Sag om mangler ved nedsivningsanlæg

Sagen omhandler mangler ved et nedsivningsanlæg på en ejendom, som Sagsøger 1 og Sagsøger 2 købte af Sagsøgte og dødsboet efter hendes ægtefælle.

Sagens Baggrund

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 erhvervede ejendommen den 1. januar 2019. Kort efter opdagede de problemer med ejendommens nedsivningsanlæg, som de mente var mangelfuldt og ulovligt udført. Sagen blev indbragt for Retten i Esbjerg den 19. maj 2020.

Parternes Påstande

Sagsøgernes Påstand

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 påstod, at Sagsøgte skulle betale dem 69.000 kr. med procesrente fra den 20. marts 2020. Beløbet svarede til skønsmandens vurdering af udgiften til etablering af et nyt nedsivningsanlæg.

Sagsøgerne gjorde gældende, at:

• Sivedrænet/nedsivningsanlægget var behæftet med faktiske mangler, da det ikke havde de forventede egenskaber i henhold til købsaftalen og ejendomsmæglerens oplysninger.
• Anlægget var udført i strid med håndværksmæssigt korrekte standarder og gældende regler/normer.
• Sælgers afdøde ægtefælle, Person 1, havde underskrevet som kloakmester over for Esbjerg Kommune uden at være autoriseret, hvilket var retsstridigt og ansvarspådragende.
• Sagsøgte som sælger var ansvarlig for sin ægtefælles handlinger og havde ikke overholdt sin loyale oplysningspligt ved ikke at informere om, at arbejdet ikke var udført af en autoriseret kloakmester.
• De krævede et forholdsmæssigt afslag i købesummen svarende til udbedringsudgiften eller erstatning for de mangelfulde forhold.

Sagsøgtes Påstand

Sagsøgte påstod frifindelse og gjorde gældende, at:

• Nedsivningsanlægget ikke var behæftet med mangler, hverken faktisk eller retligt.
• Bevisbyrden for eventuelle mangler påhvilede sagsøgerne og var ikke løftet.
• Forholdet berettigede ikke til erstatning eller afslag i købesummen.
• Hvis der fandtes en mangel, skulle et eventuelt tab nedsættes under hensyntagen til anlæggets restlevetid og købernes berettigede forventninger.
• Sagsøgtes afdøde ægtefælle havde ladet professionelle udføre/efterse arbejdet, og sagsøgte havde ikke handlet culpøst eller ansvarspådragende.
• Sagsøgte kunne ikke identificeres med sin afdøde ægtefælle, hvis han havde udført arbejdet som selvbyg og underskrevet i Skønsmand 1's navn.
• Sagsøgerne havde ikke løftet bevisbyrden for, at manglerne skyldtes sagsøgtes handlinger/undladelser.

Oplysninger og Forklaringer i Sagen

Der blev afholdt syn og skøn vedrørende nedsivningsanlægget og ægtheden af underskrifter fra kloakmester Skønsmand 1. Forklaringer blev afgivet af Sagsøger 2, Sagsøgte og vidnerne Skønsmand 1, Vidne og Skønsmand 2. Sagsakter fra Esbjerg Kommune viste, at påkrævede forhold ikke var iagttaget ved etableringen af anlægget, og at dokumenter ikke var stemplede. Det blev anført, at sælgers afdøde ægtefælle havde underskrevet som kloakmester uden at være det, hvilket var retsstridigt og ansvarspådragende. Det blev også fremført, at sagsøgte havde efterladt et rensebånd og dykpumpe, hvilket indikerede kendskab til problemer med kloakken.

Sagsøgerne henviste til Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, stk. 1, der fastslår sælgers hæftelse for mangler ved udvendig kloak ved simpel uagtsomhed. Retten bemærkede, at domme fra Højesteret (U2006.1005V og U2015.692) fastslog, at indretninger uden for selve bygningen falder uden for den byggesagkyndiges gennemgang, og at køberne derfor ikke var afskåret fra at gøre krav gældende.

Rettens Begrundelse og Resultat

Retten lagde til grund, baseret på skønserklæringen fra bygningsingeniør og seniorgeotekniker Skønsmand 2 samt dennes forklaring, at nedsivningsanlæggets sivestrenge var for korte, placeret direkte i sand i stedet for i grøfter med vaskede nøddesten og for dybt under terræn. Disse forhold medførte, at anlægget stoppede til og ikke fungerede, hvilket forhindrede væsken i at sive væk.

Retten fastslog, at problemet skyldtes anlæggets udførelse og var til stede allerede på overtagelsesdagen, da sagsøgerne reklamerede over problemet knap fem måneder efter overtagelsen og havde haft adskillige besøg af slamsuger.

Selvom ejendommen var fra 1887 og moderniseret/ombygget i 1986, og ejendomsmægleren havde oplyst om løbende renovering af kloakeringen, havde sagsøgerne en berettiget forventning om, at kloakeringen fungerede. Derfor forelå der en mangel ved ejendommen.

Afgørelse om Udbedring og Afslag

Retten fandt, at det var nødvendigt at etablere et nyt nedsivningsanlæg for at udbedre manglen, og den anslåede udgift hertil var 69.000 kr. inkl. moms. Sagsøgerne havde ret til et forholdsmæssigt afslag i købesummen, fastsat til udbedringsudgiften på 69.000 kr., i overensstemmelse med retspraksis.

Domskonklusion

Retten tog sagsøgernes påstand til følge.

Sagsøgte blev dømt til at betale:

• 69.000 kr. med procesrente fra den 20. marts 2020.
• 79.115,15 kr. i sagsomkostninger til sagsøgerne. Dette beløb dækkede retsafgift (1.960 kr.), vidneførsel (258,20 kr.), udgifter til udmeldelse og honorering af skønsmand (41.896,95 kr.) samt advokatudgift inkl. moms (35.000 kr.).

Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.