Landsskatteretten stadfæster nægtet fradrag for underskud og manglende adgang til virksomhedsordning ved passiv udlejning af fast ejendom

Sagen drejede sig om en skatteyders udlejningsvirksomhed af en ejerlejlighed i [by1] for indkomstårene 2010, 2011 og 2012. SKAT havde nægtet fradrag for virksomhedsunderskud, underkendt anvendelsen af virksomhedsordningen og krævet beskatning af opsparet overskud, idet de mente, at udlejningsaktiviteten ikke blev drevet erhvervsmæssigt.

Baggrund

Klageren købte ejerlejligheden i december 2007, og den var udlejet ved købstidspunktet. Lejemålet ophørte den 1. december 2009. Herefter forsøgte klageren at genudleje lejligheden via en ejendomsmægler, men med høje krav til en ny lejer. På trods af annoncering og fremvisninger lykkedes det ikke at genudleje lejligheden i de påklagede indkomstår, og den blev først udlejet igen den 1. september 2014. I 2015 flyttede klageren til en ny bolig og indskød sin tidligere bolig i udlejningsvirksomheden, hvilket medførte positive driftsresultater i 2015 og 2016.

Virksomheden havde følgende resultater før renter i de relevante år:

SKATs afgørelse og begrundelse

SKAT begrundede sin afgørelse med, at virksomheden ikke opfyldte kravene til erhvervsmæssig virksomhed, idet den:

• Havde givet konstant underskud siden 2009 (rentabilitetskravet).
• Havde et underordnet omfang uden lejeindtægter i 2010, 2011 og 2012 (intensitetskravet).
• Ikke var drevet med den fornødne intensitet og seriøsitet, bl.a. på grund af klagerens høje krav til lejere og mæglerens lave prioritet af opgaven.

SKAT konkluderede, at virksomheden var ophørt med at være erhvervsmæssig ved udgangen af 2009. Dette medførte, at fradrag for underskud blev nægtet, anvendelsen af virksomhedsordningen blev underkendt, og opsparet overskud på 9.390.746 kr. skulle beskattes i 2010. Desuden skulle der betales ejendomsværdiskat, da ejendommen ikke længere blev anset for erhvervsmæssigt udlejet.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant fastholdt, at udlejning af fast ejendom skattemæssigt er erhvervsmæssig virksomhed, selv ved underskud, da værdistigning og fremtidige lejeindtægter forventes. Det blev anført, at virksomhedsordningen fortsat skulle kunne anvendes, og at en midlertidig tomgang ikke medfører ophør af erhvervsmæssig virksomhed, især i et presset ejendomsmarked. Klageren henviste til, at der ikke findes praksis, der statuerer ophør af erhvervsmæssig virksomhed ved kortvarig tomgang. Endvidere blev det anført, at den betalte ejendomsværdiskat på 1.600 kr. pr. år for 2010-2012 skulle tilbageføres, da ejendommen indgik i en erhvervsvirksomhed og derfor var fritaget.

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse.

Landsskatterettens begrundelse

Landsskatteretten henviste til Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a og Statsskatteloven § 6, stk. 2, der regulerer fradrag for udgifter til indkomsterhvervelse. For ikke-erhvervsmæssige virksomheder kan underskud ikke fradrages i anden indkomst.

Retten anerkendte, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt er erhvervsmæssig virksomhed, jf. bl.a. SKM2016.456.LSR. Dog skal der foretages en konkret vurdering af, om virksomheden er drevet erhvervsmæssigt, baseret på en samlet vurdering af alle relevante forhold, jf. SKM2014.822.LSR.

Væsentlige kriterier i vurderingen er:

• Rentabilitetskravet: Virksomheden skal være etableret og drevet med udsigt til en rimelig fortjeneste, dvs. systematisk indkomsterhvervelse. Dette er understreget i Højesterets domme TfS 1999, 863 og SKM2007.107.HR. I sidstnævnte dom blev en virksomhed med beskeden omsætning og negative driftsresultater ikke anset for erhvervsmæssig, da der ikke var udsigt til rimelig fortjeneste.
• Intensitetskravet: Virksomheden skal drives med tilstrækkelig høj intensitet, jf. SKM2016.437.BR.

Landsskatteretten lagde vægt på, at klageren i de påklagede indkomstår 2010, 2011 og 2012 havde regnskabsmæssige underskud og ingen lejeindtægter. Selvom der var forsøg på genudlejning via en mægler, fandt retten, at udlejningsbestræbelserne ikke havde været tilstrækkeligt seriøse og intense. Dette skyldtes bl.a. mæglerens lave prioritet af opgaven og klagerens høje krav til en ny lejer.

På baggrund heraf fandt Landsskatteretten, at klagerens erhvervsmæssige udlejningsvirksomhed med ejerlejligheden på [adresse1], [by1] var ophørt ved udgangen af 2009. Følgelig var der ikke tale om en igangværende erhvervsmæssig virksomhed i indkomstårene 2010-2012.

Konsekvenser af afgørelsen

• Fradrag for underskud: De afholdte udgifter til ejerforeningsbidrag, administration og diverse i 2010-2012 kunne ikke anses for driftsomkostninger omfattet af Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a, men måtte betragtes som et formuetab. SKATs afgørelse om nægtelse af fradrag for underskud blev stadfæstet.
• Virksomhedsordningen: Da klageren blev anset for at være ophørt med at drive erhvervsmæssig virksomhed ved udgangen af 2009, kunne reglerne i Virksomhedsskatteloven § 1, stk. 1 ikke anvendes. Hele det opsparede overskud på 9.390.746 kr. skulle derfor beskattes senest i indkomståret 2010, jf. Virksomhedsskatteloven § 15, stk. 1. SKATs afgørelse på dette punkt blev stadfæstet.
• Ejendomsværdiskat: Ejendommen var ikke omfattet af undtagelsesreglen i Ejendomsværdiskatteloven § 1, stk. 1, 2. pkt. for erhvervsmæssigt udlejede ejendomme. Klageren skulle derfor betale ejendomsværdiskat af ejerlejligheden i 2010, 2011 og 2012. SKATs afgørelse på dette punkt blev stadfæstet.