 225.800 kr. Heraf var 48.164 kr. relateret til badeværelsesindretning (udført 2005/2006) og 86.537 kr. til tagterrasse (etableret 2007). Sagsøgerne havde boet i lejligheden siden 1. december 2014, først som lejere og siden som andelshavere fra 1. august 2015.

Parternes Påstande

Sagsøgernes Påstand

Sagsøgerne påstod, at sagsøgte skulle tilpligtes at betale 179.500 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg den 20. april 2020. Beløbet var specificeret som følger:

Sagsøgerne gjorde gældende, at manglerne skyldtes sagsøgtes ansvarspådragende adfærd, idet sagsøgte selv havde udført eller var ansvarlig for det mangelfulde arbejde. Subsidiært krævede de et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Sagsøgtes Påstand

Sagsøgte påstod frifindelse. Sagsøgte anførte, at arbejdet var udført af fremmede entreprenører, og at sagsøgerne ikke havde ret til at rejse krav vedrørende fællesejendom (bærende bjælker og tag). Desuden gjorde sagsøgte gældende, at sagsøgernes krav var forældet i henhold til Forældelsesloven § 3, stk. 1, da manglerne burde have været opdaget tidligere.

Sagens Forløb

Under hovedforhandlingen blev der afgivet partsforklaringer, og en skønsmand afhjemlede sin erklæring. Skønsforretningen blev afholdt den 8. december 2020, men der opstod uenighed om fremlæggelse af billedmateriale og skønserklæringens bevisværdi, da skønsmanden ikke havde haft adgang til alt relevant materiale eller en åstedsbesigtigelse af badeværelsesgulvet, som var renoveret af sagsøgerne.

Sagsøgerne forklarede, at de først opdagede problemer med badeværelsesgulvet i slutningen af 2019, da det begyndte at knage og gynge. De havde ingen mistanke om mangler før dette tidspunkt. Ligeledes opdagede de først problemer med tagterrassen i oktober 2019, da brædderne løsnede sig på grund af rådne bjælker.

Retten lagde sagsøgernes forklaringer til grund for tidspunktet for opdagelse af manglerne og fandt, at kravet ikke var forældet, da det blev rejst inden for tre år fra opdagelsestidspunktet.

Rettens Afgørelse

Retten i Lyngby afsagde dom den 18. maj 2021, hvor sagsøgte blev tilpligtet at betale sagsøgerne et samlet beløb på 60.000 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg den 20. april 2020. Beløbet dækker et forholdsmæssigt afslag i købesummen for mangler ved badeværelsesgulvet og erstatning for mangler ved tagterrassen.

Badeværelsesgulvet

Retten fandt, at bjælkelagskonstruktionen under badeværelsesgulvet var mangelfuld, idet bærende bjælker var delvist overskåret og utilstrækkeligt understøttet. Dette medførte en væsentlig svækkelse af gulvets bæreevne. Selvom VVS-arbejdet var udført af en autoriseret installatør, og det ikke blev bevist, at sagsøgte havde handlet uforsvarligt, blev manglen anset for en værdiforringende mangel. Retten fastsatte et forholdsmæssigt afslag i overdragelsessummen til 25.000 kr., da badeværelsets forventede levetid var reduceret betydeligt.

Tagterrassen

Retten fastslog, at valget af limtræ som underliggende, uinddækkede bjælker til tagterrassen var en håndværksmæssigt ukorrekt udførelse, der ville føre til råd over tid. Sagsøgte blev fundet erstatningsansvarlig for dette forkerte materialevalg, uanset om selve udførelsen var foretaget af professionelle håndværkere. Erstatningen for manglerne ved tagterrassen blev skønsmæssigt fastsat til 35.000 kr.

Lunker i Taget

Sagsøgernes krav om erstatning for lunker i taget blev afvist, da ejendommens tag er fællesejendom, og sagsøgte som sælger af en andel i andelsboligforeningen ikke var ansvarlig herfor.

Sagsomkostninger

Sagsøgte blev endvidere tilpligtet at betale sagsomkostninger på 60.000 kr. til sagsøgerne. Dette beløb dækker retsafgift, delvis dækning af udgifter til syn og skøn (40.000 kr.) samt advokatbistand. Beløbene skal betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8 a.