Planklagenævnets afgørelse vedrørende byggetilladelse og dispensationer på [adresse1]

Sagen omhandler en byggetilladelse, som Københavns Kommune udstedte den 8. september 2016 for en ejendom på [adresse1]. Tilladelsen omfattede flere dispensationer fra lokalplan nr. 261, [vejnavn2]. To klager blev indgivet mod afgørelsen, som senere blev overført til Planklagenævnet den 1. februar 2017 i henhold til Planklagenævnslovens § 14, stk. 2.

Ejendommen og lokalplanens rammer

Ejendommen er beliggende i lokalplan nr. 261's delområde I, som blev vedtaget den 7. december 1995. Lokalplanens formål er at omdanne det tidligere industriområde til et moderne bykvarter med bolig- og erhvervsområder. Lokalplanens § 3, stk. 1, litra f, foreskriver, at nyt lejlighedsbyggeri primært skal indrettes med familieboliger.

Lokalplanen regulerer bebyggelsens omfang og placering gennem § 5, som blandt andet fastsætter:

• Bebyggelsesprocent: Må ikke overstige 110 i område I, II og IV (§ 5, stk. 1).
• Bebyggelsens placering: Skal opføres med facade i fastlagte vejlinjer eller byggelinjer som sluttet eller overvejende randbebyggelse (§ 5, stk. 2).
• Etageantal: Skal være i overensstemmelse med tegning nr. 27.1 17, med mulighed for udnyttet tagetage (§ 5, stk. 3).
• Friarealer: Skal udgøre 60 % af boligetagearealet plus 15 % af erhvervsarealet for område I og IV, og skal anlægges som opholdsarealer, der indgår i fællesanlæg (§ 9, stk. 1 og 3).

Kommunens byggetilladelse og dispensationer

Københavns Kommune godkendte opførelsen af en tilbygning på den eksisterende bygning, der omfatter yderligere fire etager med 39 boligenheder. Projektet indebærer en bebyggelsesprocent på 140. Kommunen meddelte syv dispensationer fra lokalplan nr. 261, herunder fra § 5, stk. 1 (bebyggelsesprocent), § 5, stk. 2 (bebyggelsens placering), § 5, stk. 3 (etageantal) og § 9, stk. 1 (friarealberegning).

Kommunen begrundede dispensationerne med, at den ansøgte bebyggelse var sædvanlig i området, at lokalplanens intention om sluttet randbebyggelse ikke var mulig på grund af eksisterende bebyggelsesstruktur, og at en tilbagetrukket øvre etage var arkitektonisk velbegrundet.

Klagepunkter og kommunens bemærkninger

Klager 1 anførte, at en eventuel vendeplads midt i en have var forkert, og at kommunens argument for dispensation til bebyggelsesprocenten var underlig. Kommunen svarede, at vendepladsen ikke var en del af byggetilladelsen.

Klager 2 klagede over dispensationerne vedrørende bebyggelsesprocent, placering, etageantal og friarealer. Klager 2 gjorde desuden gældende, at byggetilladelsen var i strid med lokalplanens krav om familieboliger (§ 3, stk. 1, litra f). Kommunen bemærkede, at lokalplanen ikke kan regulere ejerforhold, og at begrebet "familiebolig" ikke var tilstrækkeligt entydigt formuleret til at udgøre en del af planens principper.

Vedrørende friarealerne (§ 9, stk. 1) oplyste kommunen, at det samlede friareal på terræn (ca. 750 m²), fælles hævede opholdsarealer (ca. 1.300 m²) og private hævede opholdsarealer (ca. 750 m²) tilsammen udgjorde ca. 2.800 m², hvilket opfyldte lokalplanens krav på 2.797,5 m². Kommunen dispenserede til, at en del af friarealkravet kunne erstattes af hævede opholdsarealer. Klager 2 bestred, at de private og fælles hævede arealer kunne medregnes, da de var indhegnede og aflåste, og dermed ikke offentligt tilgængelige eller tilgængelige for naboejendommen.

Planklagenævnet har behandlet klagerne over Københavns Kommunes byggetilladelse og de meddelte dispensationer.

Planklagenævnets kompetence

Planklagenævnet kan alene tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet har ikke kompetence til at prøve skønsmæssige afgørelser, herunder om en dispensation er rimelig eller hensigtsmæssig. Spørgsmålet om etablering af en vendeplads var ikke en del af kommunens byggetilladelse og faldt derfor uden for nævnets kompetence.

Familieboliger

Vedrørende klagepunktet om familieboliger (§ 3, stk. 1, litra f) fandt Planklagenævnet, at lokalplanbestemmelsen ikke opfyldte kravet om klarhed og præcision, da udtrykket "familieboliger" ikke var defineret i lokalplanen. Bestemmelsen kunne derfor ikke få retsvirkning som en bindende lokalplanbestemmelse, og kommunens afgørelse var ikke i strid hermed.

Dispensationer til bebyggelsesprocent og placering

Planklagenævnet vurderede, at den ansøgte bebyggelsesprocent på 140 og placeringen af tilbygningen ikke var i overensstemmelse med lokalplanens § 5, stk. 1 og 2, og derfor krævede dispensation i henhold til Planlovens § 19. Nævnet fandt, at dispensationerne ikke var i strid med lokalplanens principper, som omfatter planens formålsbestemmelse, anvendelsesbestemmelser og den planlagte struktur, herunder fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer. Kommunens begrundelser for dispensationerne, herunder hensynet til områdets karakter og den eksisterende bebyggelsesstruktur, blev anset for at være saglige og planlægningsmæssigt relevante hensyn. Nævnet bemærkede desuden, at en dispensation ikke forpligter kommunen til at udarbejde en ny lokalplan, selvom den kan skabe præcedens.

Friarealer

Planklagenævnet lagde til grund, at lokalplanens § 9, stk. 1, krævede et samlet friareal på 2.797,5 m². Lokalplanens § 9, stk. 1 og 3, fastsætter, at friarealer skal anlægges som opholdsarealer og indgå i fællesanlæg. Nævnet fortolkede dette således, at friarealer skal anlægges som fælles opholdsarealer. Da de private hævede opholdsarealer på 750 m² alene var tilgængelige for beboere i den specifikke lejlighed, der havde adgang til arealet, udgjorde de ikke fælles opholdsarealer i lokalplanens forstand.

Dette betød, at det samlede friareal, der kunne medregnes, kun var ca. 2.050 m² (750 m² på terræn + 1.300 m² fælles hævede arealer), hvilket var utilstrækkeligt i forhold til kravet på 2.797,5 m². Da fordelingen mellem friarealer og bebyggede arealer udgør en del af en lokalplans principper, havde kommunen ikke hjemmel til at dispensere til, at de private opholdsarealer kunne indgå i det samlede friareal. Dispensationen led derfor af en væsentlig retlig mangel og var ugyldig.

Afgørelse

Planklagenævnet ophæver Københavns Kommunes afgørelse af 8. september 2016 om dispensation til, at en del af friarealkravet erstattes af hævede opholdsarealer. De øvrige klagepunkter over afgørelsen af 8. september 2016 på ejendommen [adresse1] afvises.

Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Planklagenævnslovens § 3, stk. 3. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Planklagenævnslovens § 3, stk. 4. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. Planklagenævnslovens § 4, stk. 1. Klagegebyrerne tilbagebetales.