Landsskatteretten: Ingen beskatning af delvis fri bolig - Betalt leje svarede til markedslejen

Sagen omhandler en hovedanpartshavers beskatning af værdi af delvis fri bolig i indkomståret 2013. Klageren er hovedanpartshaver i et selskab, der ejer en ejendom beliggende i landzone, som klageren lejer. Ejendommen, der er ca. 36 ha, består af et stuehus/hovedhus på 300 m2, et udhus (tidligere medhjælperhus/jagthytte), en garage og et maskinhus. Klageren har boet i hovedhuset siden april 2002, efter en omfattende ombygning og renovering af huset i 2001-2003 for ca. 1,7 mio. kr.

Lejeaftale og tidligere vurderinger

Den 2. maj 2003 indgik klageren og selskabet en lejeaftale for hovedhuset, med virkning fra 1. august 2001. Den årlige husleje blev fastsat til 144.000 kr., baseret på en vurdering fra ejendomsmægler [person1] A/S. Lejen skulle pristalsreguleres årligt. En anden vurdering fra [virksomhed3] i august 2001 anslog den årlige leje til 180.000 kr. SKAT accepterede i 2005 en markedsleje på 144.000 kr., men med krav om regulering ved forbedringer. Klageren har betalt 156.450 kr. i husleje i 2013.

Efterfølgende forbedringer og SKATs genvurdering

Efter 2003 blev der foretaget yderligere investeringer i ejendommen for næsten 3 mio. kr. frem til 2012. Disse omfattede bl.a. udskiftning af gårdspladsbelægning, swimmingpool, installation af pillefyr, anlægsgartnerarbejde og renovering af terrasser. SKAT konstaterede, at huslejen kun var reguleret frem til oktober 2004 og derefter forblev på 13.037,50 kr. pr. måned. SKAT mente, at den betalte leje var for lav og anså klageren for skattepligtig af værdien af delvis fri bolig med 111.150 kr. i 2013. SKAT fastsatte den skønsmæssige markedsleje til 22.250 kr. pr. måned (ca. 890 kr. pr. m2), svarende til 267.600 kr. årligt, med henvisning til Statsskatteloven § 4, Statsskatteloven § 5, Statsskatteloven § 6 og Ligningsloven § 2 (ikke inkluderet i lovliste, da den er generel). SKATs vurdering tog udgangspunkt i den højere vurdering fra [virksomhed3] fra 2001, pristalsreguleret og tillagt en skønnet værdi af forbedringer.

Klagerens indsigelser og syn og skøn

Klageren bestred SKATs afgørelse og henviste til, at den betalte leje svarede til markedslejen. Klageren fremhævede, at ejendommen, trods renoveringer, ikke havde liebhaverpræg indvendigt, og at der var ekstraordinært høje forbrugsudgifter på ca. 100.000 kr. årligt. Klageren fremlagde en ny markedslejevurdering fra valuar [person1] fra januar 2015, der anslog markedslejen til 180.000 kr. årligt (600 kr. pr. m2), under hensyntagen til lejemålets vilkår, beliggenhed, stand og de høje forbrugsudgifter. Klageren argumenterede for, at SKATs skøn var åbenlyst forkert og ikke tog højde for ejendommens specifikke karakteristika.

Der blev afholdt syn og skøn, hvor skønsmanden vurderede markedslejen for perioden 2010-2013. Skønsmanden beskrev ejendommen som velholdt med liebhaverpræg udvendigt, men med indvendige forhold, der reducerede den anvendelige boligværdi, såsom skråvægge, kælderpræg i parterre-planet, utætte vinduer og lav temperatur i stuerne om vinteren. Skønsmanden bekræftede, at de årlige forbrugsudgifter på ca. 100.000 kr. (ca. 50.000 kr. over normalt) og lejerens udvidede indvendige vedligeholdelsespligt havde betydning for markedslejen. Skønsmanden konkluderede, at markedslejen for de fuldt anvendelige kvadratmeter var ca. 870 kr./m2, mens den for arealer med skråvægge eller kælderpræg var ca. 475 kr./m2. Samlet vurderede skønsmanden den gennemsnitlige markedsleje til ca. 670 kr./m2, hvilket for 300 m2 bolig gav 201.000 kr. årligt. Efter fradrag for de ekstraordinære forbrugsudgifter på 50.000 kr. p.a. fastsatte skønsmanden markedslejen til 150.000 kr. p.a. Skønsmanden angav en usikkerhed på +/- 10% på grund af det begrænsede udbud af sammenlignelige ejendomme.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastslog, at beskatning af værdien af fri bolig til en hovedanpartshaver skal ske ud fra markedslejen, jf. Ligningsloven § 16, stk. 3. Dette er i overensstemmelse med Ligningsloven § 16a, stk. 5, som henviser til Ligningsloven § 16, stk. 9 for ansættelse af værdien, men med en undtagelse for bopælspligt, hvor markedslejen skal anvendes. Sagen drejede sig om indkomståret 2013, hvor SKAT havde forhøjet klagerens indkomst med 111.150 kr. som værdi af delvis fri bolig, anset som skattepligtigt udbytte, jf. Statsskatteloven § 4, litra e og Ligningsloven § 16a, stk. 1 og Ligningsloven § 16a, stk. 2, beskattet som aktieindkomst, jf. Personskatteloven § 4a, stk. 1.

Landsskatteretten lagde vægt på den afholdte syns- og skønserklæring, som vurderede markedslejen til 150.000 kr. pr. år. Skønsmanden havde i sin vurdering taget højde for flere faktorer, der reducerede markedslejen, herunder:

• Lav temperatur i stuerum under østenvind om vinteren.
• Skrå vægge på 1. sal og loftet, som gør rummene mindre anvendelige.
• Utætte plastikvinduer fra starten af 1990'erne.
• At ikke hele boligarealet er fuldt anvendeligt som bolig (parterre-planet med kælderpræg).
• Lejerens udvidede indvendige vedligeholdelsespligt, som er en byrde, der normalt ikke påhviler en lejer.
• De ekstraordinært høje forbrugsudgifter på ca. 100.000 kr. årligt, hvoraf ca. 50.000 kr. blev anset som ekstraudgifter sammenlignet med en tilsvarende bolig.

SKATs argument om, at klageren havde fået løn for udvendig vedligeholdelse, blev anset for irrelevant for fastsættelsen af markedslejen, da skønsmanden havde taget højde for alle lejekontraktens vilkår, herunder den indvendige vedligeholdelse.

På baggrund af syns- og skønserklæringen fastsatte Landsskatteretten markedslejen til 150.000 kr. pr. år. Da klageren havde betalt 156.450 kr. i husleje i 2013, fandt Landsskatteretten, at der ikke var grundlag for en beskatning af værdi af delvis fri bolig, da den betalte leje oversteg den fastsatte markedsleje.

Landsskatteretten nedsatte derfor klagerens skatteansættelse med 111.150 kr. i 2013.