Foreløbigt forbud mod byggeri baseret på ældre tilstandsservitut

Denne sag omhandler en anmodning om foreløbigt forbud mod opførelse af byggeri på en ejendom i By. Sagsøger nedlagde påstand om, at Sagsøgte ApS' planlagte byggeri stred mod en tinglyst tilstandsservitut fra 1931. Sagsøgte ApS påstod frifindelse og argumenterede for, at de havde en gyldig byggetilladelse, og at Sagsøger havde udvist passivitet.

Sagens Baggrund

Sagsøgte ApS, medejer af selskabet Person 1, købte en ubebygget grund i By med henblik på at opføre et stort træhus. Købet skete i selskabsregi, og grunden var tiltænkt et TV-produktionsprojekt. Før købet var Sagsøgte ApS bekendt med en tinglyst servitut på ejendommen, som Sagsøger var berettiget til. Sagsøger havde forud for købet afvist et tilbud om at sløjfe servitutten.

Byggetilladelse og Servitut

Sagsøgte ApS opnåede en byggetilladelse den 9. juli 2020 fra Helsingør Kommune. Kommunen valgte at undlade at påtale servitutten i medfør af Planloven § 43. Sagsøger gjorde gældende, at det planlagte byggeri, som ikke var en "Strandpavillon, Bungalow, et lille Bjælkehus eller lignende", var i strid med servitutten, og at Sagsøger ikke havde givet samtykke til opførelsen.

Sagsøgtes Argumenter

Sagsøgte ApS anførte, at Sagsøger ikke havde godtgjort sin ret til et forbud, jf. Retsplejeloven § 413, nr. 1. De fremhævede, at byggetilladelsen var en begunstigende forvaltningsret, der gav dem ret til at bygge. De argumenterede også for, at Sagsøger havde udvist passivitet ved ikke at påklage byggetilladelsen eller indbringe sagen for domstolene tidligere, og at et forbud ville påføre Sagsøgte ApS en skade, der stod i misforhold til Sagsøgers interesse, jf. Retsplejeloven § 414, stk. 2. Sagsøgte ApS mente desuden, at Sagsøger ikke ville lide retstab, da sagen kunne afvente en almindelig retssag, og at der i så fald skulle stilles en sikkerhed på 500.000 kr., hvis forbuddet blev nedlagt.

Sagsøgers Argumenter

Sagsøger fastholdt, at servitutten var tinglyst og eksplicit nævnt i byggetilladelsen, og at Sagsøger var påtaleberettiget. Sagsøger argumenterede for, at byggeriet var i strid med servitutten, og at Sagsøger ikke havde givet samtykke. Sagsøger påpegede, at Sagsøgte ApS var fuldt ud bekendt med servituttens eksistens og Sagsøgers modstand mod byggeriet, og at Sagsøgte ApS' adfærd nødvendiggjorde et forbud, da Sagsøgers mulighed for at opnå sin ret ellers ville forspildes.

Kendelse om Foreløbigt Forbud

Retten i Lyngby afsagde kendelse den 29. januar 2021, hvorved der blev nedlagt et foreløbigt forbud mod Sagsøgte ApS' opførelse af byggeri på ejendommen Matrikel nr., beliggende Adresse, By, i henhold til byggetilladelsen af 9. juli 2020.

Begrundelse for Forbuddet

Retten lagde til grund, at Sagsøgte ApS før erhvervelsen af ejendommen var bekendt med den tinglyste privatretlige tilstandsservitut fra 5. december 1931. Selskabet var også bekendt med, at Sagsøger, som den servitutberettigede ejer, ikke var indstillet på at frafalde sin ret efter servitutten, selv mod betaling.

Servitutten blev fundet at være gyldig og ikke uforenelig med lokalplan 4.2. Selvom Helsingør Kommune havde meddelt byggetilladelse og valgt ikke at påberåbe sig servitutten i medfør af Planloven § 43, begrænsede dette ikke Sagsøgers private påtaleret.

Retten fandt, at Sagsøger havde den ret, der søgtes beskyttet ved forbuddet, jf. Retsplejeloven § 413, nr. 1. Sagsøgte ApS' igangsatte byggearbejder, der strider mod Sagsøgers ret, nødvendiggjorde forbuddet, jf. Retsplejeloven § 413, nr. 2. Endvidere ville Sagsøgers mulighed for at opnå sin ret forspildes, hvis han skulle afvente en almindelig retssag, jf. Retsplejeloven § 413, nr. 3.

Sikkerhedsstillelse og Sagsomkostninger

Retten vurderede, at Sagsøgers ret var klar, og at Sagsøgte ApS var i ond tro om Sagsøgers ret og indstilling allerede før købet af grunden. Derfor fandt retten ikke grundlag for at betinge forbuddet af en sikkerhedsstillelse fra Sagsøger, jf. Retsplejeloven § 415, stk. 1.

Sagsomkostningerne blev fastsat til 30.000 kr. til dækning af Sagsøgers advokatomkostninger inklusive moms samt retsafgift på 300 kr. Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.

Sagsøgte ApS blev pålagt at betale sagsomkostningerne inden 14 dage.