Næringsbeskatning ved køb og salg af fast ejendom - manglende godtgørelse af næringsvirksomhed

Sagen omhandler en klagers ønske om fradrag for tab ved afståelse af ejendomme i den almindelige indkomst, idet klageren anser sig selv for at være næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. SKAT har afvist fradraget med den begrundelse, at klageren ikke opfylder betingelserne for at være næringsdrivende, og at tabet derfor skal behandles efter reglerne i Ejendomsavancebeskatningsloven § 6, stk. 4, hvilket betyder, at tabet kun kan fremføres til modregning i fremtidige ejendomsavancer.

Faktiske oplysninger

Klageren drev frem til år 2000 virksomhed med import og salg af lydbånd og efterfølgende import af dyrefoder, som blev afviklet i 2009. Siden 1989 har klageren drevet enkeltmandsvirksomheden "[virksomhed3]", registreret under branchekode "Udlejning af erhvervsejendomme", som ophørte i 2014. Klageren har dokumenteret køb og salg af ca. 20 ejendomme i personligt regi og via selskaber i perioden 1973-2013. Flere af ejendommene, herunder de omstridte ejendomme ([adresse1], [adresse2], [adresse3], [adresse4]-[adresse5]), blev erhvervet gennem enkeltmandsvirksomheden og var i årsrapporterne for 2012 påført som materielle anlægsaktiver, hvor hovedaktiviteten var at drive de enkelte ejendomme. Salget af de omstridte ejendomme skete, da klageren ikke kunne opnå refinansiering af lånene.

SKATs afgørelse

SKAT godkendte ikke fradrag for tabet i klagerens almindelige indkomst. SKAT argumenterede, at der ikke var tale om en løbende omsætning med køb og salg af fast ejendom, hvilket er en forudsætning for næringsbeskatning. Ejendommene var købt som anlægsaktiver, og salgene var primært motiveret af manglende refinansieringsmuligheder, ikke videresalgshensigt. SKAT henviste til, at tabet skulle opgøres efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1 og fremføres efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 6, stk. 4. SKAT opgjorde det samlede tab til fremførsel til 8.484.031 kr. SKAT anførte, at klagerens historik med 9 (senere justeret til 7) ejendomshandler over 29-30 år ikke udgjorde hyppige eller løbende handler, der kunne statuere næring i henhold til Statsskatteloven § 5, stk. 1 litra a.

Bemærk: Tabstal er baseret på SKATs opgørelse, hvor ejertidsnedslag er fratrukket købsprisen for at opgøre avancen/tabet.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant fastholdt, at klageren var næringsskattepligtig. Det blev anført, at klageren siden 2000 udelukkende havde levet af indtægter fra ejendomsaktiviteterne, og at avancen fra salg af ejendomme systematisk var blevet geninvesteret i nye ejendomme. Repræsentanten dokumenterede i alt 15 ejendomshandler (senere opjusteret til ca. 20) og argumenterede, at dette omfang langt oversteg grænsen for næringsbeskatning. Det blev fremhævet, at klagerens regnskabspraksis for investeringsejendomme eksplicit nævnte "kapitalgevinst ved videresalg" som et formål. Klageren mente, at SKATs afgørelse var baseret på et delvist uoplyst grundlag og ikke havde belæg for at konkludere om klagerens motiver.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten indledte med at fastslå, at fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom ikke er omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 2, hvis ejendommen er erhvervet som led i ejerens næringsvej. I sådanne tilfælde beskattes fortjeneste eller tab efter Statsskatteloven § 4, litra a og Statsskatteloven § 5, litra a.

Ved vurderingen af, om en skatteyder er næringsdrivende med handel med fast ejendom, indgår en konkret bedømmelse baseret på:

• Antal og omfang af handler
• Systematik, kontinuitet og professionalisme i handlerne
• Skatteyderens tilknytning til ejendomsmarkedet
• Formålet med erhvervelse, anvendelse og salg
• Ejendommens konkrete anvendelse og placering i skatteyderens økonomi

Det afgørende tidspunkt for næringsvurderingen er erhvervelsestidspunktet.

Landsskatteretten fandt, at klagerens beskæftigelse med udlejning og administration af ejendomme via sin enkeltmandsvirksomhed ikke medførte, at han var omfattet af en faggruppe under formodningsreglen for næringsdrivende. Klagerens aktieselskab havde desuden kun købt to ejendomme, der begge tjente til klagerens bebølse, og kunne derfor ikke anses for næringsdrivende.

Klageren havde i perioden 1973-2013 købt og solgt ca. 20 ejendomme i personligt regi og drevet udlejningsvirksomhed fra 1989-2014. Med få undtagelser havde ejendommene været ejet i mere end fem år. Efter 2009, hvor klagerens aktiviteter angiveligt udelukkende vedrørte fast ejendom, var der ikke erhvervet yderligere ejendomme. De omstridte ejendomme var i årsrapporterne for 2012 anført som anlægsaktiver, og hovedaktiviteten var at drive disse ejendomme.

To retsmedlemmer, herunder retsformanden, fandt det ikke godtgjort, at klageren ved erhvervelsen af ejendommene ([adresse1], [adresse2], [adresse3] og [adresse4]-[adresse5]) var eller blev næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. De lagde vægt på, at ejendommene var udlejningsejendomme, noteret som anlægsaktiver, og havde givet et løbende afkast. Det blev ikke anset for godtgjort, at klageren ved erhvervelsen havde haft en videresalgshensigt. Desuden havde visse ejendomme været anvendt til privat bebølse eller erhverv.

Et retsmedlem fandt derimod, ud fra en konkret vurdering, at det var godtgjort, at klageren ved erhvervelsen af ejendommene var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, idet der blev henset til den dokumenterede intensitet af klagerens virksomhed med ejendomshandler.

Landsskatteretten traf afgørelse i overensstemmelse med stemmeflertallet, og SKATs afgørelse blev derfor stadfæstet.