Klage over manglende anmærkning af råd i bjælkehus' hjørner i tilstandsrapport

Sagen omhandler en klage over en bygningssagkyndig, der ved udarbejdelsen af en tilstandsrapport i april 2010 undlod at anmærke rådskader i tre udvendige hjørner på et bjælkehus fra 1969.

Klagers påstand

Klager, der overtog ejendommen i oktober 2010, opdagede rådskaderne i sommeren 2011 i forbindelse med planlagt malerarbejde. Klager gjorde gældende, at den bygningssagkyndige burde have opdaget skaderne, da de var placeret på udsatte steder, og da facaden bar præg af pletvise reparationer. Klager krævede erstatning for udbedringsomkostningerne, som blev opgjort til 244.508,75 kr.

Den bygningssagkyndiges forklaring

Den bygningssagkyndige forklarede, at facaden på besigtigelsestidspunktet fremstod velvedligeholdt. Han anførte, at han som standardprocedure undersøger træværk ved at stikke i det, men kunne ikke erindre de specifikke steder for denne ejendom.

Skønsmandens vurdering

En udpeget skønsmand konstaterede under sin besigtigelse, at der var synlige rådskader i de tre pågældende hjørner. Skønsmanden vurderede, at selvom facaden overordnet fremstod intakt på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse, var der i det nordvestlige hjørne let "bulede" områder i træet. Sådanne buler indikerer typisk, at det underliggende træ er nedbrudt. Skønsmanden konkluderede, at den bygningssagkyndige burde have bemærket disse buler og foretaget en nærmere undersøgelse med stikprøver, særligt i hjørnesamlingerne, som er kendte risikoområder for bjælkehuse.

Disciplinær- og klagenævnet fandt, at den bygningssagkyndige havde handlet ansvarspådragende ved ikke at undersøge ejendommens facade tilstrækkeligt.

Fejl og forsømmelser

Skønsmanden konkluderede, at den bygningssagkyndige burde have opdaget de "buler" i træværket på den nordlige gavl, som var tegn på underliggende råd. En nærmere undersøgelse af disse tegn, især i de udsatte hjørnesamlinger, ville have afsløret skaderne. Forholdet burde have fået karakteren 'K2' (bygningsdelens funktion er svigtet) eller 'UN' (nærmere undersøgelse påkrævet).

Vurdering af udbedringsudgifter

Skønsmanden anslog de samlede udgifter til udbedring af de udvendige skader i de tre hjørner til 61.000 kr. inkl. moms. Der blev foretaget et fradrag for forbedring på 57 %, da udskiftning af de gamle bjælker med nye forlænger bygningsdelens levetid.