Sag om genopretning efter garagebyggeri i skel

Sagen, der blev anlagt den 28. marts 2018, omhandler en tvist mellem en ejerforening (sagsøger) og en privatperson (sagsøgte) samt dennes ejerforening (sagsøgte 2) vedrørende genopretning af et haveareal. Tvisten opstod efter, at sagsøgte opførte en garage i skellet mellem parternes ejendomme, hvilket medførte skader på sagsøgers have.

Sagens Baggrund

Parternes ejendomme, beliggende på henholdsvis Vej 1 og Vej 2, støder op til hinanden. I 2009/2010 fik de daværende ejere af Vej 1 afslag på en ansøgning om terrænregulering.

I 2015 ansøgte sagsøgte Aalborg Kommune om byggetilladelse til opførelse af en garage. Ansøgningen inkluderede tegninger, der viste en ca. to meter høj støttemur og garagens placering i forhold til eksisterende jordniveau.

Aalborg Kommune sendte den 8. juni 2015 en naboorientering i henhold til Planloven § 20. Orienteringen anførte, at terrænregulering nærmere skel end 1,00 meter ikke var tilladt, men at en støttemur ville blive etableret, hvor det var nødvendigt. Den 24. juli 2015 meddelte kommunen en forhåndstilkendegivelse, der bekræftede, at projektet krævede dispensation fra lokalplanen, og at bemærkninger fra naboer var inddraget. Det blev anført, at støttemuren ikke ville være synlig fra nabogrunden på grund af en hæk, og at garagens terrasse ville være i samme niveau som sagsøgers ejendom.

Garagen blev opført i efteråret 2015. I den forbindelse fjernede sagsøgte en eksisterende mur, der oprindeligt stod i skel, men som efter et mageskifte stod på sagsøgtes ejendom.

Sagsforløb og Skader

Efter gravearbejdet begyndte jorden på sagsøgers ejendom at skride. Sagsøgerne kontaktede sagsøgte og entreprenøren, men skaderne fortsatte. Der opstod revner på terrassen, og planter, græsplæne og jord blev fjernet fra sagsøgers ejendom uden fuld reetablering.

En skønsmand afgav en skønserklæring den 21. november 2018 samt to supplerende erklæringer. Skønsmanden forklarede, at den opførte "københavnervæg" ikke var korrekt udført, og at profilerne var underdimensionerede, hvilket bidrog til jordskreddet.

Parternes Påstande

Sagsøger (Ejerforening) påstod:

• Sagsøgte 1 og 2 skulle in solidum eller hver for sig betale 81.500 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg.
• Beløbet dækkede udgifter til:
  • Støttemur som på tegninger: 44.000 kr.
  • Belægninger og trappe med sætninger: 13.500 kr.
  • Nyplantning af bunddækkende planter og opgravning/genplantning af bøg: 6.000 kr.
  • Udlægning af muld til oprindeligt niveau og græssåning: 18.000 kr.

Sagsøger anførte til støtte for påstanden:

• Sagsøgtes fjernelse af den tidligere mur havde påført sagsøger et dokumenteret tab.
• Sagsøgte var forpligtet til at overholde Aalborg Kommunes betingelse om etablering af en støttemur.
• Sagsøgers haveareal var skredet som følge af murens fjernelse.
• Sagsøgte havde ikke truffet rimelige foranstaltninger for at undgå følgeskader på sagsøgers grund, jf. Byggeloven § 12, stk. 1 og stk. 5.
• Der var direkte årsagssammenhæng mellem sagsøgers tab og sagsøgtes handlinger/undladelser.

Sagsøgte påstod frifindelse og anførte:

• Sagsøgte 2 (ejerforeningen) var ikke rette sagsøgte, da den intet havde med byggeprojektet at gøre.
• Sagsøgte var ikke forpligtet til at etablere en støttemur helt ud til vejen.
• Den tidligere mur var ikke en støttemur og var placeret på sagsøgtes matrikel.
• Pligten til at holde på egen jord påhvilede sagsøger.
• Sagsøger havde foretaget ulovlig terrænregulering og udvist egen skyld.
• Sagsøger havde ikke dokumenteret et tab.
• Der var ikke handlet ansvarspådragende.
• Sagsøger kunne kun kræve den billigste udbedringsmetode, som ifølge skønsmanden var et omkostningsfrit skråningsanlæg.
• Eventuelle skader på haveanlægget skyldtes fejlagtig udført "københavnervæg", ikke manglende støttemur.

Retten i Aalborg afsagde dom den 6. maj 2021.

Rettens Begrundelse og Resultat

Retten lagde til grund, at opførelsen af garagen alene var sagsøgtes projekt. På den baggrund blev Sagsøgte (Ejerforening) frifundet.

Retten bemærkede, at sagsøgte i sin byggeansøgning havde medsendt tegningsmateriale, der viste en støttemur fra garagen. Aalborg Kommune havde i sin godkendelse stillet som betingelse, at der skulle opføres en støttemur i det omfang, det var nødvendigt.

På baggrund af de afgivne forklaringer og skønserklæringerne fandt retten det bevist, at sagsøgers haveareal og belægninger var skredet som følge af sagsøgtes opførelse af garagen og fjernelsen af den tidligere mur, og at der ikke var sket en retablering. Retten fandt det derimod ikke bevist, at årsagen til jordskreddet var en terrænregulering på sagsøgtes ejendom.

Retten fastslog, at sagsøger ikke skulle acceptere den af skønsmanden anførte alternative løsning med et skråningsanlæg på en del af deres ejendom.

Afgørelse

Sagsøgte (den individuelle) blev pålagt at sørge for retablering af sagsøgers haveareal.

Udgifterne til retablering blev fastsat til 81.500 kr. i overensstemmelse med skønsmandens opgørelse, som retten ikke fandt grundlag for at tilsidesætte.

Thi kendes for ret:

• Sagsøgte tilpligtes at betale til Sagsøger (Ejerforening) 81.500 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg til betaling sker.
• Sagsøgte (Ejerforening) frifindes.
• Sagsøgte skal til Sagsøger (Ejerforening) betale sagsomkostninger med 39.975 kr.
• Beløbene skal betales inden 14 dage.
• Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.
• I forholdet mellem sagsøger og sagsøgte (ejerforening) ophæves sagens omkostninger.