Manglende erhvervsmæssig udlejning af ejendom i 2016

Sagen omhandler, hvorvidt klagerens udlejningsejendom skal anses for erhvervsmæssig virksomhed i indkomståret 2016. SKAT havde nægtet fradrag for selvangivet underskud, godkendelse af virksomhedsordningen og havde beregnet ejendomsværdiskat, da de ikke anså udlejningen for erhvervsmæssig. Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse.

Klageren og ægtefællen flyttede til Sverige i 2008, hvorefter deres ejendom i Danmark blev forsøgt solgt. Ejendommen blev udlejet i 18 måneder fra september 2009 til februar 2011, hvilket resulterede i overskud før renter i 2009 og 2010. Efter lejemålets afslutning var ejendommen under reparation i store dele af 2011. Fra 2012 og frem blev ejendommen igen forsøgt solgt, og klageren forsøgte sideløbende at udleje den tidsbegrænset i perioder på 4 måneder for at bevare salgsmuligheden. På trods af disse bestræbelser var ejendommen uden lejeindtægter eller salg i 40 måneder fra januar 2012 til juni 2015, hvorefter den blev udlejet kortvarigt fra juli til oktober 2015. I 2016 var ejendommen ikke udlejet. Klageren har selvangivet betydelige underskud efter renter for ejendommen i årene 2011-2016.

Klageren argumenterede for, at ejendommen fortsat skulle anerkendes som erhvervsmæssig virksomhed, selvom den stod til salg, og sammenlignede situationen med en produktionsvirksomhed, der er ophørt med at producere, men stadig er til salg. Klageren fremhævede dokumentation for salgs- og udlejningsaktiviteter, herunder 15 fremvisninger og 30 interesserede henvendelser, samt støjgener fra en nærliggende vej, som vanskeliggjorde salg og udlejning. Klageren mente, at SKAT ikke havde taget tilstrækkeligt hensyn til salgsaktiviteterne og den fortsatte intention om udlejning.

SKAT fastholdt, at udlejning af en bolig kun en del af indkomståret ikke anses for erhvervsmæssig virksomhed, og at en ejendom, hvor udlejningen er ophørt, ikke fortsat kan anses som erhvervsvirksomhed, selvom den er sat til salg. Derfor blev betingelserne for at anvende virksomhedsordningen ikke anset for opfyldt, og ejendomsværdiskat blev beregnet, da ejendommen ikke var erhvervsmæssig i 2016. Renteudgifter blev overført til fradrag i kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at udgifter kun kan fradrages, hvis de er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Selvstændig erhvervsvirksomhed er kendetegnet ved at udøves for egen regning og risiko med det formål at opnå overskud. Indkomst ved udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig, jf. SKM2016.456.LSR og Den juridiske vejledning afsnit C.C.1.1.1.

Dog kan udlejning have et så underordnet omfang, at den ikke anses for erhvervsmæssig, jf. SKM2014.822.LSR. Ved vurderingen af erhvervsmæssighed lægges vægt på en tilstrækkelig høj intensitet, jf. SKM2005.519.BR. Landsskatteretten henviste også til en ikke-offentliggjort afgørelse (LSR 15-2536311), hvor en udlejningsejendom til salg ikke blev anset for erhvervsmæssig på grund af utilstrækkeligt intense og seriøse udlejningsbestræbelser.

Ejendommen var erhvervsmæssig i 2009-2010 med overskud før renter. Efter renovering i 2011 og forsøg på salg fra 2012, har ejendommen været uden lejeindtægter eller salg i 40 måneder (januar 2012 - juni 2015), bortset fra en kort udlejningsperiode i 2015. I 2016 var der ingen udlejning, og ejendommen har genereret underskud før renter fra 2011-2016.

Landsskatteretten vurderede, at:

• Udlejningsejendommen ikke kan anses for erhvervsmæssig drevet i indkomståret 2016.
• De lange perioder uden lejeindtægter eller salg (40 måneder) indikerer, at bestræbelserne på lejeindtægter og salg ikke har været tilstrækkeligt intensive og erhvervsmæssige.
• Ejendommen betragtes som et anlægsaktiv, ikke et omsætningsaktiv, og kan derfor ikke opretholde erhvervsmæssig status, hvis udlejningsaktiviteten er ophørt.
• SKATs godkendelse af erhvervsmæssig status frem til og med indkomståret 2012 (inklusive en 12-måneders periode efter istandsættelse) blev tiltrådt, hvorefter den erhvervsmæssige virksomhed anses for ophørt.

Virksomhedsordningen

Da klageren anses for at være ophørt med at drive erhvervsmæssig virksomhed i 2012, og der ikke er drevet erhvervsmæssig virksomhed i indkomståret 2016, kan Virksomhedsskatteloven § 1, stk. 1 ikke anvendes for indkomståret 2016.

Ejendomsværdiskat

Idet ejendommen ikke anses for erhvervsmæssig virksomhed i indkomståret 2016, skal der beregnes ejendomsværdiskat af ejendommen i henhold til Ejendomsværdiskatteloven § 4.

På baggrund heraf stadfæstede Landsskatteretten SKATs afgørelse for indkomståret 2016.