Manglende fradrag for underskud og nægtet anvendelse af virksomhedsskatteordning ved udlejning af ejendom

Sagen omhandler Landsskatterettens afgørelse vedrørende en klagers udlejningsvirksomhed for indkomståret 2014. SKAT havde ikke godkendt fradrag for et underskud på 110.734 kr., idet virksomheden ikke blev anset for erhvervsmæssig. Som følge heraf blev klageren også nægtet anvendelse af reglerne i virksomhedsskatteloven. Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren driver en virksomhed med udlejning af en ejendom i [by1], som er vurderet som et enfamiliehus. Ejendommen har været udlejet helt eller delvist siden 1998, efter at klageren selv boede der i to år. Virksomheden drives sideløbende med, at klageren modtager pension. For indkomstårene 2012 og 2013 havde SKAT tidligere truffet afgørelse om, at virksomheden ikke var erhvervsmæssig, hvilket var påklaget til Skatteankestyrelsen.

En besigtigelse af ejendommen i 2015 viste, at den var i dårlig stand og krævede omfattende renovering for at kunne udlejes fuldt ud. Klagerens repræsentant oplyste, at renoveringen forventedes afsluttet i slutningen af 2018, hvorefter ejendommen forventedes genudlejet for 70.000-75.000 kr. om måneden. En formidlingsaftale fra et udlejningsbureau blev fremlagt som dokumentation, dog uden klagerens underskrift.

Virksomheden har selvangivet følgende resultater i perioden 2000-2014:

For indkomståret 2014 var huslejeindtægterne 80.400 kr., mens de samlede udgifter før renter og afskrivninger udgjorde 191.134 kr., hvilket resulterede i et underskud på 110.734 kr. Klageren har ikke selvangivet resultat af virksomheden for 2015-2017.

Et fremlagt driftsbudget for den færdigrenoverede ejendom viste en forventet årlig lejeindtægt på 840.000 kr. og et overskud før renter på 695.000 kr., hvilket ville inddække de akkumulerede underskud fra 2000-2014 på 1.526.619 kr. på ca. 2,2 år.

SKATs afgørelse og begrundelse

SKAT begrundede sin afgørelse med, at virksomheden ikke opfyldte kravet om rentabilitet, da den havde givet underskud i 15 år (2000-2014) med et samlet underskud på over 1,5 mio. kr. Underskuddene blev ikke anset for at være af forbigående karakter eller en opstartsfase. SKAT henviste desuden til ejendommens dårlige vedligeholdelsestilstand og manglende udlejning på besigtigelsestidspunktet. Da virksomheden ikke blev anset for erhvervsmæssig, kunne klageren heller ikke anvende virksomhedsskatteloven.

SKAT fastholdt, at vurderingen af virksomhedens skattemæssige status skulle tage udgangspunkt i den konkrete tilrettelæggelse af driften i de omhandlede indkomstår (2012-2014). Fremtidig istandsættelse og forventet højere lejeindtægt kunne ikke tillægges afgørende betydning, da det ville udgøre en helt anden udlejningsaktivitet.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant påstod, at udlejningsvirksomheden var erhvervsmæssig, og at klageren derfor var berettiget til fradrag for underskuddet i 2014. Klageren henviste til, at de samme synspunkter gjorde sig gældende som i den verserende klagesag for 2012 og 2013. Det blev fremhævet, at renoveringen forventedes afsluttet i 4. kvartal 2018, og at udlejningsbestræbelserne ville blive igangsat straks derefter. Klageren mente, at den økonomiske kalkule for den ombyggede ejendom var klart rentabel, og at situationen ikke kunne sammenlignes med en omlægning af ejendommens drift, som SKAT henviste til i sin argumentation.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastslog, at udgifter til erhvervelse, sikring og vedligeholdelse af indkomst kan fradrages i den skattepligtige indkomst, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1. Private udgifter kan dog ikke fradrages, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 2. For virksomheder, der ikke anses for erhvervsmæssige, kan der kun fradrages udgifter, der er direkte forbundet med indkomsterhvervelsen (nettoindkomstprincippet), og underskud kan ikke fradrages i anden indkomst.

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig, men en konkret vurdering skal foretages ud fra en samlet bedømmelse af virksomheden, jf. bl.a. SKM2016.456.LSR og SKM2014.822.LSR. Et centralt kriterium er, om virksomheden er etableret og drives med udsigt til en rimelig fortjeneste, altså en systematisk indkomsterhvervelse, jf. TfS 1999, 863 og SKM2007.107.HR. Der lægges også vægt på en tilstrækkelig høj intensitet i driften, jf. SKM2016.437.BR.

Rentabilitetskriteriet indebærer, at udlejningen over en længere periode skal give overskud eller have udsigt til overskud på den primære drift, så der er mulighed for forrentning af investeret kapital og en rimelig driftsherreløn. Vurderingen tager udgangspunkt i de konkret opnåede driftsresultater, medmindre der er tale om ekstraordinære begivenheder eller en start-/indkøringsfase, jf. SKM2005.519.LSR. Bedømmelsen af fremtidig rentabilitet skal ske ud fra driftsformen i de påklagede indkomstår, jf. SKM2009.747.BR.

Landsskatteretten fandt, at der for indkomståret 2014 ikke var udsigt til, at virksomheden med den daværende driftsform ville blive rentabel inden for en kortere årrække. Dette blev begrundet med:

• Virksomheden havde haft underskud i alle årene fra 2000 til 2014.
• Der var ikke udarbejdet regnskaber for 2015-2017, der viste et positivt resultat af udlejningen.
• Virksomheden havde i 2014 forholdsvis høje udgifter, der oversteg den årlige lejeindtægt.
• Kun 2-3 rum med tilhørende køkken og bad var udlejet, mens resten af ejendommen var ubebølig og uden vand, el og varme.

Klagerens fremlagte driftsbudget for den fremtidige, fuldt renoverede ejendom, der forventedes at kunne udlejes for 70.000 kr. om måneden, kunne ikke indgå i vurderingen for 2014. Landsskatteretten vurderede, at en sådan renovering ville medføre en væsentlig ændring af virksomhedens karakter, da udlejningen ville overgå fra enkelte værelser til hele ejendommen. Dette stemmer overens med praksis, hvor der tages udgangspunkt i de omhandlede år, uanset senere omlægning af driften, jf. SKM2007.59.HR og SKM2010.492.VLR.

På baggrund heraf anså Landsskatteretten ikke klageren for at have drevet erhvervsmæssig virksomhed i indkomståret 2014. Den påklagede afgørelse blev derfor stadfæstet på dette punkt.

Virksomhedsskatteordningen

Da klageren ikke blev anset for at drive erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende, kunne reglerne i Virksomhedsskatteloven § 1, stk. 1 ikke anvendes. SKATs afgørelse om at slette beskatning efter virksomhedsordningen for 2014 blev derfor også stadfæstet.