Manglende fradrag for underskud af udlejningsvirksomhed - manglende erhvervsmæssig aktivitet

Sagen omhandlede et dødsbos klage over SKATs afgørelse om nægtelse af fradrag for underskud af virksomhed for indkomstårene 2012 og 2013. Den afdøde drev virksomhed med udlejning af en ejendom, der indeholdt både bebølse og erhvervslokaler. SKAT havde ikke godkendt fradragene, da de ikke anså virksomheden for erhvervsmæssig i skattemæssig henseende.

Ejendommen, beliggende [adresse1], var erhvervet i 1981 og vurderet som en bebølses- og forretningsejendom. I 2015 blev BBR-oplysningerne opdateret, hvilket ændrede ejendommens samlede bolig- og erhvervsareal samt antal etager. Den offentlige ejendomsværdi steg fra 1.100.000 kr. til 1.350.000 kr. pr. 1. oktober 2015, mens grundværdien forblev uændret. Der blev ikke betalt ejendomsværdiskat, men beregnet værdi af egen leje for den lejlighed, afdøde beboede.

Et erhvervslokale på 25 m2 havde været udlejet frem til april 2012. Efter dette tidspunkt har erhvervslokalet ikke været udlejet, og ejendommen blev beskrevet som værende i meget dårlig stand og krævende totalrenovering. Boet oplyste, at der var planer om at indrette stueetagen som et butiksmuseum med cafédrift og risteri, men uden en fast tidshorisont, da opstart afventede fredningsmyndighederne.

Virksomheden havde været underskudsgivende i en længere periode, som vist i nedenstående tabel:

SKATs afgørelse var baseret på, at virksomheden ikke opfyldte kravet om rentabilitet, da den havde givet underskud i syv år, omsætningen var begrænset, og underskuddene ikke kunne anses for forbigående. SKAT mente, at der ikke var udsigt til, at udlejningsejendommen ville blive rentabel, og at virksomheden primært tilgodeså private boligbehov. SKAT fastholdt også, at den objektive udlejningsværdi for egen lejlighed var korrekt angivet, og at en eventuel fremtidig butik med salg af kaffe ville udgøre en ny virksomhed.

Boet påstod, at virksomheden var erhvervsmæssigt drevet, og at udgifterne derfor var fradragsberettigede i henhold til Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Boet argumenterede for, at en fejlagtig ejendomsvurdering havde medført for høje ejendomsskatter og dermed et fejlagtigt underskud. Desuden fremhævede boet, at de fremtidige planer om museumsdrift havde et klart kommercielt sigte og ville medføre overskud, og at virksomheden adskilte sig fra en hobbyvirksomhed.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten bemærkede, at udgifter anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Private udgifter kan dog ikke fradrages, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 2. For ikke-erhvervsmæssige virksomheder kan underskud ikke fradrages i anden indkomst.

Landsskatteretten fastslog, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt er erhvervsmæssig virksomhed, men at der skal foretages en konkret vurdering af, om virksomheden er drevet erhvervsmæssigt, baseret på alle relevante forhold. Dette er i overensstemmelse med praksis, herunder SKM2016.456.LSR og SKM2014.822.LSR.

Det blev fremhævet, at en betydelig vægt lægges på, om virksomheden er etableret og drevet med udsigt til at opnå en rimelig fortjeneste, altså med henblik på systematisk indkomsterhvervelse. Dette understøttes af Højesterets domme i TfS 1999, 863 og SKM2007.107.HR. Sidstnævnte dom fastslog, at en virksomhed med beskeden omsætning og negative driftsresultater, uden udsigt til fremtidig rimelig fortjeneste, ikke var erhvervsmæssigt drevet.

Landsskatteretten lagde også vægt på udlejningens intensitet og rentabilitet, jf. SKM2016.437.BR. Rentabilitetskriteriet indebærer, at udlejningen over en længere periode skal give overskud eller have udsigt til overskud på den primære drift, med mulighed for forrentning af investeret kapital og en rimelig driftsherreløn.

I den konkrete sag fandt Landsskatteretten:

• Virksomheden havde været underskudsgivende i perioden 2008-2014, herunder med negative resultater på -21.990 kr. og -18.285 kr. i de påklagede indkomstår 2012-2013.
• Virksomheden havde ikke givet plads til en rimelig driftsherreløn i de påklagede indkomstår.
• Der var ikke udsigt til, at virksomheden ville blive rentabel inden for en kortere årrække, da den havde været underskudsgivende siden 2008, erhvervslejemålet ikke havde været udlejet siden 2012, og der ikke var foretaget konkrete skridt for at sikre fremtidig rentabilitet.
• Ændringerne i BBR-oplysningerne for ejendommen havde ikke resulteret i en ændret grundværdiansættelse, og dermed var beregningsgrundlaget for ejendomsskatten uændret.

På baggrund af den samlede vurdering fandt Landsskatteretten, at klagerens udlejningsvirksomhed ikke var erhvervsmæssigt drevet i indkomstårene 2012-2013. SKATs afgørelse blev derfor stadfæstet.