Landsskatteretten: Næring ved køb og salg af fast ejendom - Virksomhedsomdannelse

Sagen omhandler en klager, der er udlært tømrer og har drevet selvstændig tømrervirksomhed siden 1986. Klageren omdannede sin personlige virksomhed, der omfattede en portefølje af faste ejendomme, til et anpartsselskab, [virksomhed4] ApS (senere [virksomhed5] ApS), med virkning fra den 1. januar 2013, under reglerne om skattefri virksomhedsomdannelse. En række ejendomme blev overdraget til selskabet, mens andre forblev i klagerens personlige regi eller i andre selskaber/interessentskaber, som klageren var involveret i.

Klageren havde en historik med køb og salg af ejendomme, herunder sommerhuse og udlejningsejendomme, både personligt og gennem selskaber som [virksomhed7] ApS og interessentskaber som [virksomhed6] I/S. SKATs ejendomsoplysningssystem viste, at klageren i perioden 1993-2012 havde solgt mindst 14 ejendomme, hvoraf nogle var udstykket i ejerlejligheder. Desuden havde klageren i tidligere år (1999-2004) selvangivet avancer fra ejendomssalg som næringsindkomst.

SKAT traf afgørelse om, at klageren skulle anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Dette medførte, at anskaffelsessummen for anparterne i det omdannede selskab blev negativ, hvilket ifølge Virksomhedsomdannelsesloven § 2, stk. 1, nr. 5 betød, at betingelserne for skattefri virksomhedsomdannelse ikke var opfyldt. SKAT henviste til, at fortjeneste eller tab ved salg af næringsejendomme beskattes efter Statsskatteloven §§ 4 og 5 og ikke Ejendomsavancebeskatningsloven. SKATs begrundelse for næringsformodningen var klagerens omfattende aktivitet med ejendomshandler, tidligere selvangivelser som næring, og hans professionelle tilknytning til ejendomsmarkedet som tømrer.

Klagerens repræsentant påstod, at klageren ikke var næringsdrivende, idet ingen af de solgte ejendomme var anskaffet med videresalg for øje, men derimod med henblik på udlejning efter istandsættelse. Repræsentanten anførte, at eventuelle tidligere selvangivelser som næring var fejl fra den daværende revisors side, og at klageren ikke havde kendskab til opgørelsesprincipperne. Klageren forklarede desuden, at nogle salg skyldtes personlige omstændigheder, såsom oplevelsen af tsunamien i 2004. Han fastholdt, at hans primære formål med ejendommene var udlejning, og at ejendommene var optaget som anlægsaktiver i hans regnskaber.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om, at klageren var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Retten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 2, som fastslår, at fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom ikke er omfattet af loven, hvis ejendommen er erhvervet som led i ejerens næringsvej. I sådanne tilfælde beskattes fortjeneste eller tab efter Statsskatteloven § 4, litra a og Statsskatteloven § 5, litra a.

Landsskatteretten lagde vægt på følgende kriterier for vurderingen af næring:

• Antallet og omfanget af handler.
• Om handlerne er foretaget systematisk, kontinuerligt og professionelt.
• Skatteyderens tilknytning til ejendomsmarkedet.
• Formålet med ejendommens erhvervelse, anvendelse og salg.
• Ejendommens konkrete anvendelse og placering i skatteyderens økonomi.

Retten bemærkede, at det er forholdene på erhvervelsestidspunktet, der er afgørende. Desuden er visse faggrupper, herunder selvstændige håndværksmestre, omfattet af en formodningsregel om, at alle salg af fast ejendom er omfattet af deres næringsvirksomhed.

Landsskatteretten fandt, at klageren, som selvstændig tømrermester siden 1986, havde en omfattende og kontinuerlig aktivitet med køb og salg af ejendomme fra 1992 og frem. Dette omfattede både sommerhuse og udlejningsejendomme, hvoraf flere indgik i selskabs- eller interessentskabsformer. Retten fremhævede, at klageren i regnskaberne for [virksomhed6] I/S i perioden 1999-2003 havde selvangivet avancer fra ejendomssalg som næringsindkomst efter Statsskatteloven § 4. Disse selvangivelser, der omfattede betydelige beløb, blev ikke anset for at være sket som en fejl fra klagerens side.

Retten henviste til retspraksis, herunder SKM2011.688.ØLR og SKM2012.295.VLR, som understøtter, at tidligere selvangivelse som næringsdrivende skaber en formodning for fortsat næring. Klagerens etablering af ejendomshandelsvirksomhed i selskabsform fra år 2000 understøttede yderligere denne formodning.

Selvom nogle ejendomme blev udlejet i en periode, fandt Landsskatteretten, at dette ikke i sig selv afkræftede næringshensigten, givet omfanget og det systematiske mønster i handlerne samt klagerens professionelle baggrund. Retten konkluderede, at klagerens næringsvirksomhed med handel af ejendomme måtte anses for påbegyndt forud for 1996, og at de ejendomme, der indgik i virksomhedsomdannelsen i 2013, var omfattet af denne næringsvirksomhed.