Manglende erhvervsmæssig udlejning af ejendom - utilstrækkelige udlejningsbestræbelser

Sagen omhandlede, hvorvidt klagerens udlejning af en ejendom i indkomstårene 2013-2015 kunne anses for erhvervsmæssig virksomhed. SKAT havde nægtet fradrag for selvangivet underskud, afvist anvendelse af virksomhedsordningen og beregnet ejendomsværdiskat, da de ikke anerkendte udlejningen som erhvervsmæssig. For indkomståret 2015, hvor ejendommen var udlejet i fire måneder, havde SKAT i stedet opgjort overskuddet efter Ligningsloven § 15 P.

Klageren og ægtefællen flyttede til Sverige i 2008, hvorefter ejendommen i Danmark blev forsøgt solgt og udlejet. Ejendommen var udlejet i 18 måneder fra september 2009 til februar 2011, hvilket resulterede i overskud før renter i 2009 og 2010. Efter lejemålets afslutning var ejendommen under reparation i store dele af 2011. Fra 2012 og frem blev ejendommen igen forsøgt solgt, og klageren forsøgte sideløbende at udleje den tidsbegrænset i perioder af fire måneder for at bevare salgsmuligheden. Det lykkedes dog ikke at udleje ejendommen fra 2011 og frem til 1. juli 2015, hvor den blev udlejet i fire måneder. Ejendommen blev solgt i september 2018. Klageren selvangav underskud fra udlejningen i indkomstårene 2011-2016.

Klageren havde valgt beskatning efter virksomhedsordningen for de påklagede indkomstår og fremlagde regnskaber for udlejningsejendommen. Klageren anførte, at ejendommen var støjramt fra [adresse2], hvilket vanskeliggjorde salg og udlejning, men at der var dokumenteret 15 fremvisninger og 30 interesserede henvendelser.

SKATs begrundelse

SKAT anerkendte ikke ejendommen som erhvervsmæssigt udlejet i 2013-2015. De begrundede dette med, at erhvervsmæssig udlejning betinges af en udlejningsperiode på mindst 12 måneder. Den seneste udlejningsperiode på over 12 måneder sluttede i januar 2011. Herefter havde der kun været en enkelt udlejningsperiode på ca. 4 måneder i 2015. SKAT henviste til, at ejendommen ikke havde været udlejet i næsten 4½ år (januar 2011 til juli 2015), og at den kun blev forsøgt udlejet i korte perioder for at bevare salgsmuligheden, hvilket indikerede, at salg vægtede højere end udlejning. SKAT fandt derfor, at klageren var omfattet af reglerne for ikke-erhvervsmæssig udlejning af helårsbolig en del af året, jf. Ligningsloven § 15 P. Som konsekvens heraf blev det fratrukne underskud tilbageført, virksomhedsordningen nægtet, og ejendomsværdiskat beregnet.

Klagerens opfattelse

Klageren fastholdt, at ejendommen fortsat var erhvervsmæssig virksomhed, idet den tidligere havde været udlejet erhvervsmæssigt, og at den efterfølgende havde været under reparation og konstant udbudt til salg. Klageren argumenterede for, at de korte udlejningsperioder på 4 måneder var et bevidst valg for at bevare salgsmuligheden, og at dette ikke burde ændre ejendommens skattemæssige status. Klageren var uenig i SKATs konklusion om, at udlejningsbestræbelserne ikke var tilstrækkeligt intensive, og fremhævede, at ejendommen havde været fremvist mange gange og udbudt hos forskellige ejendomsmæglere. Klageren mente, at SKAT ikke havde forholdt sig til salgsaktiviteterne i sin afgørelse og derfor fejlagtigt havde pålagt ejendomsværdiskat af en erhvervsejendom, som klageren ikke havde til rådighed, men kun adgang til.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om, at klageren ikke drev erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af ejendommen i indkomstårene 2013-2015. Dette medførte, at fradrag for underskud i virksomheden blev nægtet, anvendelse af virksomhedsordningen blev afvist, og ejendomsværdiskat blev beregnet.

Landsskatteretten lagde vægt på følgende:

• Erhvervsmæssig virksomhed: Udgifter til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages i henhold til Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Selvstændig erhvervsvirksomhed er kendetegnet ved at udøve økonomisk virksomhed for egen regning og risiko med det formål at opnå overskud. Selvom udlejning af fast ejendom som udgangspunkt er erhvervsmæssig, kan den i praksis have et så underordnet omfang, at den ikke anses for erhvervsmæssig. Vurderingen sker ud fra en samlet konkret vurdering, hvor intensiteten af driften indgår.
• Vurdering af erhvervsmæssighed: Ejendommen havde tidligere været erhvervsmæssigt udlejet (2009-2010 med overskud før renter). Efter renovering i 2011 og forsøg på salg fra 2012, havde ejendommen dog været uden lejeindtægter eller salg i en lang periode på 40 måneder (1. januar 2012 - 31. juni 2015), hvilket resulterede i underskud før renter i de påklagede år. Landsskatteretten fandt, at bestræbelserne på lejeindtægter og salg ikke havde været tilstrækkeligt intensive og erhvervsmæssige til at opretholde status som erhvervsmæssig virksomhed. En ejendom i denne sammenhæng anses for et anlægsaktiv, ikke et omsætningsaktiv, og kan ikke opretholde erhvervsmæssig status, hvis udlejningsaktiviteten anses for ophørt.
• Godkendelse af tidligere status: SKATs godkendelse af ejendommen som erhvervsmæssig frem til og med indkomståret 2012 blev tiltrådt. Dette inkluderede en 12-måneders periode efter udlejning og istandsættelse, hvorefter den erhvervsmæssige virksomhed blev anset for ophørt.
• Indkomståret 2015: Da klageren blev anset for ophørt med erhvervsmæssig virksomhed i 2013-2015, og der var lejeindtægter i 4 måneder i 2015, fandt reglerne i Ligningsloven § 15 P, stk. 2 og Ligningsloven § 15 P, stk. 3 anvendelse. Klageren kunne vælge mellem bundfradrag eller fradrag for faktiske udgifter op til bruttolejen.
• Virksomhedsordningen: I henhold til Virksomhedsskatteloven § 1, stk. 1 kan virksomhedsordningen kun anvendes for erhvervsmæssige virksomheder. Da ejendommen ikke blev anset for erhvervsmæssig i 2013-2015, kunne ordningen ikke anvendes.
• Ejendomsværdiskat: Da ejendommen ikke blev anset for erhvervsmæssig virksomhed i 2013-2015, skulle der i henhold til Ejendomsværdiskatteloven § 4 beregnes ejendomsværdiskat af ejendommen. Dette omfattede også de 4 måneder i 2015, hvor ejendommen var udlejet under reglerne om bundfradrag i Ligningsloven § 15 P og Ejendomsværdiskatteloven § 4a, stk. 1, nr. 1.

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse for indkomstårene 2013-2015.