Planklagenævnets afgørelse om byggetilladelse til sommerhus på Fanø

Fanø Kommune traf den 10. august 2017 en indirekte afgørelse om, at opførelsen af et sommerhus på [adresse1], [matrikel1], var i overensstemmelse med lokalplan nr. 103, Sommerhusområde ved Rindby Strand. En nabo klagede den 4. september 2017 til Planklagenævnet over denne afgørelse, primært vedrørende sommerhusets placering, orientering og terrænregulering.

Ejendommen og lokalplanen

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 103, vedtaget den 17. august 2015. Lokalplanens formål er at sikre, at bebyggelse i sommerhusområderne tilpasses Fanøs landskab og bevarer områdernes kvaliteter. Relevante bestemmelser i lokalplanen inkluderer:

• § 7.5: Byggeri skal opføres som øst-vest vendte bygninger, og i områder med kystudsigt skal de længste facader orienteres vinkelret på kystlinjen.
• § 7.6: Byggeri skal placeres med udgangspunkt i lavest liggende terræn for at minimere terrænregulering.
• § 7.7: Principper for orientering og placering kan fraviges ved særlige forhold som landskab eller terræn.
• § 7.8: Terrænregulering må ikke overstige +/- 0,25 m i forhold til eksisterende naturligt terræn eller et fastlagt niveauplan. Afvigelser herfra kræver ansøgning med redegørelse.
• § 7.9: Terrænregulering jf. § 7.8 må kun ske i en afstand af maks. 3 m fra hus, adgang og terrasse.
• § 8.1: Ændringer, udskiftninger og vedligeholdelse af eksisterende bebyggelse skal ske i overensstemmelse med husets oprindelige arkitektur.

Klagerens anbringender

Klageren anførte, at kommunens afgørelse var i strid med lokalplanen og kommunens faste praksis:

• Sommerhusets placering: Klageren mente, at der var en fast praksis på Fanø om, at nye sommerhuse, der erstatter eksisterende, skulle opføres med samme placering. Klageren henviste til lokalplanens redegørelse og mente, at kommunen havde bevisbyrden for, at denne praksis ikke længere gjaldt. Klageren mente også, at projektet var omfattet af lokalplanens § 8.1, og at der skulle gives afslag, da det ikke var i overensstemmelse med husets oprindelige arkitektur.
• Sommerhusets orientering: Klageren hævdede, at sommerhusets orientering var i strid med lokalplanens § 7.5, som kræver, at længste facader orienteres vinkelret på kystlinjen i områder med kystudsigt. Klageren mente, at kommunen ikke havde anført særlige grunde til fravigelse jf. § 7.7, og at der ikke kunne dispenseres fra § 7.5, da den var en del af kystbeskyttelsesreguleringen.
• Terrænregulering: Klageren anførte, at den ansøgte placering ville kræve terrænregulering på op til 2 m fra det fastlagte niveauplan i kote 8, hvilket var i strid med lokalplanens § 7.9, jf. § 7.8. Klageren mente, at en sådan regulering krævede en ny lokalplan jf. Planlovens § 19, og at ansøgeren ikke havde redegjort for niveauplanen som krævet i § 7.9.

Kommunens bemærkninger

Fanø Kommune afviste klagerens anbringender:

• Sommerhusets placering: Kommunen anførte, at der var tale om nybyggeri, ikke ombygning, og at vurderingen skulle ske efter lokalplanens § 7. Kommunen mente, at en placering samme sted som det eksisterende hus ville medføre væsentlig større terrænregulering og desuden ville være i strid med skelafstandskrav i lokalplanens § 7.16.
• Sommerhusets orientering: Kommunen vurderede ansøgningen efter lokalplanens § 7.7 og fandt, at den ansøgte placering var den mest hensigtsmæssige for landskabet.
• Terrænregulering: Kommunen vurderede, at projektet var placeret, så det afstedkom mindst mulig terrænregulering, og at terrænet omkring huset ville blive reetableret efter byggeriet, så der ikke var tale om en terrænregulering på 2 m.

Planklagenævnet ophævede Fanø Kommunes indirekte afgørelse af 10. august 2017 om, at det ansøgte var i overensstemmelse med lokalplanens § 7.8, og hjemviste sagen til fornyet behandling i kommunen.

Planklagenævnets kompetence og forståelse af byggetilladelsen

Planklagenævnet kan tage stilling til retlige spørgsmål efter Lov om planlægning § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet forstod kommunens byggetilladelse som en afgørelse om, at projektet var i overensstemmelse med lokalplanen, herunder den påtænkte terrænregulering, da der ikke var givet dispensationer.

Umiddelbart tilladt eller krav om dispensation

Bestemmelserne i en lokalplan er bindende, jf. Planlovens § 18. Kun de egentlige lokalplanbestemmelser har bindende retsvirkning; redegørelsesteksten er alene oplysende.

• Ændringer i eksisterende bebyggelse: Planklagenævnet fandt, at opførelse af et helt nyt sommerhus ikke var omfattet af lokalplanens § 8.1, som regulerer ændringer og vedligeholdelse af eksisterende bebyggelse. Derfor var klagerens anbringende om § 8.1 irrelevant.
• Sommerhusets placering: Nævnet bemærkede, at der ikke var bestemmelser i lokalplanen om, at et nyt sommerhus skulle have samme placering som et tidligere. En eventuel tidligere praksis i kommunen havde ingen betydning, da den ikke havde hjemmel i lokalplanen.
• Sommerhusets orientering: Planklagenævnet fortolkede lokalplanens § 7.5 således, at de længste facader skulle orienteres omtrent vinkelret på kystlinjen, ikke præcist 90°. Da sommerhusets sydvestlige facade var orienteret omtrent vinkelret på ejendommens sydvestlige skel, som var parallelt med kystlinjen, fandt nævnet, at orienteringen ikke var i strid med lokalplanens § 7.5.
• Terrænregulering: Lokalplanens § 7.8 fastsætter, at terrænregulering ikke må overstige +/- 0,25 m i forhold til eksisterende terræn eller et fastlagt niveauplan. Da det ansøgte projekt indebar terrænregulering på op til ca. 1 m fra det fastlagte niveauplan i kote 8, fandt Planklagenævnet, at dette ikke var i overensstemmelse med lokalplanen. Forholdet krævede derfor dispensation, jf. Planlovens § 19. Da kommunen ikke havde givet en sådan dispensation, led den indirekte afgørelse af en væsentlig retlig mangel.

Mulighed for at give dispensation

En kommune kan dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper, jf. Planlovens § 19, stk. 1. Videregående afvigelser kræver en ny lokalplan, jf. Planlovens § 19, stk. 2. Planklagenævnet fandt, at bestemmelsen om terrænregulering i lokalplanens § 7.8 ikke var en del af planens principper, da formålsbestemmelsen ikke specifikt henviste til den, og da det var forudsat i bestemmelsen, at der kunne gives tilladelse til terrænregulering på mere end +/- 0,25 m. Kommunen havde derfor mulighed for at dispensere fra bestemmelsen efter en konkret vurdering.

Afgørelse og bemærkninger til ny behandling

Planklagenævnet ophævede Fanø Kommunes indirekte afgørelse af 10. august 2017 vedrørende overensstemmelse med lokalplanens § 7.8 og hjemviste sagen til fornyet behandling i kommunen. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. Lov om Planklagenævnet § 4, stk. 1.

Ved den nye behandling af sagen skal kommunen:

• Vurdere, om der kan gives dispensation fra § 7.8 til terrænreguleringen.
• Overveje naboorientering efter Planlovens § 20, hvis der dispenseres.
• Foretage en konkret vurdering af, om klageren er part i forvaltningslovens forstand, og i så fald overveje partshøring og meddele afgørelsen med begrundelse og klagevejledning, hvis klageren ikke får fuldt medhold.

Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales.