Skattepligtig avance ved salg af ejendom - reel ejer

Sagen omhandler beskatning af ejendomsavance ved salg af en ejendom, hvor klageren var tinglyst ejer, men hævdede at have fungeret som proforma-ejer for et selskab, [virksomhed3] ApS. Klageren erhvervede ejendommen i 2011 for 1.200.000 kr. og solgte den i 2012 for 2.515.000 kr. SKAT forhøjede klagerens skattepligtige indkomst med 1.305.000 kr. som følge af ejendomsavancen.

Faktiske omstændigheder

Klageren erhvervede ejendommen [adresse2] den 1. april 2011. Ifølge skødet var klageren tinglyst adkomsthaver. En separat aftale af 22. marts 2011 mellem klageren og [virksomhed3] ApS fastslog dog, at ejendommen reelt var ejet af selskabet, da selskabet manglede finansiering. Klageren skulle modtage 100.000 kr. i rente/honorar, hvis ejendommen blev solgt inden 24 måneder. Klageren finansierede købet med et lån på 1.250.000 kr. og selvangav renteudgifter herfor i 2011 og 2012. [virksomhed3] ApS afholdt samtlige omkostninger vedrørende ejendommen, herunder renovering, ejendomsskatter, forsikringer, vand og varme. Ved salget i 2012 fremgik det af salgsskødet, at [virksomhed6] ApS (identisk med [virksomhed3] ApS) var den reelle sælger, selvom klageren signerede skødet som tinglyst adkomsthaver. Restkøbesummen indgik på en deponeringskonto i klagerens navn, hvorfra lån blev indfriet, og et restbeløb blev overført til [virksomhed3] ApS. Klageren modtog senere 147.520,20 kr., som ifølge repræsentanten skulle udligne klagerens nettorenteudgifter og et yderligere honorar.

[virksomhed3] ApS havde ikke ejendommen opført i sine årsrapporter for 2011 og 2012, men bogførte en avance på 980.900 kr. fra salget af ejendommen i regnskabsåret 2012/2013.

SKATs begrundelse

SKAT fastholdt, at klageren var den civilretlige ejer og dermed rette indkomstmodtager af ejendomsavancen. SKAT lagde vægt på, at klageren var tinglyst ejer ved både køb og salg, finansierede købet og afholdt renteudgifter, og at ejendommen ikke fremgik af [virksomhed3] ApS’ årsrapporter. SKAT anså det for en usædvanlig disposition, at klageren indvilligede i at stå som ejer og hæfte for gælden på vegne af selskabet uden klar skriftlig aftale om skadesløsholdelse. Da klageren ikke havde dokumenteret afholdte udgifter til renovering og salgsomkostninger, kunne disse ikke fradrages i avanceopgørelsen. SKATs avanceopgørelse var som følger:

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at ejendomsavancen skulle nedsættes til 0 kr., subsidiært et lavere beløb, da ejendommen reelt var ejet af [virksomhed3] ApS. Klageren henviste til aftalen om proforma-ejerskab, hvor klageren mod 100.000 kr. stillede sin kreditværdighed til rådighed. Klageren fremhævede, at [virksomhed3] ApS havde selvangivet avancen og afholdt alle omkostninger forbundet med ejendommen, herunder ejendomsmægler, advokat og tinglysningsafgift. Klageren argumenterede, at tinglysningen alene var en sikringsakt for banken, jf. Tinglysningsloven § 1, og ikke ensbetydende med reelt ejerskab. Klageren påpegede, at dispositionen ikke var en omgåelsessituation, da selskabet havde vedkendt sig ejerskabet og ladet sig beskatte af avancen. Klageren fastholdt, at SKAT ikke havde godtgjort, at klageren havde ejet ejendommen i skattemæssig forstand.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt på baggrund af en samlet vurdering, at klageren i skattemæssigt henseende skulle anses for den reelle ejer af ejendommen beliggende [adresse2]. Retten lagde vægt på følgende forhold:

• Klageren stod som tinglyst ejer af ejendommen både ved køb og salg.
• Ejendommen fremgik ikke af [virksomhed3] ApS’ årsregnskaber.
• Klageren erlagde købesummen, stiftede gæld til finansieringen og afholdt renteudgifterne for gælden.
• Restkøbesummen efter salget af ejendommen i 2012 indgik på en deponeringskonto i klagerens navn.
• [virksomhed3] ApS optrådte først i de formelle dokumenter ved salget af ejendommen.

Det forhold, at [virksomhed3] ApS måtte have selvangivet avancen af ejendommen, kunne ikke føre til et andet resultat. Landsskatteretten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1, som fastslår, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst.

Idet klageren ikke selv havde afholdt udgifter til renovering og salgsomkostninger, kunne disse udgifter ikke indgå ved beregningen af den skattepligtige avance, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2. Ejendommen blev erhvervet i 2011 og afhændet i 2012, hvorfor der kunne gives et tillæg på 10.000 kr. til anskaffelsessummen for anskaffelsesåret, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om en skattepligtig avance på 1.305.000 kr.