Vurdering af bygningssagkyndigs ansvar for manglende oplysning om fugtrisiko i tilstandsrapport

Sagen omhandler en klage over en tilstandsrapport, hvor klager efter overtagelse af en ejendom konstaterede fugtproblemer i ejendommens vestgavl. Klager mente, at den bygningssagkyndige havde begået fejl ved udarbejdelsen af rapporten.

Klagens centrale punkter

Klager fremførte fire hovedpunkter:

• Karakteren K2 for skader på vestgavlen var for lav.
• Den bygningssagkyndige burde have foretaget en fugtmåling af murværket.
• Rapporten manglede en note, der advarede om risikoen for fugt.
• Den sagkyndige burde have udvist skærpet opmærksomhed grundet sælgers oplysning om en tidligere reparation af gavlen i 2008 på grund af fugt.

Den bygningssagkyndiges forklaring

Den indklagede bygningssagkyndige fastholdt, at karakteren K2 var korrekt, og at der ikke var synlige tegn på forhøjet fugt på besigtigelsestidspunktet. Det blev desuden anført, at ejendommen havde stået ubeboet og uden varme i perioden mellem besigtigelse og overtagelse.

Syn- og skønsmanden fandt ikke grundlag for at anse den bygningssagkyndiges arbejde for væsentligt fejlbehæftet, men påpegede en mindre mangel i rapportens formidling.

Vurdering af karaktergivning og undersøgelsesmetode

Skønsmanden konkluderede, at karakteren K2 for de konstaterede fugeskader og porøse mursten i vestgavlen var korrekt. K2 anvendes for alvorlige skader i udvikling, som endnu ikke påvirker andre bygningsdele, hvilket var tilfældet her.

Det blev ikke anset for en fejl, at der ikke var foretaget en fugtmåling. En sådan måling er et øjebliksbillede, og den sagkyndige kunne basere sin vurdering på andre tydelige indikationer på murværkets tilstand.

Manglende uddybning af konsekvenser

Skønsmanden fandt, at den bygningssagkyndige burde have uddybet konsekvenserne af de beskrevne skader. Selvom skadesbeskrivelserne og karaktererne var korrekte, manglede rapporten en note om den åbenlyse risiko for fugtindtrængning i den bagvedliggende konstruktion. Denne mangel blev dog ikke anset for en grov fejl, men en svaghed, der gjorde rapporten mindre oplysende for køber.

Udbedringsomkostninger

Skønsmanden skønnede de samlede udbedringsomkostninger for en ny skalmur til ca. 60.000 kr. inkl. moms. Det blev vurderet, at 70 % af dette beløb (42.000 kr.) skulle betragtes som en forbedring, da den oprindelige gavl fra 1962 havde en begrænset restlevetid.