Huslejenævnets vurdering af lejefastsættelse efter gennemgribende renovering i henhold til Lejeloven § 19

Sagen omhandlede en udlejers anmodning om Huslejenævnets vurdering af muligheden for at fastsætte huslejen efter reglerne om det lejedes værdi i forbindelse med en kommende gennemgribende renovering af et lejemål. Udlejeren ønskede klarhed over, hvorvidt lejemålets nuværende stand muliggjorde en forøgelse af det lejedes værdi, som ville berettige en lejefastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2 frem for omkostningsbestemt husleje.

Udlejerens anbringender

Udlejeren anførte, at lejemålet ikke allerede fremstod renoveret, hvilket var en forudsætning for at kunne foretage en gennemgribende renovering, der ville øge det lejedes værdi. Dette ville i så fald muliggøre en lejefastsættelse baseret på det lejedes værdi efter renoveringen.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet for at vurdere dets nuværende stand. Nævnet undersøgte, om lejemålets stand var af en sådan karakter, at en fremtidig renovering ville kunne kvalificeres som en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3. Det blev understreget, at nævnets vurdering alene vedrørte potentialet for en sådan lejefastsættelse og ikke udgjorde en forhåndsgodkendelse af et specifikt renoveringsprojekt. Nævnet bemærkede desuden, at betingelserne i Lejeloven § 19, stk. 4, Lejeloven § 19, stk. 5, Lejeloven § 19, stk. 6 og Lejeloven § 19, stk. 7 ikke var en del af denne specifikke afgørelse, da disse skal være opfyldt på udlejningstidspunktet.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at udlejeren fik medhold i, at lejemålet har en stand, som muliggør en forøgelse af det lejedes værdi i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3. Dette betyder, at efter en gennemgribende renovering af lejligheden vil huslejen potentielt kunne fastsættes efter Lejeloven § 19, stk. 2, i modsætning til de almindelige regler om omkostningsbestemt husleje.

Nævnets begrundelse

• Nævnet lagde vægt på, at lejemålet ved besigtigelsen ikke allerede fremstod renoveret, hvilket er en forudsætning for at kunne foretage en væsentlig forbedring, der berettiger en lejefastsættelse efter det lejedes værdi.
• Afgørelsen er en principiel vurdering af lejemålets potentiale og ikke en forhåndsgodkendelse af et specifikt renoveringsprojekt. Hvert projekt vil kræve en konkret vurdering.
• Det blev præciseret, at nævnet ikke har taget stilling til, om betingelserne i Lejeloven § 19, stk. 4, Lejeloven § 19, stk. 5, Lejeloven § 19, stk. 6 og Lejeloven § 19, stk. 7 er opfyldt på nuværende tidspunkt, da disse forudsætninger skal være til stede på udlejningstidspunktet.